横浜市や川崎市でも空室率は高い？アパートの売却・買取のケースもご紹介
神奈川県内は2018年時点で全国第3位となる450万3500戸の住宅数があります。この住宅数は1958年以降増加し続けています。
この住宅総数は所有不動産の他に賃貸不動産も含まれています。現在空き家が問題となっていますが、賃貸物件も例外ではありません。
（参照：神奈川県 「住宅・土地統計調査」）
【目次】
神奈川県内の空き家はどのくらいあるか
2018年時点での空き家の総数は48万4,700戸となっており、総住宅に占める空室率は10.8％になっています。そのうち賃貸用の住宅は29万5,000戸も空き家・空室となっている状況です。
（参照：神奈川県 「住宅・土地統計調査」）
LIFULL HOME’Sが発表している神奈川県内の賃貸用住宅の空室率では横浜市と川崎市の各区内で最低は都筑区の10.8%で最大は南区の20.6％となっています。単純に計算をすると10戸に1～2戸が開いている計算となります。あくまで平均となりますので物件によるところが大きく、満室稼働している物件もあれば空室が多く稼働していない物件もあるということになります。
（参照：LIFULL HOME’S「神奈川県の賃貸用住宅の空室率一覧」）
オーナーの収入は家賃収入のみ
所有している賃貸物件の世帯数が多ければ多少の空室があっても他の部屋の収入で賄うことが出来るかもしれません。しかし、一戸建てやテラスハウスなどの物件は元々世帯数が少ない為、空室となってしまうと収入自体が入ってこなくなってしまいます。
空室となっている状況では以下のことが考えられます。
① アパートの借入がある場合に支払いが出来なくなる
② 生活費を他から捻出する必要がある
③ 空室の状況でも固定資産税は払わないとならない
④ どの状況でもメンテナンスの費用はかかる
取り分けオーナーのリスクが高くなるケースではアパートにローンを組んでいる場合の滞納や固定資産税等の滞納による場合です。このような状況では物件自体が差し押さえられてそのまま支払いが出来ない状況になると競売となってしまうリスクがあるので注意が必要です。
空室率が高いアパートを相続した場合も注意
アパートなどの収益・投資不動産も居住用の不動産同様に相続されます。満室稼働をしている物件であれば良いですが、相続の場合には不動産を選ぶことが出来ませんので条件の悪い物件を相続するケースがあります。
相続したアパートではもともと賃貸経営を行っていれば賃貸経営のノウハウや実績に基づく感覚などがありますが、多くの場合では経験が無い状態で相続となりますので勝手が分からない状況となります。しかししっかりとした賃貸経営をしなければ空室が埋まらずに入居者の退去してしまう原因となってしまいます。
前述のローンや税金の支払い、募集条件や賃料、リフォームをどれくらい、費用をどれくらいかければ良いか現状の状況をしっかりと把握する必要があります。
賃貸経営との両立は難しい
アパートを相続した場合、相続人が仕事をしていることは多くなります。管理会社などを入れずに自身で管理を行っていた場合は相続直後は自身で管理をしなくてはなりません。入居者からの不具合の連絡やその対応も自身で行う必要があります。対応を早くしなくてはならないケースもあり、その際仕事をしているとその対応が出来なくなってしまいます。また、空室があるケースでは募集条件や募集方法も考える必要があり、負担は大きくなります。
空室の対処方法はあるか
賃貸経営としてはやはり満室経営となっているほうが好ましいですが、建物が経年劣化したり競合物件が出てくることは避けられません。オーナーとしては適切な判断が求められます。
① 管理会社に依頼する
管理会社に管理を依頼することによって自身で行っていたことを任すことが出来ます。また、募集方法やリフォームなどの提案を受けられるので賃貸経営がしやすくなります。
② 管理会社を変更する
① とは少し違いすでに管理会社に依頼をしている場合には管理会社を変更することも方法の1つです。不動産会社によって募集方法が異なったり、担当者によってもアドバイスが異なる為です。
③ サブリース（一括借上げ）にする
築年数が経過しているアパートでも管理会社によってはサブリース契約をしてくれるところもあります。サブリース契約は不動産会社に1棟まるまる任せることにより自身では管理はせずに毎月決まった賃料が保証されるものです。しかし、賃料は見直しなどがある為、信頼がおける不動産会社を選択する必要があります。
④ 大規模なリフォームをする
築年数が経過してくると経年劣化でどうしても入居者がつきにくくなります。その為、外観と内装を大きくリフォーム（リノベーション）をすることで借り手に良い印象を与え入居促進につながります。しかしリフォームを行うには自己資金で行う必要があるのでよく考えてから行う必要があります。
⑤ アパートを売却する
どのように対応をしても空室が埋まらない場合にはアパートを売却することもプラスとなります。空室が多い場合、月々大きなマイナスとなってしまうので売却をしたほうが手元に多くの資金を残せたり、支払いなどの不安要素も無くなります。
⑥ アパートを買取で売却する
空室が多くなると支払いが出来なくなることがあり、競売などを避ける為にもすぐに売らなくてはならないケースがあります。売却では時間がかかり、売却時期も確定が出来ません。不動産会社にアパートを買取してもらうことで早ければ7日程で現金化することが出来ます。急いで売らなければならない場合には不動産の買取はおすすめです。
横浜市・川崎市のアパートの買取はお任せください
見てきた通り横浜市や川崎市でも10％以上の空室率があります。長期的に空室が続くと状況に慣れてしまってそのまま放置してしまったり、相続でもそのままとなってしまうケースも少なくありません。放置をしていると支払いが出来なくなったり相続の期限が来てしまうなどのリスクが出てきます。
急いで売却をしたい場合にはご相談ください。買取、売却を含めてご提案をさせていただきます。
センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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