空き家を売るなら知っておきたい！空き家特例の活用法と注意点

空き家を売るなら知っておきたい！空き家特例の活用法と注意点

相続した実家が空き家になったり、住み替えで以前の家が空き家になったりした場合、「そのままにしておいても大丈夫だろうか？」と考えるかもしれません。

しかし、空き家を放置すると、建物の劣化、不法侵入、近隣トラブルなど、多くのリスクが生じます。さらに、自治体から「特定空き家」に指定されてしまうと、税金の優遇措置が受けられなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性もあります。

このコラムでは、空き家を売却する際に知っておくべきリスクと、税金面で大きなメリットがある「空き家特例（3,000万円特別控除）」の活用法、そして売却を成功させるためのポイントを解説します。

1. 空き家を放置するリスクと「特定空き家」

空き家を放置すると、様々なリスクが発生します。

• 建物の劣化： 管理されていない空き家は、換気不足や雨漏りなどで急速に劣化が進みます。
• 治安悪化： 不法侵入や不法投棄の温床となり、地域の治安悪化に繋がります。
• 近隣トラブル： 庭木が伸び放題になったり、害獣が発生したりして、近隣住民とのトラブルに発展することがあります。

これらのリスクを放置すると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると…

• 固定資産税が最大6倍に： 通常、住宅用地に適用される固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が大幅に増えます。
• 罰則の対象： 改善勧告や命令に従わない場合、過料や罰金が科せられることがあります。
• 行政代執行： 最悪の場合、自治体が強制的に解体し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われることもあります。

2. 空き家特例（3,000万円特別控除）とは？

空き家を売却して得た利益（譲渡所得）に課される税金を、最大3,000万円まで控除できる特例です。この特例を適用できれば、税負担を大幅に軽減できます。

特例の適用条件（主なもの）

• 売却する物件： 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された住宅であること
• 売却時期： 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 物件の状態： 売却時、新耐震基準に適合していること（リフォームまたは解体して更地にした場合）
• 売却額： 売却価格が1億円以下であること

※適用には他にも細かい要件があります。詳細は必ず税理士にご確認ください。

3. 空き家を売却する際の2つの選択肢

空き家を売却する場合、「現状のまま売却」するか「解体して更地で売却」するかの2つの選択肢があります。

1. 現状のまま売却（リフォームして売却）

メリット：

• 解体費用や時間、手間がかからない
• 買主が自由にリフォームできる

デメリット：

• 買主が見つかりにくい場合がある
• 適用条件によっては、空き家特例を利用できない可能性がある

ポイント：

空き家特例を適用するには、売却前に「耐震基準適合証明書」を取得するか、耐震リフォームが必要です。

2. 解体して更地で売却

メリット：

• 土地の境界が明確になり、買主が見つかりやすい
• 建築条件付きの土地として販売できる

デメリット：

• 解体費用（数百万円）がかかる
• 固定資産税の優遇措置がなくなる（一時的に税金が増える）

ポイント：

空き家特例を適用するには、解体した年の翌年2月1日までに売買契約を結び、3月15日までに引き渡す必要があります。

まとめ

空き家は放置するほどリスクが高まります。特に「特定空き家」に指定される前に、早めに売却を検討することが賢明です。

売却の際は、「空き家特例（3,000万円特別控除）」を活用できれば、手元に残る金額が大きく変わります。ご自身の物件が特例の要件を満たすか、必ず専門家（不動産会社や税理士）に相談しましょう。

「現状のまま」か「解体して更地」か、それぞれのメリット・デメリットを比較し、最適な方法で空き家を現金化し、未来の生活に活かしてください。