民法改正された「契約不適合責任」とは。瑕疵がある訳あり物件の契約での「契約不適合責任」を不動産のプロが解説

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本章では今般の民法改正のうち2020年4月より施行される「契約不適合責任」について概要を押さえます。

(関連記事:「瑕疵担保責任について、不動産のプロが疑問を解決!土地は?期間は?」

 

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瑕疵(かし)担保責任に代わる新しい概念

まず押さえるべき点として、契約不適合責任は改正前の民法で規定されていた「瑕疵担保責任」に代わる新しい概念であるということです。
旧来の瑕疵担保責任のルールが規定上無くなり、新しいルールとして契約不適合責任というルールが導入される、ということを認識しておきましょう。
今年2020年4月からは、この新しい契約不適合責任のルールの下で不動産取引が進められることになります。

瑕疵担保責任を簡単におさらい

ではまず、これまでの瑕疵担保責任がどのようなものだったのか、ごく簡単におさらいをします。
不動産の売買取引において、売り手と買い手が通常気づけないような「隠れた瑕疵(欠陥)」が取引後に発見された場合には、原則として売主がその責任を負うというのが瑕疵担保責任のルールでした。
ただ、具体的にどのようなケースでどのような責任を負うのかというのが明確でなく、分かりづらいものとなっていました。
そこでこの点を意識して、契約当事者の権利義務を明文化し「契約不適合責任」のルールが創設されることになったのです。

 

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契約不適合責任の概要

契約不適合責任は、契約に適合しない目的物(不動産取引であればその不動産)を引き渡したときの売主の責任について問題にするものです。
種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しないものを引き渡した場合に問題になり、買主が欠陥等について知っていたかどうかは関係ありません。
必要な債務を履行しない場合に、債務不履行の一般原則に従って処理するのが契約不適合責任の基本ルールになります。
具体的には以下のような特徴があることを押さえておきましょう。

①買主の救済手段が明確化された

契約内容に適合しない目的物が買主に引き渡された場合、買主が請求できる救済手段は4種類用意されています。

(1)追完の請求

不具合や欠陥があればその補修を求めたり、代替の設備を入れるように求めるなど、追完の請求が可能です。

(2)契約の解除

契約を解除して目的物の不動産を売り主に差し戻し、代金を返してもらいます。
原則として相手方が追完の請求に応じない時に可能となります。

(3)代金の減額請求

目的に適合しない度合いに応じて、代金の減額を請求することもできます。
こちらも原則として相手が追完の請求に応じない時に可能な手段です。

(4)損害賠償の請求

取引によって損害が発生した場合は、その損害の賠償請求が可能です。
従来の瑕疵担保責任よりも「損害」の範囲が広がり、例えば転売目的の取引だった場合は転売できずに得られなかった利益も賠償の対象になることがあります。
売主にとっては予想しない多額の賠償になる恐れが出てきます。
上記の各種請求は、トラブルの帰責事由がどちらにあるかによっても行使の可否が変わってきます。

②権利行使の期間が制限される

契約不適合責任のルールによる上記の請求は、買主が契約に適合しないことを知ってから1年以内に相手方に通知しなければなりません。
その際、不適合の種類や範囲、ある程度の賠償金の目安などを通知することが必要とされています。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

今回の民法改正にあたり、瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは引渡し後に生じた瑕疵等について売主が負う責任の範囲が広くなり、反対に買主側では請求出来る範囲が拡大したことにあります。
瑕疵担保責任の場合には、雨漏りの被害やシロアリの被害、主要な部分の木部の腐食などの項目について売主が知っている内容について契約書類への記載が必要で申告にない項目について隠れた瑕疵として責任を負うものでした。
今回の契約不適合責任では瑕疵担保責任の項目の他に住宅設備などに関しても契約書に現状を記載することとなっています。

