戸建てを売却する際に注意すべき6つのポイント

不動産買取, 戸建てに関するお役立ち情報

戸建てはマンションと比べると流動性が悪く、一般的には買い手が付きにくい性質となり完了までに期間を要します。
本章ではそれ以外に、戸建てを売却するにあたり注意を要す点を取り上げて見ていきます。

戸建て買取

戸建てを売る前の事前準備

戸建てを売る際にはその不動産の情報や現在の状況を知っておく必要があります。
また、取引をスムーズに進める為に事前に確認しておくと良いでしょう。
取引が出来ない物件の取引や不具合や問題がある物件の場合には黙って取引をすると後々問題となることがあります。
事前準備での注意点をそれぞれ見ていきましょう。

①権利証を確認する

不動産の取引において売主は権利証がなければ取引を行うことが出来ないので注意が必要です。
また、平成17年の不動産登記改正により権利証は登記識別情報となっており12桁の英数字の組み合わせとなっております。
お手元にあるものは登記識別情報通知という書類になります。

相続などで稀に権利証や登記識別情報が紛失となっているケースがあります。
この場合、費用は掛かりますが司法書士等へ「本人確認情報」を作成してもらうことで対応が出来ますので事前に相談すると良いでしょう。

②登記簿謄本の確認

登記簿謄本には土地・建物の所在、構造、用途、所有者情報、抵当権の有無などの記載がある法務局にて登録されている書類となります。
法務局で申請手続きを行うことで取得することが可能です。
住所や土地の面積などに相違が無いか確認をし、相違がある場合は問題とならないように修正を行う必要があります。
また、所有者が違う場合や差押えなどの記載がある場合には問題を解決しなければ不動産を売買・活用することが出来なくなるので注意しましょう。

③実印・印鑑証明書を確認する

不動産の売買では所有権の移転登記時に実印と印鑑証明書が必要となります。
不動産の取得時に登記をする際に実印での捺印と印鑑証明書添付している為、売却時にも同一のものが必要です。

④銀行印を確認する

売却を考えている不動産に抵当権(借入)がある場合、残代金にて返済することとなりますが、銀行での手続きでは銀行から借り入れをした際に書類に捺印した銀行印が必要となります。
銀行印に相違がある場合には抵当権を抹消する手続きが出来なくなりますので注意しましょう。

 

戸建て買取のポイント

築20年以上の戸建ては土地のみの評価になることも

建物は経年劣化が起きるという負の性質があり、戸建ても当然当てはまります。
マンションも戸建ても新築直後から築10年程度までは急激に価値を下げますが、戸建ての場合は築20年も経つとほぼ価値が0評価となることが多いです。
築20年~30年を過ぎた戸建ては無価値の建物として、土地にしか価値を見てもらえないことも多くなります。
そうなると、建物を解体しないと取引してくれない相手も出てくるので、解体費用の負担が生じてきます。
直接買取を手掛ける不動産業者では、古い物件でも自社で利活用ができることもあるので、解体費を考えると買取の方が得になることもあります。
ここで、古いからといって売却前にリフォームをするのは基本的にNGです。
確かにリフォームをすれば購入希望者に魅力的に見せることができますが、だからといってそれだけ高く売れるわけではありません。
結局はリフォームにかけた費用負担は売り手持ちになってしまうことが多く、さらにそれでも売れなかった場合は完全に赤字となってしまいます。

境界確定作業が必要

戸建ての取引において境界を明示することは重要なウェイトを占めます。
よくあるケースとして境界標が建築当時は入っていたが、隣地の新築工事などで無くなってしまうことがあります。
一戸建てを売却をしようとお考えの場合は一度、境界標があるかを確認してみましょう。
土地付き戸建ての場合、土地特有の問題として境界の確定作業が必要になることもあります。
詳しくは土地取引に関する注意点の記事でご確認ください。

