【マンションの空き家問題】マンションは放置すると資産価値が下がる
相続が発生した際に引き継がれるのは財産だけではなく、マンションなどの不動産も当然相続の対象になります。この回では空き家マンションを相続してしまった人に向けて、そのまま保有するリスクと解決方法をお伝えします。
【目次】
首都圏でも増加している空き家マンション
総務省が５年に一度行っている住宅・土地統計調査の2018年の速報値では空き家数は848.9万戸となり2013年の820万戸から28万戸もの空き家が増加しました。(参照：総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査」)
実は今、地方だけでなく首都圏でも空き家マンションが増えており、相続でこれを取得するケースが増えています。マンションは一般的に戸建てよりも流通は良いとされていますが、実際には状態や立地に大きく左右されます。
少子化の影響で地方ではかねてから空き家マンションが増えていますし、首都圏でも特に郊外のマンションでは同じように空き家が目立っています。「マンションだから売れる」と単純に考えることはできないのです。
中古マンションを相続するメリット
一般的には、中古でもマンションは大きな財産です。利用することがなければ売ることが出来る、賃貸に出して収益化出来るなど利活用が利くという条件の下では資産と考えることができます。
中古マンションを相続するデメリット
ところが、利活用が利かない中古マンションは途端にお荷物になってしまいます。マンションは、以下のように戸建てよりも保有コストや管理の手間がかかるのが悩みの種になります。
管理費・修繕積立金の負担
マンションは管理費や修繕積立金を納めなければならないので、戸建てよりもランニングコストが多くかかります。管理費や修繕積立金は毎月の支払いとなる為、年間を通して支払う必要があります。
古いマンションでは特に長期修繕計画や突発的な事態に備えて積立金が値上げされることもよくあるので、予定した額よりもさらに負担が増すこともあります。また、戸数の少ないマンションでは世帯数で修繕費を出し維持しなければならないので将来的に修繕積立金が上がる傾向があります。
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問題があった場合の対処がしにくい
分譲マンションでは住民全体で管理をする為、管理組合があり管理会社のやりとりや修繕に対しての取り組み、地域の催しものなどに参加しています。空き家にしておく場合、管理組合や他の住民とのコミュニケーションが取れませんから、これが原因で苦情が発生したり、トラブルに発展することもあります。
何もしていなくても税金がかかる
マンションも不動産ですから、保有コストとして固定資産税がかかるほか、相続による承継の場合、相続税の負担も生じます。まずは相続税の支払いをしなければ相続を受けることが出来ません。場合によってはこの段階でマンションを売却される方もいます。この相続税の支払いは相続をした段階で支払う税金となり、1回のみの支払いとなります。
また、固定資産税は毎年1月1日の所有者に必ず課税される税金です。マンションの評価額、土地の評価額や築年数によっても変動があり、3年に1度評価替えが行われる為、一定の支払いとはならないことがあります。この固定資産税を滞納してしまうと差押えなどになる可能性があるので注意が必要です。
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空き家放置で資産価値が下がる
長期間人が住まない物件は傷みの進行が極端に早まりますから、不動産としての価値が急激に減少します。その為、定期的なメンテナンスに通う必要があり、その上不具合があるようであれば修繕をすることとなるので手間と無駄な費用が掛かってしまいます。
また人口減少が進む国内では住宅が供給過剰気味になっているので、この点からも需要と供給のバランスにより価値の減少が進むことになります。
長い間保有することにより新しい物件を相続した場合でも築年数が経ち資産価値が下がります。近隣に新しいマンションが建ち、物件が増えると築年数の経過したマンションは価格を下げざるを得ない状況となってしまいます。
マンションの資産価値とは？
相続したマンションでもそのマンションの資産価値を知ることは重要です。売ったり貸したりする場合、マンション毎にその価格や賃料は変わってきます。マンションの資産価値を決める大きなポイントをご紹介します。
立地条件
マンションを選択される方が多い理由として立地条件が挙げられます。駅前には高い建物が建てやすくなる為、マンションが建築されることが多く、戸建てと比べると利便性が上がる傾向があります。
また、駅前には商業施設も多く、生活の利便性が向上する為、築年数が古くなっても需要がある為、他の地域と比べ価格が落ちにくい傾向にあります。
資産価値が高いポイントの例
・交通の利便性
駅からの距離や離れてもバスがあるなどの交通は探されている方がよくチェックポイントです。ターミナルとなっている駅や急行停車の駅など都市部へのアクセスのしやすさも資産価値を高めるポイントです。
・生活施設
スーパー、コンビニ、大型商業施設などがあると利便性が高くなります。また、子育て世代の場合は幼稚園や小学校などの教育施設や公園などが近くにある物件は人気があります。また、単身者用の物件では夜空いている飲食店やお店が近くにあったりすることで需要が高まったりと家族構成などで資産価値も変動します。
・再開発による街の利便性の向上
人気がある地域の物件は比較的物件の価格が下がりにくい傾向があります。また、駅前の再開発や新駅が出来るといった立地では需要が高まる傾向があります。
・マイナスポイントが少ない
南向きで陽当たりが良い、窓からの眺望が良い、築年数が比較的新しいなどといったポイントは資産価値を高めます。しかしこのような物件でも墓地が隣接している、近隣で事件があった等の場合には資産価値が低くなる可能性があります。
利用予定がなければ売却がおすすめ
中古マンション一室の賃貸は安定した十分な利益が望めないことが多いので、上で説明したコストや資産価値の減少を避けるためにも、利用の予定がないならば早めに売ってしまった方がお得です。
ただ、中古の物件でさらに郊外にある場合、需要がなく売れないことも多いので、その場合管理のコストや手間が強制的に所有者にかかってきます。
また、仲介で売却をしている場合は不具合などがあった場合、後々責任問題となることがあります。その為、定期的なメンテナンスや修繕が必須となり費用がかかります。
仲介での売却は売り出しからすぐに売れる訳ではなく、場合によっては売却活動が長期化することもあります。その期間中はメンテナンス等が必要となります。
すぐに売りたい方は不動産買取
市場で買い手が付かない場合でも、不動産業者による直接買取の道があるので諦める必要はありません。仲介による売却で市場の買い手を探すには時間もかかりますし、最悪買い手が付かないこともあります。その間はずっと所有者が管理コストの支払い義務を負いますし、メンテナンスの手間もかけなければなりません。
直接買取の場合、市場で人気がない物件であっても問題ありません。不動産業者は買い取った後で必要な補修を行い、転売したり独自の用途に用いて利益を出すことができるので、市場で不人気の物件でもあまり問題になりません。
また話がまとまればすぐに買取実行となるので、数週間もあれば空き家マンションをお金に換えることができます。相続税の納税資金に活用することもできるので、売れにくい空き家マンションを相続してもあきらめずに、不動産業者に買取を相談してみましょう。
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記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ：https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 ３０代、行政書士の仕事をスタート。
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センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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