【不動産買取】再建築不可の物件は売却できない？諦める前にまずは相談
古い一戸建や土地などを売却する際にトラブルにならない為にも物件がどういった物件であるかをご自身で把握する必要があります。特に買い手が物件を購入後に建物を新築する際には建築基準法や都市計画法などの法律に適合していなければ建物を建てることが出来ません。ここでは再建築が出来ない物件、いわゆる「再建築不可物件」について見ていくとともに問題点や売却方法について解説していきます。
【目次】
再建築不可物件とは
冒頭で触れましたが「再建築不可物件」とはどのような物件のことをいうのでしょうか。再建築不可物件とは新たに物件を建てられない土地のことを指します。
現時点で建物が建っているが取り壊して建物を新築しようとしても建てることが出来ません。建物を建てる為には建築基準法や都市計画法、自治体の条例などの条件をクリアする必要があり、この内容自体が法改正などにより変更となっていることがあり、建築当時は建てられていた土地に現在では建物が建てられないといった状況も出てきます。
再建築が出来ない物件の代表例
ここでは再建築が出来ない物件のよくある理由について挙げていきます。
現在所有している物件が該当するようなら売却時には注意が必要です。
接道義務を満たしていない
建物を建てる際には道路に接している必要があり、さらに建築基準法では原則として幅員4ｍ以上の道路に土地が2m以上接している必要があります。
また、この道路も建築基準法で定められている道路である必要があり、道路の形態をしていても実際には水路であったりするケースがあります。
その為、新築や売却を検討する場合には専門家に調査してもらうと安心です。
土地が道路に接していない
袋地、囲繞地（いにょうち・行動に通じていない土地）などの場合は、建築基準法などの要件に適合出来ない為、再建築をすることが出来ません。
通行する権利があってもその土地自体は他の方の所有となりますので、道路へは接道していない状況となります。この状況で接道をさせる為にはこの土地の一部を接道とみなされる面積分を所有者より取得する必要があります。
市街化調整区域
以前には市街化調整区域に立地している既存の宅地については建築が可能となっていましたが、現在は廃止されている為、建築することは出来ません。
原則として市街化調整区域は市街化を抑制する地域となっている為、建物の建築を行うことが出来ない地域となっています。
横浜市では既存宅地については一定の条件を満たす場合に開発審査会で認められた案件のみ建築が認められています。市街化調整区域内での建築は各行政によって申請方法等が異なりますので各地域で調べる必要があります。
また、高齢者施設や社会福祉施設、医療施設などは自治体等が必要とする場合には許可が降りる可能性があります。
再建築不可物件の売却方法
再建築が出来ない物件の場合は利用目的が制限される為、売却するハードルが上がります。しかし、物件によっては売却することが可能となります。
接道するように隣地から土地を購入する
所有地が建築基準法上の道路に接していない場合は、隣接地の方から道路に接する土地を購入することで適法に建築を行えるようになる為、再建築が出来る物件として売却をすることが出来ます。
隣接地の方へ売却する
隣地の方が敷地を増やしたいと望まれている場合は、隣接地の方へ売却をすることが一番売りやすい方法となります。隣接地の方も敷地が広がる為、資産価値が上がるので購入してくれる可能性があります。
道路後退をさせる
接道する建築基準法上の道路の幅員が4ｍ未満の場合、敷地の一部を後退させることで再建築が出来るようになります。具体的には道路の中心線より2m後退させることになります。敷地を後退させることをセットバックといいます。この場合、建物が建っている場合には難しいですが土地の状況であればセットバックをしておくと買い手もスムーズに建築をすることが出来ます。建物が建っている場合でもセットバックをした場合に再建築が出来るかを確認しておくことで売却がしやすくなります。
現状のまま売却する
再建築不可物件の場合、所有者が変わろうと建築することが出来ない為、既存で建物がある場合には建て壊さずに売却をするのがおすすめです。再建築は出来なくてもリフォームは出来る為、リフォームして居住するケースやリフォームして賃貸として貸すなど選択肢が広がる為です。再建築不可物件を探している方は少ない為、より多くの選択肢がある方が売却がしやすくなります。
再建築不可物件は買取も検討
再建築不可の物件は探している方が少ない為、売りにくい物件の1つです。また個人が購入する場合には住宅ローンなどの銀行融資がつきにくい為、現金でのやりとりとなることも少なくありません。その為、買い手にとっては購入するのにとてもハードルが上がってしまいます。こういた事情を踏まえ売りにくい、売れないという状況が出てきてしまいます。
この場合には一度、不動産買取を検討することをお勧めいたします。不動産買取は不動産会社が買い手となりますので個人の方よりも買い手がつきやすい、経験の多い不動産買取会社ならば検討出来る選択肢が広がるので買取をしてもらいやすくなるというメリットがあります。
デメリットとしては再建築不可物件はもともとの市場性が高くない為、買取の場合でも価格は高くならないことが挙げられます。しかし、所有をしているだけでは固定資産税等の税金、維持管理費用が必要となる為、売れるうちに売却するほうが結果として有利になる場合があります。
神奈川県内の再建築不可物件買取相談
再建築不可の物件は市場のニーズからみて安くなってしまう傾向にあります。買取を検討する場合には価格は安くなってしまう可能性はありますが、短期間で買取を行ってもらえる為、余分な費用は発生しなくなります。
センチュリー21アイワハウスでは再建築不可物件などの訳あり物件でも積極的に買取を行っております。特に横浜市や川崎市などの不動産には力を入れております。
また、買取の他にも通常売却のご相談もいただけますのでまずはご相談ください。
センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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