土地を売却する際の注意すべき7つのポイント

土地を売る前の事前準備

不動産を売る際にはその不動産の情報や現在の状況を知っておく必要があります。
また、取引をスムーズに進める為に事前に確認しておくと良いでしょう。
取引が出来ない物件の取引や不具合や問題がある物件の場合には黙って取引をすると後々問題となることがあります。
事前準備での注意点をそれぞれ見ていきましょう。

①権利証を確認する

不動産の取引において売主は権利証がなければ取引を行うことが出来ないので注意が必要です。
また、平成17年の不動産登記改正により権利証は登記識別情報となっており12桁の英数字の組み合わせとなっております。
お手元にあるものは登記識別情報通知という書類になります。
相続などで稀に権利証や登記識別情報が紛失をしているケースがあります。
この場合、費用は掛かりますが司法書士等へ「本人確認情報」を作成してもらうことで対応が出来ますので事前に相談すると良いでしょう。

②登記簿謄本の確認

登記簿謄本には土地・建物の所在、構造、用途、所有者情報、抵当権の有無などの記載がある法務局にて登録されている書類となります。
法務局で申請手続きを行うことで取得することが可能です。
住所や土地の面積などに相違が無いか確認をし、相違がある場合は問題とならないように修正を行う必要があります。
また、所有者が違う場合や差押えなどの記載がある場合には問題を解決しなければ不動産を売買・活用することが出来なくなるので注意しましょう。

③実印・印鑑証明書を確認する

不動産の売買では所有権の移転登記時に実印と印鑑証明書が必要となります。
不動産の取得時に登記をする際に実印での捺印と印鑑証明書添付している為、売却時にも同一のものが必要です。

④銀行印を確認する

売却を考えている不動産に抵当権（借入）がある場合、残代金にて返済することとなりますが、銀行での手続きでは銀行から借り入れをした際に書類に捺印した銀行印が必要となります。
銀行印に相違がある場合には抵当権を抹消する手続きが出来なくなりますので注意しましょう。

ケース別に見る土地売却の注意事項

土地の売却といっても全ての土地が同一の条件ではない為、注意点も異なってきます。
ここではケース別に注意事項を見ていきます。

建物付きの土地の場合

相続事案でよくある古い戸建て付きの土地の場合、建物が無い方が買い手が付きやすいこともよくあります。その場合、先に建物を解体して売りに出すことも検討できますが、建物の解体費用は数百万円レベルの高額になることも多いです。
加えて、更地にしてしまうと固定資産税の軽減措置の対象から外れてしまい、税負担が増すこともあります。
すぐに買い手が付く見込みがあれば良いですが、そうでない場合は土地所有者の税負担が大きくなるので、建物の解体は不動産業者と相談の上で検討する必要があります。

相続登記が済んでいるか

売りたい土地が相続で承継したものである場合、相続登記が済んでいないと売却することができません。
相続発生後、遺産分割協議を行い権利を取得したとしても、それだけで安心してしまい、所有権の変更登記をしていないケースをよく見かけます。
そのままでは名義が被相続人のままですから、売却に臨むことはできません。
迅速な取引が必要なケースでは相続登記に時間を取られて取引が上手く進まないこともあるので、相続登記は必ず事前に済ませておくようにしましょう。

共有状態の土地を売る場合

土地が共有名義になっている場合も売却に制限が出ることがあるので、事前に調整が必要です。
共有状態の土地は特に相続物件に多く見られますが、夫婦や兄弟で土地を共同購入したような場合も含まれます。
共有土地の売却は所有者「全員」の合意が必要ですから、事前に承諾を取らなければいけません。
共有者の中に認知症などで判断能力が衰えた人がいると、契約当事者となることができないので、そのままでは土地を売ることができません。
その場合は成年後見制度を使って実務を進めなければならないこともあるので、相当の時間がかかります。
スムーズに取引を進められないと買い手側が難色を示し話が流れてしまうことがあるので、長年意思疎通がない共有者がいる場合は事前に所在を確かめ、話し合いを持っておきましょう。
共有者全員の合意が取れないケースでは、分筆したうえで売却を検討したり、持ち分だけの売却を考えなくてはならず、手間の面で負担が増え売却価格も相当下がります。

境界が不明な場合

土地の売却では隣地との兼ね合いでトラブルになる可能性が高いので、隣地との境界確定が済んでいない場合は測量が必要になることが多いです。
境界標といって、隣地との境目を示す印があれば測量が必要ないケースもありますが、昔からの古い土地の場合、自然の石や樹木などを境界標の代わりに使用していることもあり、劣化や地震などの自然現象により信頼性が崩れていることが多くなります。
そのような場合には、測量を行って境界の確定作業を行う必要があり、隣地所有者の承諾を得なければならないなど時間と手間を取られることになります。
土地売却では多くのケースで測量が必要になることから、迅速な売却が必要な場合はできるだけ余裕をもって不動産業者に相談することをお勧めします。
測量には一定の費用負担も発生するので、数十万円程度の出費の発生を予想しておきましょう。

売却する土地が私道に面している場合

売却する土地が隣地所有者の私道に面している場合、私道部分の登記簿を取って所有者を確認し、使用許諾を取っておくことが望まれます。
私道に関する持分が無い場合、たとえ今現在は無償で通行できているとしても、売却後の購入者も同じように無償で通行できるとは限りません。
場合によっては土地の購入者が私道の利用を制限されたり、通行料を支払わなくてはいけない場合もあります。
使用許諾を取る必要があるかどうかは、不動産業者に相談すれば調べてもらえます。

接道義務について

原則として、幅員４メートル以上の道路に土地が２メートル以上接していない場合、建築基準法上の接道義務を満たしていないため、将来建物を建てる時や増改築を行う際に制限がでます。
そのためかなり値引きをしなければ買い手が付かないことがあるので、予想外に低い売却価格となる可能性があるという認識を持っておいた方が良いでしょう。
現状で接道義務を果たせているのかどうかの確認は不動産業者にしてもらうことができます。

引渡し後の契約不適合責任

売主は不動産を売却後に契約不適合責任の責任を負います。
この契約不適合責任は契約時に申告をしていない内容につき不具合などが発生した場合、状況により売主に修復・修理、損害賠償、契約の白紙などを求めるものとなります。
この内容は売主にとって非常に大きな損失となることがありますので注意が必要です。
不動産買取の場合には契約不適合責任は基本的には免責となります。

不動産会社へ査定依頼をする

土地の売却をする際には不動産会社に査定してもらうことでより正確な価格を知ることが出来ます。
不動産を早く現金化したい、処分したいという方は不動産買取がお勧めです。
土地の売却をご検討の方は是非、ご相談ください。

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