2020年4月の民法改正。「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

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我が国の民法は長く大きな改正が行われていなかったため、現在の社会情勢とかみ合わない規定が多くなっていました。

そこでかなりのボリュームで必要な改正が行われることになり、伴って不動産取引の分野にも大きな影響が出ています。

本章では今般の民法改正のうち「契約不適合責任」について概要を押さえます。

■瑕疵担保責任に代わる新しい概念

まず押さえるべき点として、契約不適合責任は改正前の民法で規定されていた「瑕疵担保責任」に代わる新しい概念であるということです。

旧来の瑕疵担保責任のルールが規定上無くなり、新しいルールとして契約不適合責任というルールが導入される、ということを認識しておきましょう。

今年2020年4月からは、この新しい契約不適合責任のルールの下で不動産取引が進められることになります。

 

■瑕疵担保責任を簡単におさらい

ではまず、これまでの瑕疵担保責任がどのようなものだったのか、ごく簡単におさらいをします。

不動産の売買取引において、売り手と買い手が通常気づけないような「隠れた瑕疵(欠陥)」が取引後に発見された場合には、原則として売主がその責任を負うというのが瑕疵担保責任のルールでした。

ただ、具体的にどのようなケースでどのような責任を負うのかというのが明確でなく、分かりづらいものとなっていました。

そこでこの点を意識して、契約当事者の権利義務を明文化し「契約不適合責任」のルールが創設されることになったのです。

■契約不適合責任の概要

契約不適合責任は、契約に適合しない目的物(不動産取引であればその不動産)を引き渡したときの売主の責任について問題にするものです。

種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しないものを引き渡した場合に問題になり、買主が欠陥等について知っていたかどうかは関係ありません。

必要な債務を履行しない場合に、債務不履行の一般原則に従って処理するのが契約不適合責任の基本ルールになります。

具体的には以下のような特徴があることを押さえておきましょう。

①買主の救済手段が明確化された

契約内容に適合しない目的物が買主に引き渡された場合、買主が請求できる救済手段は4種類用意されています。

(1)追完の請求

不具合や欠陥があればその補修を求めたり、代替の設備を入れるように求めるなど、追完の請求が可能です。

(2)契約の解除

契約を解除して目的物の不動産を売り主に差し戻し、代金を返してもらいます。

原則として相手方が追完の請求に応じない時に可能となります。

(3)代金の減額請求

目的に適合しない度合いに応じて、代金の減額を請求することもできます。

こちらも原則として相手が追完の請求に応じない時に可能な手段です。

(4)損害賠償の請求

取引によって損害が発生した場合は、その損害の賠償請求が可能です。

従来の瑕疵担保責任よりも「損害」の範囲が広がり、例えば転売目的の取引だった場合は転売できずに得られなかった利益も賠償の対象になることがあります。

売主にとっては予想しない多額の賠償になる恐れが出てきます。

上記の各種請求は、トラブルの帰責事由がどちらにあるかによっても行使の可否が変わってきます。

②権利行使の期間が制限される

契約不適合責任のルールによる上記の請求は、買主が契約に適合しないことを知ってから1年以内に相手方に通知しなければなりません。

その際、不適合の種類や範囲、ある程度の賠償金の目安などを通知することが必要とされています。

 

■任意規定であることに留意

契約不適合責任は任意規定となるため、他の特別法等で規定がない限り、個別の契約内で調整することができます。

従って契約不適合責任について責任の度合いを軽減したり、当事者が納得すれば責任そのものを負わないこととすることも可能です。

実際の契約場面では、リスクを考慮して不動産及び法律に明るい専門家の助言を適宜求めることが推奨されます。

 

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。

 

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