崖地に立地する建物や土地は要注意。崖地や傾斜地の物件を売却するにはどうする
不動産の立地の中でも崖地や傾斜地にある建物や土地は割と多くなります。
ここでは崖地や急傾斜地の不動産の売却について注意事項も含めて確認していきます。
【目次】
市街地でも地域によっては平坦地ではなく、アップダウンの多い地域も多い為、崖地や急傾斜地にある不動産もわりと多いのです。
以前は大きな災害なども今ほど多くはなく、崖地や傾斜地に立地していても今ほど気にされてはいなかったのではないでしょう。
現在は災害も頻繁に起こり、中でも地震や大雨などの災害が多く、実際に住まれている立地によって被害を受ける地域もあります。
崖地や傾斜地に立地する建物や土地は売却をすることが難しいケースもあります。
崖地や急傾斜地の物件は危ない？
海や街を見渡せる立地を好む方も多いですが、戸建てなどで周囲を見渡せる物件となるとどうしても高台の物件が多くなってきます。
以前の法律では規制が今ほど厳しくない状況もありましたが、平成13年の「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律施行令」の制定により、急傾斜地、地滑り区域、土砂災害警戒区域などの規制が厳しくなりました。
平成１６年の新潟県中越地震、平成２０年の岩手・宮城内陸地震を受け、この法律も平成23年5月1日には一部の法改正が行われています。
（国土交通省：「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律の一部改正について」参照）
この他にも大雨などの影響で各地域で災害が発生したりなど記憶に新しいものも多いのではないでしょうか。
不動産会社でも土砂災害警戒区域か否かの説明は契約時の重要事項説明でも必須となっており、購入者側からみても崖地や急傾斜地の物件を避ける傾向もあります。
崖地や傾斜地の建物や土地の場合、大抵擁壁の上に立地することが多くなりますが、比較的新しく擁壁が造られたりしているものに関しては大きな問題は見受けられませんが、築年数が古い建物や古くからある土地、昔から設置してある擁壁に建物が建っている場合などはより注意が必要となります。
崖地や急傾斜地の擁壁について
住宅や土地などを利用する為の擁壁には造られた年数によって基準が変わっています。
新しい擁壁と古い擁壁の場合とを取り上げていきます。
新設された、比較的新しい擁壁
前項でもお伝えしている通り、最近新設をされた擁壁などに関しては現行の建築基準法のもとに造られており、より厳しい基準での設置が求められ、国が定めた基準をクリアする必要があります。
最近の擁壁は建築確認申請をし工事後に完了検査を受け検査済証を発行してもらうようになっています。
災害などを踏まえた厳しい基準となりますので土砂災害が起きたり、擁壁が崩壊するリスクが無いように設定されています。
【検査済証】
建築主事等は、前項の規定による検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。
（内閣府：「建築基準法 – 第7条第5項」参照）
擁壁が古い場合
崖地や傾斜地の擁壁は新しいものばかりではありません。
昔、開発がされた地域や代々受け継がれているような不動産に関しては、擁壁の検査済証を取得していないケースがあります。
このような物件の場合、購入者が検討する材料とならない、融資が伸びないなどの不具合が出ると同時に、安全か否かということが所有者本人にも分からなくなってしまいます。
建物同様に擁壁は古くなってくれば当然劣化しますから新設しなければならないケースも出てきますし、新たに建物を建築しようとする際にひび割れなどの不具合や現行に沿わない材質、形状での施工の場合などは擁壁のやり替えを指示されることもあります。
こうなってしまうと売却する際はなかなか厳しい状況と言えます。
擁壁の新設も規模にもよりますが、数百万～数千万の費用がかかる為、買い手に潤沢な資金がなければ進められないので購入に至らないケースは多くなります。
古くからある崖地や擁壁の物件は価格に影響する
不動産を売却する際は「なるべく高く」、「出来れば相場で」という方は多いと思います。
しかし、擁壁を含む崖地、傾斜地の物件では前項の通り、やり替えの指示を受けた場合はその点を是正しなければ建築は出来ません。
その為、擁壁をやり直す費用が高額となってしまうと相場で売却するハードルは上がり、買い手が擁壁をやり替えることを考えるとどうしても価格が安くなってしまいます。
安くなってしまっても売却が出来ればまだ良いですが、なかには擁壁をやり直すだけで売却価格を上回ってしまう為、0円とした場合でも売れなくなることがあります。
