競売と任意売却の違いとは?正しく理解してメリットのある売却

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通常の売却どう違うのか?

通常の売却ではご自身の意思において売却をすることが出来ます。また、所有する不動産を売り出す価格についてもご自身の希望を考慮することが可能です。

しかし、競売や任意売却ではご自身の希望は考慮されないケースが多くあります。
それでは競売と任意売却はどのような売却方法なのかこれからみて行きましょう。

 


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よく耳にする競売とは?

住宅や不動産を購入する際は、銀行などの金融機関から住宅ローンなどの融資を受けて購入される方がほとんどです。
その際は金融機関が住宅や不動産に抵当権を設定します。何らかのご事情でローンの返済が滞ると、期限の利益(※1)が喪失され、抵当権が実行されます。抵当権が実行されるとは、債権者(金融機関)は債権弁済がされない場合、担保である不動産を競売し、代金を債権の弁済に充てることが出来ということです。
競売とは債権者が裁判所を通じて不動産を強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける方法です。※1)期限が来る前に、業者から返済を請求されない権利

一戸建ての場合は土地と建物の所有者の相違を避ける為、建物に債務がなく土地に債務がある場合には土地の住宅ローンなどの返済が出来ない際には一括して競売の対象とすることが出来ます。

競売になるまでの流れ

①住宅ローンの返済

住宅ローンを一定期間支払えずに滞納してしまうと金融機関より一括返済をするように請求されます。
いままでは分割で支払っていた住宅ローンを分割では支払えなくなります。
何かしらの方法で支払える方もいらっしゃるかもしれませんが、住宅ローンは高額となる為、大半の方は支払いが出来ない状況となります。

②保証会社の弁済

住宅を購入し、住宅ローンを組む際には保証料の支払いがあります。住宅ローンの支払いが出来ない場合、保証会社が代わって金融機関に返済するようになります。
保証会社が代わって金融機関へ返済をした後は、金融機関からではなく保証会社への返済をしなければなりません。
保証会社への返済も一括返済となりますが、支払いが出来ない場合は保証会社が競売の手続きをしていきます。

③競売開始決定の申請・通知

保証会社への返済が出来ない場合、保証会社は裁判所へ競売の申し立てをします。
申し立てが受理された場合には裁判所から債務者(支払い義務のある者)へ競売開始決定の通知が送られます。
この内容は「記載された対象の不動産が競売になった」という旨が記載されています。

④対象となる不動産の調査

競売の開始決定をされると、対象となる不動産の現況調査が行われます。
事前に通知が来た後に、不動産鑑定士などが調査に訪れます。
この調査は立地や建物・室内状況、間取などを確認する調査です。この調査の後、対象不動産の評価書を作成し裁判所へ提出されます。
この評価書には落札されるだろう予想の金額なども記載があります。債務者には価格を決定することが出来ません。

⑤入札の通知・実施

事前に債務者へ期間入札の通知が届きます。この通知が届いた後に入札が行われるようになります。

⑥売却許可決定

落札者が決定し、審査が通ると裁判所から購入が認められます。この時点で落札者が代金を裁判所へ支払うようになるので売却された状態となります。

 

任意売却で債権者へ相談が出来る期間は入札が実施される前日までが多く、期限が決められています。
任意売却を検討される場合には、早めに検討するようにしましょう。

競売になればローンを完済できる?

それではそもそも競売になればローンは完済できるのでしょうか?
競売になった場合、売却相場の60%~70%の価格でしか売却することが出来ません。
現在のローンの残高に届かない場合、売却価格を差し引いた残高は残り、返済をしていかなければなりません。

ほかにも競売はデメリットがある

競売が開始されると物件の情報が開示されるようになります。その為、周囲の方へ知られてしまう可能性が出てくるのです。
落札後は所有者が別なりますので引越しをしなければなりません。昔は居座って不法占拠が出来た話しもありましたが現在は警察官が立ち会い立ち退きの執行となります。

また引越しの費用などは自身で負担することとなります。

競売での多いご相談と競売になる理由

不動産買取ナビで受けるご相談をご紹介いたします。
・転職などにより収入が下がり、支払いが厳しくなってしまった。
・体調を崩してしまい、働けず収入が得られなくなってしまった。
・事業を失敗して住宅ローンの返済が出来なくなってしまった。
・親族の保証人となってしまい、そちらの返済でローンが払えなくなってしまった。 など
いずれにしても返済に関するご相談が多数です。ローンの支払いの目途がつかなくなった場合は注意が必要です。

 


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任意売却とは?

任意売却は債務者(ローンを組まれた方)と債権者(金融機関)の間に窓口の不動産会社を設け、債権者との交渉により競売にかけずに売却をすることが出来ます。その為、金融機関とのやりとりも不動産会社通じて行うことが出来ます。
また、競売のように強制的ではないのでご自身の判断で手続きをすることが可能です。任意売却は任売とも呼ばれています。

任意売却の売却価格

任意売却での売却は通常、競売で売却をされた場合に比べ高く売れる傾向にあります。
その為、ローンの残債が競売に比べ少なくなるのでその後の返済が軽減されます。

任意売却の売却方法とは

任意売却では競売とは違い、通常の売却のように売却することが出来ます。不動産会社から紹介を受け、内覧に訪れるといった方法
です。競売のように事情の分かる情報公開がされない為、プライバシーが保たれます。

また、任意売却は、引越費用や引越時期なども相談が出来る場合があり、競売に比べ融通がきくことがあります。

任意売却には期限がある

先程も記載しましたが、任意売却には期限があります。そのまま放置をしているもしくはぎりぎりで任意売却をスタートして売れない場合には競売となってしまうリスクが伴います。

そのため支払いが厳しいなどを感じている場合には一度不動産会社などに相談し、任意売却をする際には早めからスタートをするほうがメリットがあります。

任意売却での多いご相談

任意売却で多いご相談は競売と同一の内容が多数です。
つまりご自身の状況を把握し、事前にご相談をすることが大事ということです。

<競売と任意売却の比較>

それでは競売と任意売却を簡単に整理してみましょう。

競売任意売却
売却価格市場相場の60~70%市場相場に近い
情報開示競売物件として開示される通常の売却物件と同様の取扱い
引越費用なし交渉できる可能性あり
残債の返済残債が多く残る可能性あり競売に比べ残債が軽減される

返済方法についてご相談可

退去日決められた期日まで相談できる可能性あり
手続き自身で行う不動産会社を介して手続き
滞納した税金や維持費滞納分は自身で払う売却時に精算できる可能性あり

比較をすると任意売却を選択された方がその後のメリットは多くなります。

事前に売却が想定できる場合

不動産をご所有されていて将来的に支払いが不安な方は事前のご相談をおすすめしております。
不動産買取ナビでは無料査定・ご相談が可能です。買取でもローンの残債が消せる場合がございます。また、任意売却のお取扱いが可能な不動産会社もございますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

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記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。

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競売と任意売却の違いとは?正しく理解してメリットのある売却
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競売と任意売却の違いとは?正しく理解してメリットのある売却
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競売と任意売却はどのような売却方法なのかこれからみて行きましょう。
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