別荘を売りたい。別荘を売る際の注意事項や売却のポイントをご紹介
別荘やリゾートマンションを所有していると物件の価格の他に毎月維持管理に費用が発生します。リゾートマンションでは修繕積立金なども必要となってきます。
【目次】
頻繁に利用している状況ならば許容できますが、利用頻度が無い状態では完全に費用を払い続ける負の財産となってしまいます。その為、「別荘やリゾートマンションを売りたい」というご相談は多く、実際売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。今回は別荘の売却に関して、売却方法や注意点を見ていきます。
別荘地の物件が注目されている
今までは別荘やリゾートマンションなどの需要はある一定の層の方の需要となっていましたが、現在のコロナ禍において働き方に変化が出てきたことにより注目度が増しています。その為、別荘やリゾートマンションなどは従来よりも売りやすくなってきています。
テレワークやワーケーションによる別荘地への移動
コロナ禍において企業での働き方も大きく変化がありました。インターネットを駆使し、テレワークやワーケーションといった固定のオフィス外でネット環境があれば働くことが出来る働き方へと変わりつつあります。
またこのような働き方では自宅が駅から近い、会社から近いといった概念は必要が無い為、家賃や物件価格が安くなる郊外への引越しやリゾート地への移住、趣味に利用出来る立地を選択したりと居住地についても考え方に変化が出てきています。その為、別荘やリゾートマンションは従来よりも注目度が増しています。
広がりを見せるワーケーションによって不動産にはどのような影響があるか
環境の良い立地への移住の要望
最近では築年数が古い物件でもリノベーションをすることによっておしゃれな空間に住めることが認知されたり、自然の多い田舎の物件を好む人も増えています。テレビなどでも古民家などのリノベーションをする番組なども見かけることがあり、需要も従来よりは増えそうです。
また、空き家などの対策として築年数の古くなった物件を改装して、古民家カフェにしたりとさまざまな取り組みもここ最近ではされています。
施設利用が出来る別荘は注意が必要
別荘やリゾートマンションの中には温泉が利用出来るような物件があります。別荘をお探しの方なら分かる方も多いと思いますが、無料では使用出来ないことが多くなります。温泉の権利金を払ったり、場合によっては新たに引き込みが必要な場合があります。また、この他に月々の使用料がかかりますので物件購入時にこのような費用が100万円以上必要となることがあります。
このような権利金の無い別荘やリゾートマンションは比較すると売りやすくなりますが、物件以外の費用がかかる場合には売りにくくなりますので根気強く売却をしていくことになります。
別荘の売却では控除などの優遇が利用できない
不動産を売却する場合、当時購入した価格よりも売却をした価格のほうが高くなり、利益が発生することがあります。この利益に対して譲渡所得税が課税されますが居住をしていたマイホームの場合には税制の優遇措置が適用でき、控除出来ることがあります。
居住用財産を売却し売却益が出た場合、3,000万円以内であれば優遇措置が適用される【3,000万円特別控除】
詳細については以下をご確認ください。
居住用財産の３０００万円特別控除
ここでポイントとなるのが「居住用の」という点です。別荘やリゾートマンションはセカンドハウスとして利用されているケースが高い為、セカンドハウスとして利用していた場合にはこの3,000万円特別控除のような特例の利用をすることが出来ません。
その為、利益が出た際は保有期間によって譲渡所得税が課税され、所有している期間で税率が変わってきます。
所有が5年未満の場合（短期譲渡所得）・・・税率 約39％
所有が5年以上の場合（長期譲渡所得）・・・税率 20％
短期での譲渡になってしまうと税率が高くなり、支払う税金も高くなります。売却をする際には計画を立てて行う必要があります。
売却で損失が出ても控除が無い
自宅であるマイホームを売った場合、必ずしも利益が出る訳ではなく、むしろ建物が古くなり劣化する分、価格が安くなってしまうケースが一般的です。
マイホームの売却で損益が出た場合、損益通算を行うことが出来ます。
損益通算とは？
譲渡損失というのは、不動産を買った時より安い値段で売った時など、譲渡によって不動産所得に計算上のマイナス（損失）が出ることをいいます。計算上の損失が出た時、給与所得など他の所得と通算して、当該他の所得にかかる税金を減らすことができるのが損益通算です。
【損益通算の詳細はこちらから】
マイホームの買換え等による譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例制度
上記のように損失が出た場合に控除が出来るので良い制度だと感じますが、利用出来るのがマイホームに限られる為、セカンドハウスとして利用している別荘などには適用することが出来ないので注意しましょう。
別荘やリゾートマンションを売りやすくする為には
テレワークやワーケーションで注目度が上がっていても全ての物件が上手く売れる訳ではありません。別荘やリゾートマンションといったセカンドハウスは購入出来る人も限られる為、売りやすい物件ではありません。
