投資用不動産売却を成功させるための4つのポイント

投資用不動産売却を成功させるための4つのポイント

「所有している投資用不動産をそろそろ売却したい」

そうお考えの投資家の方は少なくありません。しかし、居住用の不動産とは異なり、投資用不動産の売却には特有のポイントが存在します。

これらのポイントを理解しないまま売却活動を進めると、売却価格が低くなったり、思わぬトラブルに発展したりする可能性があります。

このコラムでは、投資用不動産を売却する際に成功するための重要なポイントを4つ解説します。

1. 賃貸中の物件は「オーナーチェンジ」で売却する

所有する不動産に現在賃借人がいる場合、「オーナーチェンジ物件」として売却するのが一般的です。

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得られるというメリットがあるため、投資家にとっては魅力的な選択肢となります。

売却活動は、賃借人に知られることなく進められることが多く、内覧も基本的にできません。そのため、物件の資料や情報が非常に重要になります。

【ポイント】

• ・売却価格に影響する要素： 現在の家賃、周辺の家賃相場、建物の状態、賃借人の退去可能性などが価格に影響します。
• ・賃借人への配慮： 賃借人のプライバシーを守り、円滑な引き継ぎを行うことが重要です。

2. 空室物件は「リフォーム」と「ターゲット設定」が鍵

空室の投資用不動産を売却する場合、買い手は「いかに早く満室にできるか」を重視します。

【ポイント】

• ・リフォーム： 築年数が古い物件の場合、リフォームを行うことで買い手の印象が大きく変わります。水回りや内装を現代のニーズに合わせることで、早期の入居者確保が期待でき、それが物件価値の向上につながります。
• ・ターゲット設定： 物件の立地や間取りから、どのような層に需要があるかを分析し、そのターゲットに響くようなアピールを行うことが大切です。

3. 「収益還元法」で査定額の妥当性を見極める

投資用不動産の価値は、「どれだけの収益を生み出すか」で判断されます。そのため、査定では「収益還元法」という手法が用いられます。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」の2種類があります。

• 直接還元法：
  • ・計算方法： 年間家賃収入 ÷ 還元利回り
  • ・特徴： 計算がシンプルで、おおよその収益性を把握できます。
• DCF法：
  • ・計算方法： 将来得られる家賃収入と売却価格を、現在の価値に割り引いて計算
  • ・特徴： より詳細な収益性を算出できますが、複雑な計算が必要です。

提示された査定額が妥当かどうか、担当者に査定方法の根拠を詳しく聞くことが重要です。

4. 税金対策を考慮した売却タイミング

投資用不動産の売却で利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。この税額は、所有期間によって大きく変動します。

• 長期譲渡（所有期間5年超）： 税率が低く設定されています。
• 短期譲渡（所有期間5年以下）： 税率が高く設定されています。

また、「特定資産の買換え特例」など、税金負担を軽減できる特例もあります。売却のタイミングを検討する際には、必ず税理士に相談し、最適な方法を選ぶようにしましょう。

まとめ

投資用不動産の売却を成功させるためには、物件の特性や売却方法、税金対策を総合的に検討することが不可欠です。

「オーナーチェンジ物件の特性を理解する」「空室物件は戦略的に売り出す」「収益還元法で査定額をチェックする」「税金対策を考慮する」という4つのポイントを押さえることで、あなたの売却を成功へと導くことができるでしょう。

投資用不動産の売却実績が豊富な専門家に相談し、最適な売却プランを立てることをおすすめします。