再建築不可物件を売るには？売却の注意点と成功のポイントを解説

再建築不可物件を売るには？売却の注意点と成功のポイントを解説

「親から相続した古い家が、調べてみたら『再建築不可物件』だった…」

再建築不可物件とは、文字通り「今ある建物を解体しても、新たに建物を建てることができない」不動産のことです。

通常の物件と比べて売却が難しく、価格も安くなる傾向があるため、売却を諦めてしまう人も少なくありません。

しかし、再建築不可物件でも、その特性を理解し、適切な対策を講じることで売却を成功させることは可能です。

このコラムでは、再建築不可物件の定義から、売却価格が安くなる理由、そして売却を成功させるための具体的な方法を解説します。

1. 「再建築不可物件」とは？その定義と理由

再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に、敷地が2メートル以上接していない土地に建っている物件を指します。

建築基準法では、火災や災害時の緊急車両の通行、避難経路の確保を目的として、建物を建てる土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。

物件がこの要件を満たしていない場合、たとえ今建物が建っていても、一度解体してしまうと新しい建物を建てることができなくなります。

再建築不可物件になる主な理由

• 道路の幅員不足： 接している道路の幅が4メートル未満
• 接道義務違反： 道路に接している間口が2メートル未満
• 再建築時の道路要件改正： 建築当時は適法だったが、その後の法改正で再建築不可になった

2. 再建築不可物件の売却が難しい理由と売却価格

再建築不可物件は、以下のような理由から売却が難しく、価格も安くなる傾向にあります。

• 担保評価が低い： 新しい建物を建てられないため、銀行などの金融機関が担保として評価せず、住宅ローンが利用できないケースがほとんどです。そのため、買い手は現金で購入できる人に限定されます。
• 購入者が限定される： 買い手は、自分で住む以外に、リフォームして賃貸に出す、あるいは店舗として利用するなどの目的を持つ人に限られます。
• 物理的なリスク： 建物が老朽化しても建て替えができず、大規模なリノベーションやリフォームで対応するしかありません。

3. 再建築不可物件を売却するための対策と戦略

再建築不可物件でも、工夫次第で売却は可能です。

1. リフォームやリノベーションで価値を高める

• ターゲットを絞る： 「古民家風」「デザイナーズ風」など、物件の個性を活かしたリノベーションを行うことで、特定のニーズを持つ買い手にアピールできます。
• 費用対効果を考慮： 大規模な改修は費用がかさみます。売却価格とのバランスを考えて、費用対効果の高いリフォームを検討しましょう。

2. 買い手を見つけるためのアピール

• 賃貸物件としての活用： リフォームして賃貸物件として売り出す方法です。収益物件を求める投資家層にアピールできます。
• リースバック： 売却後もそのまま賃貸として住み続ける方法です。買い手は家賃収入を得ることができ、売主は住み慣れた家で生活を続けられます。
• 隣地所有者への売却： 再建築不可の理由が接道義務違反の場合、隣の土地を買い取ってもらうことで、再建築が可能になるケースがあります。隣地所有者は有力な買い手候補です。

まとめ

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて売却が難しいのは事実です。しかし、物件の特性を理解し、リノベーションで付加価値をつけたり、買い手のターゲットを絞り込んだりすることで、売却の可能性を大きく広げることができます。

また、再建築不可物件の取り扱いに慣れていない不動産会社に依頼すると、売却が長期化したり、適正な価格で売れなかったりするリスクがあります。

再建築不可物件の売却は、専門的な知識とノウハウを持つ不動産会社に相談することが成功への一番の近道です。一人で悩まず、まずは専門家に相談してみましょう。