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不動産の売却時にかかる税金を知って、一番お得に家を売ろう!

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マンションや家を売却しようと決心したあなた……!
不動産を売却する時にかかる税金があるというのは、ご存知ですか?具体的な金額のイメージ、できていますか?
不動産の売却時にかかる税金についてや、節税のために知っておくべき特例や計算例を現役不動産会社のスタッフがお伝えします。

不動産の売却時にかかる税金って何があるの?

まず、不動産の売却にかかる税金はこの4つ。

  • 印紙税
  • 住民税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別所得税

聞いた事があるような気もするけどいまいちピンとこない……そんな単語が並んでいるのではないでしょうか。
場合によっては他にも登録免許税などが発生する事もありますが、ケースとしてはそれほど多くないので、今回はこちらの4つについてご説明していきます。

印紙税とは

印紙

引用
https://www.shutterstock.com

印紙は、誰かが何かを契約しそれにより何かしら利益が発生する場合に必ず契約書に貼らなければならない切手のようなもの。
この印紙を購入することで「印紙税」を支払うことになります。

不動産を売却する際に、買主と売主は必ず「不動産売買契約書」を締結しますが、この契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付することになっています。
ちなみに、基本的には売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するので、印紙は2枚必要となります。
なので売主と買主、それぞれが印紙代を負担することが一般的です

印紙税がかかるのは不動産売買契約書だけ

不動産売買契約書以外にも、不動産に関する契約書には以下のものがあります。

  • 工事請負契約書
  • ローンの借用書
  • 売買代金の領収書(法人や個人でも事業用目的の場合)

基本的に、個人の不動産売却で印紙税が関係するのは不動産売買契約書のみです。
※但し事業用の目的の場合は、別に領収書などがかかります。

譲渡所得に影響する税

続いて譲渡所得に関係する税金についてお伝えしていきます。
まず、譲渡所得は不動産の売却値だと考えてください。例えばあなたの物件が1,000万円で売れた場合、譲与所得は1,000万円です。
そして、このあたりに関係してくるのが課税譲渡所得。
課税譲渡所得は、不動産の売却値から、あなたがかつて不動産を購入した金額や売却にあたって発生した手数料などを差し引いたもの。
少しややこしいですが、シンプルに課税譲渡所得=不動産売却において発生した利益と捉えてください。

ちなみに「譲渡所得に影響する税」の支払いが必要になる方は、課税譲渡所得(利益)が3,000万円以上という方のみです。
不動産売却で3,000万円以上の利益が出た方は、以下の税金を納める必要があります。

ちなみに、この譲渡所得に関係する税は、印紙税以外の以下3つ。

  • 住民税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別所得税

それぞれを詳しく見ていきましょう。

住民税とは

住民税とは、ご存知の通り自分自身が住んでいる県と市に納める税金のこと。
自分の課税所得のだいたい10%くらいを納めるイメージです。正社員の方はお給料から天引きされる場合が多いですね。

繰り返しになりますが、不動産にかかる住民税は不動産売却により利益が出た場合のみ支払う必要が出てきます。
これは普通の所得とは別物として扱われ、そして普通の所得とは別に住民税の一部として徴収されます。

譲渡所得税とは

不動産により出た利益は、譲渡所得として他の所得とは分けて計算すると先ほどお伝えしました。
譲渡所得税とは、お言葉そのまま不動産の売却により生じた所得(利益)、要するに課税譲渡所得に対してかかる税金のことです。

ちなみに譲渡所得は、所有していた期間により長期譲渡所得か短期譲渡所得のどちらかに分類されます。

  • 長期譲渡所得…物件の所有が5年以上経過している場合
  • 短期譲渡所得…物件の所有が5年以下の場合

課税譲渡所得と課税所得を切り分ける理由

ここでひとつ疑問が残ります。
なぜ不動産売却で得た所得(利益)は普通の所得とは別物として扱われ、課税譲渡所得になるのでしょうか。
答えは簡単。不動産は、売却するまでに所有していた期間によりかかる税率が変わるので、課税譲渡所得と課税所得を一緒にすると、計算がややこしくなってしまうからですね。


儲けだけを追求した短期的な不動産売却を防ぐために、譲渡所得にはこのようなルールが設けられています。

譲渡

引用
https://www.shutterstock.com

復興特別所得税とは

まだ私たちの記憶に新しい東日本大震災。
この東日本大震災復興のため、必要な財源を確保する目的で作られた税金を復興特別所得税といいます。
復興特別所得税は、「特別措置法」であり、平成23年に法律第117号が公布、平成25年1月から所得税(譲渡所得が出た場合は譲渡所得税も)、住民税、法人税に乗せて徴収が始まりました。

しかし、復興特別所得税も不動産を売却した時に利益がない場合は払う必要がありません。
所得税、復興特別所得税、住民税と、譲渡所得の説明図

必ず納税が必要な税金は印紙税

上でも軽く述べましたが、不動産の売却において、税金がかかるものもあればかからないものもあります。
まず、不動産売却時に必ず納税すべき税金は印紙税です。
併せて登録免許税が発生することもありますが、こちらは通常は買主が負担するケースがほとんど。

