【法改正】契約不適合責任と瑕疵担保責任の要点を確認【京都・奈良買取】

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2020年4月1日より民法の法改正により不動産の売買においての売主の責任が変更となりました。

今まで適用されていたルールとは異なりますのでここでは概要を説明していきます。

これから自宅を売却、相続不動産の処分などを検討されている方は十分に注意が必要です。

今までの瑕疵担保責任とは

不動産を売却した際に売主には責任があります。
今までは瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が適用されていました。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は、売った物件に不具合(瑕疵)があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。

瑕疵ってなに?

普段生活しているうえで「瑕疵」という言葉を使用することはそうないかと思います。
瑕疵とは【通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと】を指します。
簡単にいうと売主も知りえない欠陥・不具合のことです。

以下の内容が瑕疵の例となります。
・白アリの被害があった
・天井から雨漏りしていた
・建物が傾いていた
・地中に埋設物があった
(関連記事:【瑕疵担保責任について、不動産のプロが疑問を解決!土地は?期間は?】

このような場合、売主は損害賠償や不動産の契約解除、瑕疵部分の修理などの責任を負うことが瑕疵担保責任とされてきました。この内容が2020年4月1日より『契約不適合責任』という内容に変更されました。

 

契約不適合責任とは

いままで適用されてきた瑕疵担保責任が変更となり、新しく契約不適合責任というルールに変更されました。

契約不適合責任とは必要な債務を履行しない場合に、債務不履行の一般原則に従って処理するのが契約不適合責任の基本ルールになります。

今までの瑕疵担保責任では隠れた瑕疵にとどまっていた範囲が契約不適合責任では問われません。契約書に記載があったかどうかということが求められます。
その為、契約内容と相違がある場合には売主の債務不履行となるところに注意が必要です。

(関連記事:【2020年4月の民法改正。「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ】

契約時における注意点

売買契約の際に注意する点として気になる点については売買契約書の特約や容認事項に記載をしていく必要があります。

基本的には不動産会社が調査を行い、契約書を作成していきますが売主しか知りえない情報があることも確かです。
また、不動産は物件によって条件が異なるためその内容も異なるので不安な点は不動産会社へ相談をして売買契約書へ記載してもらうようにしましょう。

インスペクション制度を利用する

契約不適合責任では、目的物の内容を記載しなければなりません、
不具合のある物件なのか、否かを事前にはっきりさせる必要があります。

インスペクションを利用することにより事前に不具合の有無をチェックすることが出来ます。インペクションは柱、基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分などを専門の会社が調査をしてくれます。
費用はかかりますが、後からトラブルになることを未然に防げることもあるので心配な方は利用されることをおすすめします。

心配な場合は買取をしてもらおう

以前よりも売主側の条件が厳しくなった印象を受ける契約不適合責任ですが、最近では不動産会社へ買取を依頼される方が増えています。
ずっと住まれていた自宅であればある程度、自身で把握できることもありますが空き家や相続物件に関しては自身で住んでいないので物件のことが分からなかったり、長期的に空室としてしまった物件は不具合が生じていることがあるためです。

不動産会社の買取であればこのような不具合の責任を無くすことが出来ます。
もちろん事前に知っていることは伝えたうえで買取を検討してもらうようにしましょう。
将来的な不安を取り除くため、不動産買取は売却の際に有効な手段と言えます。

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