マンション買取のメリットとは？マンション買取は仲介と買取を比較して有利に売却する
お住まいのマンションを売る場合には売却（仲介）と買取という方法があります。
売却事情によって一番良い売却方法は異なる為、内容を知って自分にとってメリットのある売却方法を探してみましょう。
【目次】
マンションを売るには「売却（仲介）」と「買取」がある
マンションを売却するには一般的には「売却（仲介）」で売る方法が主流となっています。最近では手続きや売った後の責任を負わなくていい為、「買取」を選択する方も増えています。普段聞きなれない言葉なのでよく分からなくなってしまうそうですが、しっかりとポイントを押さえましょう。
「売却（仲介）」でのマンションの売り方とは？
売却（仲介）とは不動産会社に売却をお願いして、販売活動や広告活動をしてもらい買主を探してもらう方法です。マンションを居住中で売却をする場合は不動産会社が売主と買主の時間を調整し、室内を内見します。売主はこの時間帯は立ち会いとなる為、内見が多くある場合には時間が拘束されることになります。
仲介での売却では販売期間は3ケ月が一つの目安となりますが、これはあくまでも相場で売却を開始することを前提としています。少しでも高く売りたい、住宅ローンの残債があって高く出さざる得ない場合には販売が長期化することがあります。
また、仲介の場合は申込となった場合でも買主がキャンセルしたり住宅ローンの審査がダメになったりするケースもあり、いつ成約となるかは予想がつきにくくなります。仲介では成約となった際には売却を依頼している不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
「買取」でのマンションの売り方とは？
仲介では一般の方が買主となるケースが多いですが、マンション買取の場合は不動産会社が買主となります。車などを買取ってもらうことを想像いただくと分かりやすいです。不動産買取業者も最近では増えてきましたが、仲介をメインとしている不動産会社が大半となります。注意したいのがどこの不動産会社でも買取を行っている訳ではないということです。
不動産会社が物件を購入して保有しなければならない為、規模の大きな会社か不動産買取をメインに行っている不動産会社でなければ買取をしてもらうことは出来ません。
買取でのメリットは買取をする不動産会社のみの内見で済むので余計な手間や時間を取らなくてよく、最短7日程で現金化出来ることがあります。
また、不動産会社が買主となることからキャンセルとなる確率は格段に低くなります。
最近の売り方には「買取保証」と「リースバック」という方法もある
買取保証とは？
買取保証は取り決めた期間、売却活動を行い売れない場合に不動産会社に買取をしてもらう方法です。期間を定めたマンション売却をされたい方にお勧めの方法です。買取保証では仲介で不動産売却をしているかつ買取をしている不動産業者に限られル為、取扱う不動産会社は多くはありません。
リースバックとは？
リースバックは最近よく耳にするワードです。リースバックとは住んでいる自宅を買取ってもらい、買取をした不動産会社から賃貸として借りて住む様式のことです。自宅にいながら売ることができ、引越す必要がなく不動産を現金化することが出来るので注目の売却方法です。売却後の資金の用途に制限が無いこともメリットの一つです。リースバックは取扱いが出来る不動産業者が限られるため、取扱いがあるか確認が必要です。
マンションを売る際の売却（仲介）と買取の売り方の比較
売却（仲介）のメリット
・高く売れる可能性がある
仲介での売却では売却相場以上で売れる可能性があります。売却相場はありますが、売主の希望価格も考慮することが出来ます。
・手元に資金が残る可能性がある
住宅ローンを組まれている場合、売買代金によって住宅ローン完済し差し引いた分を手元に資金として残せます。
・メンテナンス費用や維持費が無くなる
建物は住んでいると設備や室内が経年劣化してきます。メンテナンスをすることで長期的に利用出来るようにしていきますが、売却することで維持費がかからなくなります。しかし、マンションの売却が決まり、引き渡しが終わるまではメンテナンス維持費の支払いはしなければなりませｎ。
・管理費、修繕積立金が不要となる
マンションにかかる管理費や修繕積立金は住まてれている方にかかるので所有が変更になれば不要となります。
・固定資産税・都市計画税が不要となる
固定資産税や都市計画税は1月1日の所有者に課されるため、売却をした年以降にはかかりません。売却をした年は新しい所有者との日割り精算となることが一般的です。
・銀行保証料や火災保険の返金の可能性
住宅ローンを組まれた際に銀行保証料の支払いがありますが、売却することにより金融機関によって異なりますが、返金の可能性があります。
また、長期的な火災保険に加入している場合も同様に返金の可能性があります。
いずれも規定が異なる為、利用している金融機関や保険会社へ確認してみましょう。
売却（仲介）のデメリット
・仲介手数料がかかる
仲介での売却は購入の際と同様に成約となった場合には仲介手数料が必要となります。
多くの物件は「（売買価格×３％＋60,000円）＋税」という速算式で求めることが出来ます。
売買価格が3,000万円を超える場合には、100万円以上の仲介手数料がかかります。
この資金を売買代金または自己資金で捻出する必要があります。
・売却期間が長くなる
仲介での売却は売却期間に時間を要します。物件の相談・依頼から始まり売却が終了するまでに3ケ月ほどの時間がかかります。また、物件によってはもっと期間がかかることもあり、1年以上売れないケースもあります。
また、購入希望者の内覧の対応や、室内などの清掃等の手間と時間がかかります。購入希望者が現れた際にもキャンセルとなる可能性、住宅ローンの審査が秘訣されるような場合には再度、売却活動をしなければなりません。仲介による売却では確実に売れるという期間が定められない為、予定が組みずらくなります。
・価格の相談・交渉がある場合がある
