不動産売却査定書の見方と活用法を徹底解説！

不動産売却査定書の見方と活用法を徹底解説！

「いざ家を売ろうと思ったら、不動産会社から査定書が届いたけど、どう読めばいいの？」

不動産を売却する際、不動産会社が作成する「不動産売却査定書」は、あなたの物件がいくらで売れそうかを示す重要な書類です。しかし、専門用語が多く、その内容を正確に理解するのは簡単ではありません。

査定書の読み方を間違えると、売却価格で損をしたり、売却活動が長引いたりする可能性があります。

このコラムでは、査定書に記載されている項目の意味から、複数の査定書を比較する際のポイント、さらに査定額の交渉方法まで、あなたが査定書を最大限に活用するための方法を解説します。

1. 査定書に記載されている3つの価格を理解する

査定書には、主に3つの価格が記載されています。それぞれの意味を理解することが、査定額の根拠を知る第一歩です。

1. 取引事例比較法

周辺の類似物件が実際に売却された価格（成約事例）と比較して算出される価格です。最も一般的に用いられる査定方法で、市場の実勢価格を反映しています。

2. 原価法（積算価格）

物件を再度建築した場合の費用から、築年数に応じた劣化分を差し引いて算出される価格です。主に土地の価格と建物の価格を別々に計算し、合計して算出します。建物の価値を評価する際に用いられますが、実際の売買価格とは大きく異なることがあります。

3. 収益還元法

物件が将来生み出すと見込まれる収益（家賃収入など）から算出される価格です。主に投資用不動産の査定で用いられます。

【ポイント】

居住用の不動産を売却する場合、最も重視すべきは「取引事例比較法」による査定額です。これが、市場で実際に売れる可能性のある価格に最も近いからです。

2. 査定額の根拠を読み解くポイント

査定額は「なぜこの金額になったのか？」という根拠が最も重要です。以下の項目をチェックしましょう。

• 成約事例の比較： どのような物件（広さ、築年数、間取りなど）と、いつ、いくらで比較されているか。
• 査定額への加点・減点： 日当たりの良さ、駅からの距離、リフォーム履歴、近隣の騒音など、査定額に影響する要因が具体的に記載されているか。
• 担当者のコメント： 担当者が物件の強みや弱みをどのように捉えているか、売却戦略が具体的に書かれているか。

3. 複数の査定書を比較する際の注意点

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、査定額に大きな差が出ることがあります。単純に最も高い査定額を出した会社を選ぶのは危険です。

【注意点】

• 「高すぎる査定額」に注意： 担当者が契約欲しさに、根拠のない高い査定額を提示することがあります。市場の相場を大きく上回る査定額は、売却活動が長期化する原因となります。
• 査定額の根拠を比較： 査定額だけでなく、その根拠をしっかり比較しましょう。査定書の内容が丁寧で、担当者の説明に納得できる会社を選ぶことが重要です。
• 担当者の力量を見極める： 査定書の内容や説明を通して、その担当者があなたの物件をどれだけ理解しているか、熱意を持って売却活動に取り組んでくれそうかを見極めましょう。

4. 査定額の交渉方法と売却活動への活用法

査定額はあくまでも「目安」です。これをどう交渉し、売却活動に活かすかが成功の鍵を握ります。

• 査定額の根拠を基に交渉： 査定書の内容を読み解き、「この点はもっと評価されるべきでは？」など、具体的な根拠を基に交渉しましょう。
• 売出価格の設定に活用： 査定額を参考に、あなたの希望と市場の相場を考慮して「売出価格」を決定します。
• 内覧時のアピールポイントに活用： 査定書で高く評価された点を、内覧に来た買主に積極的にアピールしましょう。

まとめ

不動産売却査定書は、あなたの物件の価値と、不動産会社の力量を知るための重要なツールです。

査定書に書かれている3つの価格の意味を理解し、査定額の根拠をしっかり読み解くことが、査定書を最大限に活用する第一歩です。

複数の査定書を比較する際は、単に金額だけでなく、根拠の妥当性や担当者の熱意を比較しましょう。

査定書を理解し、担当者と二人三脚で適切な売却戦略を立てることが、あなたの不動産売却を成功へと導くでしょう。