その印紙税も、条件によっては軽減措置が適用されて安くなることも。
気になる特例については、次項の計算方法でお伝えしていきます。

利益が出た場合に必要な税金

そしてこちらも復習になりますが、利益が出た時のみ必要な税金は印紙税以外の以下の3種類。

  • 住民税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別所得税

しかし、利益が出るように不動産を売却しても、税金でごっそり持っていかれては本末転倒。
今からお伝えする、次項の各税金の計算方法で、特別控除などの特例についても触れていきます。

各税金の計算方法

税金 計算

引用
https://www.shutterstock.com

印紙税の計算方法

印紙税は以下のように、売買金額によって税額が決まっています。

税率早見表
※契約金額の記載がないものについては税額、特別税額ともに200円

税額が2種類あるこの表の見方についてご説明していきます。

印紙税の特別税額とは

純粋な税額よりも安く定められている特別税額。こちらは軽減税率という条件にあてはまった場合に出される税額のことです。
実は、取引金額が10万円を超える不動産の売買契約書については、軽減税率として通常の契約書などよりも低い税率の印紙税額になる特例があります。

プロが教える!豆知識
例えば4,000万円の物件を売却する時にかかる印紙代は、本来20,000円ですが、軽減税率が適用され、10,000円となります。
こういう特例を把握しておくことで、節税に繋がります。
ただし、平成30年4月1日から平成32年3月31日までの間に締結された契約が対象となりますので、期限には気を付けてください。

住民税・譲渡所得税・復興特別所得税の計算方法

住民税や譲渡所得税は、土地や建物の所要期間によって課税の内容が異なります。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かは、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以下か、5年以上かで判断されます。

  • 長期譲渡所得…5年を超える土地や建物
  • 短期譲渡所得…5年以下の土地や建物

例えば、平成20年5月1日に不動産を購入して、平成26年1月1日以降に売却をすれば長期譲渡所得となります。
平成25年12月31日までに売却をすれば短期譲渡所得となります。

肝心の税率は、不動産の使用目的、譲渡所得の金額によって変わってきます。
税率が変わる要因はこちら。

  • 不動産所有の期間
  • 不動産の使用目的…居住用か投資用か
  • 不動産を売却したことにより得た利益…6000万円以上か以下か(10年以上所有した者のみ)

プロが教える!豆知識
不動産の使用目的でなぜ税率が変わるのでしょうか。
不動産は貸し出すことにより、巨額の利益を得ることも不可能ではありません。
不動産を投資用として保有していると一種の「事業」とみなされ、国により高い税金を支払う仕組みになっているのです。

以下、それぞれの要因で税率がいくらになるかをまとめた表です。
税率計算表

もし、2012年5月1日に自分が住むために購入したマンションを、2018年5月1日に売却したとします。
所有期間が1月1日を5回以上またいでいるので、この不動産には長期譲渡所得が適用されます。
居住用なので、約15%の所得税、約5%の住民税、合計20%の税率になります。

計算例

税率をもとに、計算してみましょう。

長期譲渡所得を計算する為には、課税される長期譲渡所得金額を計算します。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

  • 取得費…売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額
    (建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算。また土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることが可能)
  • 譲渡費用…土地や建物を売るために支出した費用(仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など)
  • 特別控除…通常の場合ないが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例がある

上記課税長期譲渡所得金額より、税額を計算していきます。

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
※平成25年から平成49年(2037年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

計算してみよう!
2012年5月1日に購入したマンションの土地、建物の譲渡価額が5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が4,000万円、譲渡費用(仲介手数料など)が180万円の場合に当てはめて計算してみましょう。

(1)課税長期譲渡所得金額の計算
5,000万円-(4,000円+180万円)=820万円

(2)税額の計算
1. イ 所得税
820万円×15%=123万円

2. ロ 復興特別所得税
123万円×2.1%=2万5,830円
※所得税にかかる税金

3. ハ 住民税
820万円×5%=41万円

合計166万5,830円
この合計額が収める税金となります。

納税のタイミングはそれぞれ異なりますので注意が必要です。
所有されている不動産の税金がお知りになりたい方は、査定依頼時に合わせてお問い合わせください。

特別控除

先述の通り、10年以上物件を保有していると、軽減税率が適用されます。
もし譲渡所得が6000万円以下であれば、税額は訳20%のところが訳14%に、
もし譲渡所得が6000万以上であれば……残念ながら普通の長期譲渡所得と変わらず、約20%が課税されます。

この他に3,000万特別控除というものがあり、簡単に言えば、マイホームを売却した時に譲渡所得が出ても、それが3,000万円以下ならば課税額が実質ゼロ!という特例もあります。

老人 納得

引用
https://www.shutterstock.com

税金について知ることが節税の第一歩

条件が認められれば、特例により税金の金額がぐんと抑えられることも。
不動産を売却する際の税金の内容を把握しているかしていないかが節税の分かれ道でもあります。
ただし、税率に関しては変わることがありますので注意が必要です。
より細かく把握したい方は国税局のホームページをチェックすることをおすすめします。

不動産売却時にかかる税金を意識して一番良い形で物件を売却してくださいね。

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