不動産の価格の決め方と実際に売り出す際の重要点

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不動産の売却方法は仲介によるものと買取による方法があります。
この回では査定の際に不動産業者が何を見ているのかというところに着目しながら、仲介と買取の査定の違いや査定額の決め方について解説していきます。

 

仲介における不動産査定とは

仲介による売却の場合、不動産業者は市場にいる購入見込み客がいくらでその不動産を買ってくれるのか、という視点で物件を評価します。
その地域における対象不動産の人気はどれくらいあるのか、物件の築年数や設備等の老朽度合いも考慮しながら、「これくらいの値段であれば市場の一般客が購入してくれるだろう」という予想の値を算定します。
この時不動産業者が考えているのはあくまで市場の見込み客であって、彼らがどのくらいの値段であれば買ってくれるのか、という目線で見ていると考えてください。

買取における不動産査定(買取査定)とは

買取方式による売却の場合、対象不動産を購入するのはその不動産業者自身です。
市場の買い手を探すわけではなく、不動産業者自体が購入者となるわけですが、買い取った物件にその業者の社員が住むわけではありません。
もしかすれば社員寮にする目的で購入することもあるかもしれませんが、基本的にそういうことはなく、買い取った後の利活用によって利益を出すために購入するのです。
買取の場合、買い取り後にどれくらいの利益を出せるか、という視点で物件を評価します。
利活用の方法は業者によって、また買取対象の物件によっても異なります。
例えば転売を考えているのであれば、自社の保有する顧客層がいくらくらいで買ってくれそうかを考え、転売して十分な利益が出るくらいの買値を査定額として提示することになります。
もしリフォームして賃貸に出すことを想定するのであれば、買い取り後にかかるリフォーム代、補修代を考慮しても利益が出せる値段を査定額として提示します。
土地開発を行う予定であれば、個別の取引における損得計算ではなく、開発計画全体を見通して利益が出るか計算し、査定額に反映させることになるでしょう。
転売で出せる利益や、リフォームなどにかける費用を考えることになるので、買取の査定は仲介の査定額よりも若干安くなるのが一般的です。

査定の依頼方法と売り出しの流れ

仲介での売却でも買取による売却でも物件を売り出す為には同様の手順を踏むようになります。

①不動産会社へ物件の査定依頼をする

自身である程度の売れる価格は把握出来るかも知れません。
しかし、実際に売れる価格は不動産会社へ査定依頼をすることでより正確に価格を出してもらうことが出来ます。
また、買取では不動産買取業者によって買取をする価格が異なるため、必ず査定をしてもらいましょう。

【査定を依頼する方法】
1.不動産会社へメールまたは電話で問い合わせをする
2.不動産会社へ訪問して査定を依頼する
3.不動産売却または不動産買取一括サイトで依頼をする

不動産会社によっては賃貸専門であったり、買取を行っていない不動産会社があります。
その場合には一括サイトを利用することにより、余計な問い合わせなどをしなくて済むのでお勧めです。

②査定価格を比較し実際に売れる価格を把握する

査定依頼をした場合、不動産会社が机上査定、または訪問査定により査定をしてくれます。
まず、物件によって広さや築年数、立地が異なる為、価格に差が出ます。
また、不動産会社によって査定価格も違いが出るので複数社へ査定依頼をして比較したほうが良いでしょう。

③売却事情を踏まえ売り出し価格を考える

物件の他に売主側の事情によっても売り出し価格は考慮しなければなりません。
仲介での売却では通常3ケ月程で売れる価格が査定価格となります。
しかし、早めの売却を希望の場合、すぐに売れる価格を設定しなければなりません。
仲介での査定価格は確実に売れる価格ではない為、期間内に確実に売りたい方は不動産買取も視野に入れたほうが良いでしょう。

実際の査定価格の出し方

仲介と買取では、上述の通り不動産業者が何を考えて物件を評価するのかに違いが出ますが、査定額の出し方にも違いが出てきます。
仲介による売却の場合、市場の買い手が付く値段を予想することになりますが、この時主に用いられるのが「取引事例比較法」です。
取引事例比較法は過去にあった類似の不動産取引において、どれくらいの値段で成約となったかを参考にする方法です。
例えば分譲マンションであれば、築年数が近しく広さや間取りも似ている取引事例を探します。
過去の取引価格を参考にしながら、以下のようにいくつかの補正をかけて今回の取引における取引妥結価格を予想します。

・事情補正
売り急ぎや買い急ぎなど、個別取引における事情を考慮して補正を入れます。

・時点補正
不動産相場の変動などで過去と現在では評価にズレが出る場合に補正を行います。

上記の他にも、地域的な要因なども考慮しながら個別具体的に算定していきます。
次に、例えば直接買取により買い取った後で賃貸物件として利用する場合は「収益還元法」による物件評価が有効です。
これは要するにどれくらいの儲けを出せるのかを見極めるものです。
他にも原価法といって、仮に同じ不動産を今手に入れるにはどれくらいの出費を要するかという再調達価格を指標にする方法などもあります。
個別の取引の性質に応じて、これらいくつかの評価手法を組み合わせながら、不動産の査定額が算出されます。

売主の状況に応じた売却を心がける

不動産を売ろうとした場合、希望する価格で売りたいと思われる方が多くなります。
しかし、実際の査定では希望価格よりも査定価格が低くなってしまうこともあります。
もし希望価格で売りたい場合は、期間に余裕がなければ厳しくなり、チャレンジする状況となります。
相場で売却をスタートしてもすぐに売れる訳ではないので早さを重視する方は確実に売ることが出来る不動産買取がお勧めです。

不動産会社を比較して良い担当者を見つける

不動産の売却にとって価格はもちろん重要な内容です。
しかし、価格のほかに重要のことが他にもあります。
仲介で売却をしようとした場合、最終的なゴールは物件を売ることになります。
その為、不動産会社によって営業方法が異なるので不動産会社選びはとても重要となります。
また、同じ不動産会社の中でも担当者によっても提案や相談のしやすさなどが異なる為、自身に合った担当者を選ぶことも重要です。
不動産買取の場合は手続きも早い為、あまり気にしなくても良いかもしれませんが安心して取引をする為に不動産会社を選んだほうが良いでしょう。
不動産の一括サイトでは価格のほか、不動産会社などの比較が出来るのでお勧めです。
不動産の売却で悩まれたら是非、活用してみましょう。

 

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。

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