その為、売りやすくするために工夫をするケースもあります。
①室内外の改修を行う
別荘やリゾートマンションはバブル期前後に建てられたものも多く、多く流通していたのもこの時期となります。
その為、築年数が40年以上経過している物件多く、外壁、室内、設備などが老朽化しているものも少なくありません。また、リゾート地の物件に関しては海などの影響で劣化してしまうことがあります。買い手にとっては遠方にある物件を高額な費用を使って自らリフォームをするかどうかという判断となります。大規模な修繕とまではいかなくても使用が出来る状態までにしておくと売りやすくなります。
リフォームの点を挙げていますが、リフォーム自体にもリスクはあります。リフォームする為に資金が必要となる為、そのリフォーム代金を用意する必要があります。また、高く売る為にリフォームをするという視点ではなく、売りやすくするためにリフォームをするようになります。
リフォームをした場合の最大のデメリットがリフォームに費用をかけた場合でも長期的に売れないことがあります。この場合はリフォームをするよりも販売する価格で調整をするなどしたほうがリスクがなく、売ることが出来ます。
この点は非常に判断が難しくなりますので、売却を依頼する不動産会社と綿密に打ち合わせをして対応するようにしましょう。
②古い別荘の場合は更地とすることも検討
別荘の場合は状況によってはリフォームなどをするよりも建物を取り壊して更地にした方が売りやすくなる可能性があります。もちろん立地にもよりますが、別荘地の中でも人気がある、利便性が良いといったものの場合、検討をする価値があります。
しかし、建物を取り壊し土地のみとなった場合、固定資産税が上がりますのでタイミングなども非常に重要となります。このケースでもまずは不動産会社に相談することをおすすめいたします。
③売却期間中はメンテナンスをしっかりと行う
売却期間中のメンテナンスに関しては、マイホームの売却と同様に行っておく必要があります。きれいに維持していた場合でも少し期間が空くと敷地内が雑草で覆われたり、知らない間に設備が壊れたりということが発生します。売却する際は売却物件の第一印象も買い手にとっては重要となります。
④違う用途で利活用を考える
売る面がばかりを見てきましたが、立地によっては宿泊出来るように改装をして民泊などにする方法があります。最近では空き家対策で古民家カフェなども増えているので別荘地でこのような用途も考えられるでしょう。
⑤地元の不動産会社に声を掛ける
別荘周辺の不動産会社は別荘などの取り扱いも多く、経験に長けていることからいろいろなアドバイスをもらうことが出来ます。また、地元の不動産ではその周辺の不動産が欲しい人が集まる為、物件を紹介してもらえるチャンスも増えます。
⑥複数の不動産会社の意見を聞く
地元の不動産会社の意見もそうですが、他の不動産会社の意見を聞いて判断することで選択肢が広がりますし、納得のいく売却が出来ます。
また、売却価格なども不動産会社によって異なる為、少しでも高く売りたい場合には複数社の査定を受けることがおすすめです。
仲介の場合は査定価格＝確実に売れる価格という訳ではないのでこの点には注意が必要です。
どうしても売れない場合は不動産の買取りを検討
物件の状況や購入者が探すタイミングによって物件が売れないまたは売却が長期化するケースがあります。当然売れるまでは固定資産税、管理費・維持費、温泉などの使用料などがかかることがあり、利用がなくただ保有しているだけの状態の場合、負の財産にしかなりません。別荘やリゾートマンションを売る方法として不動産会社に仲介してもらうほかに、不動産の買取業者に買取をしてもらう方法もあります。買取の場合はすぐに引渡しが行える点や現金化出来るので手間暇をかけずに売ることが出来ます。
また、一般の方では購入をためらう物件も不動産の取り扱いを専門としている不動産買取会社ならば購入をしえくれる可能性があります。別荘やリゾートマンションの中には、仲介でも価格が安くなってしまう物件もあります。買取では仲介よりも価格が安くなってしまうことが多いですが、買取業者が直接買取をする場合には仲介手数料がかかりませんので手元に残る資金には開きが無くなる可能性もあります。
買取業者に購入をしてもらうことが出来れば、余計な費用を今後支払う必要がなくなります。売却が長期化した場合はその期間中も支払いが発生するのでもしかするとこちらの方がトータルの費用が掛かってしまうかもしれません。買取では売却期間が短い為、メンテナンスや管理をする必要が無い為、負担も少なくなります。
まとめ
別荘やリゾートマンションは以前よりも注目度が増してはいますが、まだまだ売りにくい物件となっています。売却方法や活用方法を知っておくことで良い処分方法や活用方法が出てくることがあります。別荘やリゾートマンションは通常の居住用の住宅よりも施設費などが加算されることがあるので維持費が高額となることがあります。そのままにしておけば負の財産となってしまいますが、売れる時期にすぐに売ることによって手元に資金を残せる可能性があります。売却の際は是非、買取も検討されることをおすすめいたします。
 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
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