相続不動産売却で失敗しないために！税金と手続きの注意点

相続不動産売却で失敗しない！税金と手続きの注意点

相続した不動産の売却は、多くの人にとって一生に一度あるかないかの大きなイベントです。しかし、手続きの複雑さや予期せぬ税金の負担で、思わぬトラブルに巻き込まれることも少なくありません。

このコラムでは、相続不動産をスムーズに売却するために押さえておくべきポイントを、わかりやすく解説します。

1. 売却前に済ませておくべき「相続登記」

相続した不動産を売却するには、まず「相続登記」を行い、不動産の名義を被相続人（亡くなった人）から相続人に変更する必要があります。

相続登記は義務化されており、2024年4月1日からは期限が設けられました。

• いつまでに？
  相続の開始（所有権を取得した日）から3年以内
• どこで？
  不動産の所在地を管轄する法務局
• 誰が行う？
  相続人全員
• 必要書類（例）
  被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  相続人全員の戸籍謄本
  遺産分割協議書（遺言書がない場合）
  不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書など

相続登記を怠ると、過料が科されるだけでなく、後々トラブルの原因にもなりかねません。早めに専門家（司法書士）に相談することをおすすめします。

2. 共有名義の不動産を売却する際の注意点

複数の相続人がいる場合、不動産が「共有名義」となっていることがあります。共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

• 全員の意見をまとめる
  売却価格や時期、売却益の分配方法について、共有者全員で十分に話し合いましょう。
  意見がまとまらない場合は、「共有物分割請求」といった法的手続きも考えられますが、時間や費用がかかるため、まずは話し合いでの解決を目指すのが賢明です。
• トラブル回避のために
  売却益の分配方法などを書面で残しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

3. 知らないと損する！相続不動産売却で使える税金特例

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。しかし、相続した不動産を売却する際には、税負担を軽減できる特別な制度がいくつかあります。

① 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税を支払った不動産を、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を譲渡所得から差し引くことができます。

② 被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除

被相続人が居住していた不動産を、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

この特例には、以下のようないくつかの要件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
• 売却額が1億円以下であること

※要件は他にもありますので、必ず専門家にご確認ください。

③ 特定の居住用財産を買い換えた場合の特例

相続した居住用財産を売却し、代わりに新たなマイホームを購入する際には、譲渡所得税の支払いを繰り延べられる特例もあります。

4. まとめ：売却の流れとプロに相談するメリット

相続した不動産の売却は、以下の流れで進めるのが一般的です。

1. 相続登記の手続き
2. 売却方針の決定（共有者との合意形成）
3. 不動産業者の選定と査定
4. 売却活動
5. 売買契約、引渡し

相続不動産の売却は、通常の不動産売却と比べて複雑な手続きや税金の知識が求められます。税理士や不動産業者など、専門家と連携することで、手続きをスムーズに進め、税負担を最小限に抑えることが可能になります。

「何から手をつければいいかわからない」「どの特例が使えるか知りたい」といった場合は、まずは専門家へ相談してみることをお勧めします。