【瑕疵担保責任と契約不適合責任の責任の範囲】

瑕疵担保責任契約不適合責任
損害賠償可能可能
修理・代替物の請求不可可能
代金減額不可可能
契約解除可能可能

瑕疵担保責任では売買をした物件に関して隠れた瑕疵(欠陥)がある場合には、買主が損害賠償の請求や契約の解除を売主に対して求めることが出来る内容となっていました。
また、この瑕疵が原因によって契約の目的を達することが出来ない場合には、買主は契約の解除が出来ます。

契約不適合責任では売買をした物件に関して契約の内容に適合しない場合に買主は補修や代替物の請求などの追完が出来るようになりました。
追完後に売主が追完について履行をしない場合には代金の減額請求が可能となっています。
また、瑕疵担保責任と同様に買主が売主に対して損害賠償の請求も可能となっており、契約と不適合となる内容が大きい場合には買主は契約の解除をすることが出来ます。

瑕疵担保責任と契約不適合責任を比較した場合、売主側の責任となる項目が増えており、買主側は請求が出来る範囲が増えているところに注意が必要です。
また、瑕疵担保責任では隠れた瑕疵の範囲となっていましたが、契約不適合責任では土地建物、設備に至るまで契約書に記載し、内容を適合させなければなりません。

心配な場合はインスペクションを利用する

インスペクション(建物状況調査)は、住宅の不具合や劣化について調査をするので欠陥の有無や補修しなければならない箇所を事前に知ることが出来ます。その中でも既存(中古)住宅のインスペクションは多く、個人間での売買において売主側は安心して売却を行うことができ、買主側は判断材料が増え、購入に踏み切りやすいという利点があり、引き渡し後に問題となるケースを軽減出来ます。

不動産業者が売主の場合でも既存(中古)住宅はインスペクション後に住宅瑕疵保険に入っているケースも多く、このような物件が販売されるケースも増えています。

心理的瑕疵や訳あり物件についても対象になる可能性

物件の瑕疵だけではなく心理的瑕疵や訳あり物件についても契約不適合責任の対象となることがあります。
このような事案の場合、通常告知義務が発生してきますが、何も告知をせずに取引をすると本来果たすべき責任を欠いているとして契約不適合責任を問われるケースがあります。告知義務違反は宅建業法上でも違反とされています。

【一般的に心理的瑕疵とされる事案】
・自殺・他殺・事故死・孤独死など
・近隣に墓地や嫌悪施設がある
・近隣に指定暴力団構成員等が存在

黙って取引をした場合でも周囲からの風評や居住してから発覚するケースがありますので売主として契約時にしっかりと告知をするようにしましょう。

一般的な瑕疵の内容をご紹介
物理的瑕疵:土地では地盤の歪み、地盤沈下、土壌汚染、土地の境界が無い など
建物では雨漏り、主要な給排水設備、シロアリ、アスベスト、床下浸水、構造上の木部の腐食 など
法的瑕疵 :建ぺい率違反、容積率違反、接道義務に違反している、構造上の安全基準の不足 など
心理的瑕疵:物件内での事故や事件、近隣での事故や事件、火災、孤独死などで発見が遅れた場合 など
環境的瑕疵:近隣に墓地がある、繁華街が近く騒音がある、近くに暴力団事務所がある など

 

任意規定であることに留意

契約不適合責任は任意規定となるため、他の特別法等で規定がない限り、個別の契約内で調整することができます。
従って契約不適合責任について責任の度合いを軽減したり、当事者が納得すれば責任そのものを負わないこととすることも可能です。
実際の契約場面では、リスクを考慮して不動産及び法律に明るい専門家の助言を適宜求めることが推奨されます。

契約不適合責任が免責となるケース

個人間での取引でも契約不適合責任を免責と出来るケースもありますが、特段の事情が無けれ ば買い手にとって不安材料となってしまい、スムーズに進展しないことも考えられます。

不動産の買取では不動産業者が買い手となる為、契約不適合責任を免責とすることが出来ます。
安心して取引をされたい方は買取も検討しみてはいかがでしょうか。

 

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。
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