比較的新しい擁壁でも注意が必要
比較的新しい擁壁で検査済証を取得している場合でも注意が必要となるケースがあります。
擁壁にひび割れなどがあったり、基準の改正や法改正により現行のものと沿わないケースでは補強をしたり補修をしなければ利用が出来なることもあります。この際にもやはり相場での売却は難しくなる傾向にあります。
相続などで取得した崖地の物件は要注意
相続で取得した崖地や傾斜地の物件は比較的古い物件が多くなります。
その為、利活用がされずそのまま放置されるケースもありますが、この物件で土砂崩れや崩壊が発生し被害が出た場合、その責任は所有者が負うことになります。
物件の所有者は空き家や遊休地として放置していた場合でも管理責任があることを忘れてはいけません。
崖地や傾斜地の物件を売却するには？
崖地や傾斜地の物件を売るには擁壁などに不具合があるかどうかを調べることが大切です。
何も知らない状況で取引をしてしまうと後々問題となりますので注意が必要です。
契約不適合責任
個人間での売買では売主の責任として2020年4月より契約不適合責任が適用されています。
契約時に申告をしていない不具合等に関して売主は責任を負うことになりますので、買主から損害賠償請求や最悪のケースでは契約の解除となることがあります。
擁壁の状況を第三者機関に確認してもらう
建物の場合はインスペクションと言って、建物の状況の調査などを行うことがあります。
擁壁でもこのインスペクションや第三者機関での調査を依頼することが出来ます。
費用が別途かかりますが、自身を持って買い手に伝えることが出来ます。
不動産の買取も検討する
崖地や傾斜地の物件に関して、築年数が古い物件については仲介ではなかなか売ることが難しくなります。
擁壁をやり替えるなどは不動産に慣れていない人が見ても分かるものではありません。
その為、売りにくい要因となりますのでこのようなケースでは不動産業者に買取をしてもらうとスムーズです。
不動産知識などにも長けている為、一般の方に売却するよりも高く売れることもあります。
崖地に立地した一戸建てが買取となった事例紹介
日本では傾斜地が多い為、どうしても崖地や傾斜地に立地した不動産が多くなります。
現在の災害状況からも一般の方には売りにくい状況もあり売却をするにも苦戦される方も多いのではないでしょうか。
今回は崖地に立地していた一戸建てが買取に至った内容をピックアップします。
崖地に立地し擁壁があった一戸建ての買取のご相談
親から相続を受け実家の一戸建てを取得したSさん（40代）は相続後にこちらの戸建てに住むことにしました。
しかし、相続を受けた戸建ては築年数が古かった為、建て替えか買い替えを検討するようになりました。
通勤の関係から買い替えをする決断をし、仲介での売却をスタートさせましたが問題がありなかなか売れない状況となってしまいました。
ここで問題となったのは次のような内容です。
１.利用は出来るが建物が古くなかなか買い手が見つからない
２.擁壁の一部にクラックがあり、建て替えにも補修が必要となる
買い手にとっては築年数が古くなった物件は古家付きの土地として見ることもあり、建て替え目的で購入するケースも出てきます。
1番ネックとなったのが2項目めの擁壁のクラックとなり、買い手が補修にするのにも費用が発生することと安全面が気に掛かるという点でした。
Ｓさんは一般の方よりも不動産業者に買取をしてもらった方がスムーズに進むと考え、インターネットより不動産買取ナビを利用し、不動産業者に買取を依頼することにしました。
不動産業者は一般の方では対応が出来ない不具合なども取引の経験が多い為、問題を解決出来るケースがあります。
今回のケースでも買取が出来る不動産業者が無事見つかり、成約となりました。
仲介での売却えは契約不適合責任を売主が問われますが、買取の場合はこの売主の責任が問われない為、この点も決め手となったようです。
買取をする不動産業者を探す
崖地や傾斜地の物件の買取をしてもらおうとした場合、すべての不動産業者が買取をしているわけではありません。
また買取を行っている不動産業者の中でも取り扱いをしている不動産は異なります。
崖地や傾斜地の物件の売却にお困りなら一度ご相談ください。
（関連記事：民法改正された「契約不適合責任」とは。瑕疵がある訳あり物件の契約での「契約不適合責任」を不動産のプロが解説）
 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
→センチュリー21アイワハウス会社概要
TEL：0120-235-021
