任意売却と競売落札の違い

任意売却とは？

任意売却は、住宅ローンの支払いが難しくなったので不動産を売りたいのだけれど、オーバーローンのために売れないというピンチを脱するための裏ワザ的な売却方法です。

ローンが残る物件は抵当権が付いていますから、物件の売却代金で残債を弁済できなければ、抵当権を外せないため通常は売却そのものができません。

売却によって得られる代金がローンの残債をカバーできない、いわゆるオーバーローンの場合は、売りたくても売れないわけですね。

そのままではローン弁済は焦げ付き、次章で述べる競売によって不動産は取り上げられてしまうことになります。

競売は市場価格より相当安く買いたたかれてしまうので、不動産所有者には相当不利なものですから、なんとしても避けなければなりません。

そこで、住宅ローンの債権者と個別に折衝を行い、特別に抵当権を外してもらい市場でできるだけ高く売ることを目指すのが任意売却です。

特殊な売却方法ですので、任意売却を手伝う不動産業者には独自のノウハウや経験が必要になります。

競売とは？

競売というのは、裁判所が命じる不動産の換価処分のことです。

例えば前項の住宅ローンを債務者が支払えなくなったような場合、ローンの債権者は債権回収のための原資を必要とします。

そこで裁判所に申し立てを行い、抵当権をかけている対象不動産の換価処分を命じてもらいます。

裁判所が競売を認めると、不動産の所有者はこれに逆らうことができません。

強制的に競売にかけられて、家を追い出されてしまいます。

競売は落札の方式によって行われ、物件所有者は買い手と価格交渉をするなどの行為ができません。

市場価格より相当安く（概ね市場価格の半額程度）買いたたかれてしまうので、不動産所有者にとっては家を追い出された上に安い値で買いたたかれるという最悪の事態となります。

売却価格の違いと残債の残り方

強制競売では前述の通り、売却価格は市場の半額程度になってしまうこともあります。

競売で得た代金はローンの弁済に回せますが、なお残る債務は引き続き弁済していかなければなりません。

どうしても弁済できそうになければ、別途債務整理の検討が必要になるでしょう。

一方、任意売却は市場価格に近い値段で売りに出すことができ、買い手との価格交渉も可能です。

ただ、任意売却による場合でも、債権者がいつまでも待ってくれるわけではないので、短期間のうちに速やかに売り抜けなければ、結局は競売に進んでしまいます。

早く売るためには市場価格よりも多少値を下げて、顧客に魅力を感じてもらわなければなりません。

それでも競売よりはずっと高く売ることができるので、ローンの弁済資金もそれだけ多く確保できます。

ただし、任意売却でも競売と同じように、残ったローンの残債は引き続き返済義務がありますから、別途返済を続ける必要があります。

そのため、ローンの完済に向けた具体的な可能性を説明することができなければ、債権者は任意売却を認めてくれません。

早い段階で相談するのが吉

上で見てきたように、不動産の所有者にとっては、強制的な競売よりは任意売却の方が有利といえます。

しかし任意売却は債権者が必ず認めてくれるわけではありません。

粘り強い交渉で任意売却の承諾を取り、さらに短期間で買い手を見つけて売却を成功させなければならず、これに失敗すれば結局は競売に進んでしまいます。

ですから、住宅ローンの支払いに不安が出てきたら、できるだけ早い段階で不動産業者に売却の相談をするのがベターです。

競売や任意売却の必要が出ないように早め早めに行動すれば、不利な状況に追い込まれるリスクを避けることができます。

（関連記事：競売と任意売却の違いとは？正しく理解してメリットのある売却）