接道状況によっては大きな値下げを求められることも

こちらも土地取引の記事で確認できますが、建築基準法上の接道義務を果たしていない場合、将来の増改築が思うようにできなくなるので、相当の値引きを求められる覚悟が必要です。
基本的に建て替えが難しいまたは容易ではない場合、一般の方には売りにくくなってしまいます。

【よくあるケース】
・土地と道路の接道幅が2m未満で再建築が難しい
・前面道路が2m未満の幅員になっている
・私道に面しており、一部の人が建て替えに賛同してくれない  など

 

相続後の売却は所有者の確定及び登記が必要

戸建ては相続によって承継されることが多く、遠方の実家が相続対象になる事案が増えています。
遺言書によって特定の相続人による単独所有の指示がない限り、相続直後は自動的に複数相続人の共同所有となります。
不動産を特定人の所有とするには遺産分割協議を行わなければなりません。
共同所有のまま売ることもできますが、共有者全員の合意で売却に臨む必要があり、契約当事者として全員が参加することになります。
その場合売却代金は相続分に従って取り分けられますが、もし相続分以外の取り分とした場合、贈与税の問題が生じる可能性もあるので注意を要します。
本来の取り分を譲った(贈与した)と考えて、本来の取り分よりも多く売却代金を得た人が贈与を受けたとし、贈与を受けた人に贈与税が課税される可能性があります。

 

共有状態の戸建てを売る場合

土地・建物が共有名義になっている場合も売却に制限が出ることがあるので、事前に調整が必要です。
共有状態の土地・建物は特に相続物件に多く見られますが、夫婦や兄弟で戸建てを共同購入したような場合も含まれます。
共有土地・建物の売却は所有者「全員」の合意が必要ですから、事前に承諾を取らなければいけません。
共有者の中に認知症などで判断能力が衰えた人がいると、契約当事者となることができないので、そのままでは戸建てを売ることができません。
その場合は成年後見制度を使って実務を進めなければならないこともあるので、相当の時間がかかります。
スムーズに取引を進められないと買い手側が難色を示し話が流れてしまうことがあるので、長年意思疎通がない共有者がいる場合は事前に所在を確かめ、話し合いを持っておきましょう。
共有者全員の合意が取れないケースでは持ち分だけの売却を考えなくてはならず、手間の面で負担が増え売却価格も相当下がります。

 

瑕疵や不具合は不動産業者に報告・相談すること

築古の戸建ての場合、外装、内装、設備に色々と不具合が生じているケースが多くなります。
売却に先立ち不動産業者の査定を受ける際、担当者の目視が入りますが、それ以外にも住んでみないと分からない不具合もあると思います。
小さな雨漏りなども居住に大きな問題が生じるので、住宅の不具合として必ず不動産業者に報告が必要です。
住宅の機能面だけでなく、例えば隣近所といさかいがありトラブルが発生しているようなケースなども不動産業者に報告しておくようにします。
こうした不具合や瑕疵(欠陥)については、購入相手にきちんと伝えないとトラブルになることがあるからです。
小さな問題であれば買い手にあえて伝えなくても良い可能性もあるので、その判断を任せるためにも、不動産業者には小さな不具合や問題も報告・相談するようにしましょう。

 

複数の会社へ査定依頼をする

戸建ての売却をする際には不動産会社に査定してもらうことでより正確な価格を知ることが出来ます。
ここで注意したいのが、1社のみではなく複数の不動産会社に査定してもらうということです。
不動産会社によって価格も異なりますし、条件なども異なってくるためです。

また、条件が厳しくなる物件においては不動産会社でも買取が出来るかどうかという状況になります。
しかし、そのような物件が得意な不動産会社もある為、複数社の不動産会社へ依頼することをおすすめします。
複数の不動産会社に査定依頼する場合は不動産一括査定サイトが便利です。
不動産を早く現金化したい、処分したいという方は不動産買取がお勧めです。
不動産買取ナビでは不動産買取の一括査定を無料で行うことが出来ます。
不動産の売却をご検討の方は是非、ご利用ください。

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。

 

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