購入希望者から申込があった際に「この価格になるなら買いたい」という相談がある場合があります。価格の幅はそのタイミングや購入希望者によりますが、予想よりも価格が低くなってしまうこともあります。
買取のメリット
・売却までが早い
買取では買主が不動産会社となる為、価格や条件が折り合えば手続きを早く行うことが出来ます。最短で7日程で引渡から現金化を行うことが出来ます。
急ぎで手元に資金が欲しい方や相続などの手続きの期限が迫っている際には買取は有効な方法となります。
不動産会社によっては引渡を遅らせてくれるなどの対応をしてくれる業者もありますので事前に相談してみましょう。
・契約不適合責任が無い
仲介で売却する場合、引き渡し後の一定期間内に売主は契約不適合責任を負うこととなります。契約書類に記載のない不具合は売主に修復・交換の義務があります。不具合のある箇所により修復費用が高額となる可能性があります。また、買主の目的が達せられない場合は白紙解約となることもあります。マンションは戸建てに比べて範囲は狭まりますが、契約不適合責任は負わなければなりません。
買取ではこの契約不適合責任を免責とすることが出来るので売却後も不安なく生活が出来ます。
・周囲に知られず売ることが出来る
仲介ではインターネット、チラシの広告や多くの内覧があることから近隣の方へ売却をしているのが分かってしまうことがあります。
買取は不動産会社が1～2度ほどの内覧で済み、売却事情は買取をする不動産会社のみが知っている為、近隣に売却をしていることが分かる可能性が低くなります。
・現状での引き渡しが可能
仲介では物件に不具合がある場合、修復をしてから引き渡す必要があります。修復等をしない場合には、値下げの交渉で調整する場合があります。買取のでは現状の状況を踏まえ、買取をするためそのままの状態で引き渡しをすることが出来ます。
また、買取の場合は室内の荷物なども売主では処分をせずに買取をする不動産業者に依頼して処分をしてもらえるケースもありますので、事前に相談してみましょう。
・仲介手数料がかからない
買取の場合は不動産会社が直接買取をする場合には仲介手数料がかかりません。仲介の説明でも書きましたが、仲介手数料だけで100万円を超えます。買取価格によっては仲介で売却した際と資金に差があまりなくなることがあります。
買取のデメリット
買取では仲介と比べて売れる価格が安くなります。物件によりますが、売却相場の7～8割となります。物件は安くなる傾向にありますが、仲介手数料がなく、契約不適合責任を負わなくてよくなります。また、なかなか売れない、早く売りたいという方には買取はおすすめです。
1円でも高く売りたいという方は仲介からスタートされることをお勧めします。
不動産会社は利益を出すために買取をするのでリフォーム費用、建築費用、諸経費などを差し引いて利益を出せるように買取をしています。
売却（仲介）と買取のどちらに適した内容か
売却（仲介）を選択する方
・売れる時間は気にせず少しでも高く売りたい
時間に制約が無い場合は相場よりも価格を高く設定しても良いかもしれません。売れるタイミングが決定出来ない為、内覧などがあった場合には対応が必要です。
・築年数が新しいマンション
築年数が新しい物件は設備の入れ替えなどが必要なく、リフォームも最小限と想定されるため、探されている方のニーズが高い物件と言えます。
・駅から近いマンション
駅から近いマンションは利便性が高い為、仲介でも比較的売りやすい物件です。
・人気があり利便性が良いマンション
例えばコミュニティーマンションで敷地内・建物内にいろいろな設備があるマンションや周辺にスーパーや学校などの生活施設が充実している人気のエリアの物件は比較的売りやすくなります。
買取を選択する方
・急いで売るのが最優先
価格よりもすぐに現金化したい方や期限内に処分したい要望がある方は買取がお勧めです。
・築年数が古いマンション
築年数が古い物件の場合、不具合が出やすくなります。不具合の保証をしない買取であれば余計な心配をすることがありません。また、最近では大型の地震が多いため、旧耐震基準（1981年6月以前に建築された物件）の物件は地震などに対する耐震の基準が以前の内容となるので比較的売りにくくなります。
・空き家、相続物件
実家を相続した場合、空き家としてしまうケースがあり空き家問題が深刻化しています。物件からの距離がありなかなか売却が出来ず、放置状態になっているケースも。買取であれば簡単な手続き、短い期間で売ることが出来ます。
また、相続物件の場合、相続税や固定資産税等の支払いが発生し、マンションの場合は管理費や修繕積立金が毎月かかります。将来的に利用目的が無ければ早めに売るほうが良いでしょう。遠方の物件の場合は買取を任せたほうが手続き等が楽に済みます。
・維持状況が悪い
ゴミ屋敷になっていたり不具合をそのままにしている物件は印象が悪くなります。扉や壁に穴が開いているだけでも何かある物件だと認識されてしまいます。また、最近ではペット可の物件も増えていますが、ペットによる室内の汚れや臭いがある場合には内見者の印象が悪くなってしまいます。
・事故物件
事故が起きてしまった部屋の売却はハードルが高くなります。また事故の中でも事故内容によっても売りやすさが変わってきます。ほとんどの事故物件はリフォームをしなければ一般の方には売れません。また、通常のリフォームよりも設備の交換が含まれる場合が多く、費用が高額になりがちです。事故物件はリフォームをしてかつ価格が低くないと買い手が見つかりにくくなります。その為、買取業者に買取をしてもらうほうが手間もかからず余計な費用も発生しません。
マンションを売るときに知っておきたいこと
前述でも不動産買取では仲介よりも価格が安くなるとご説明していますが、注意が必要です。売却の査定を先に行っている場合、査定額が高めに提示されていることがあります。売却査定では価格を高めに提示することで売却を任せて貰いやすくなる為、相場よりも高い価格を言われるケースがあります。
これは不動産会社が仲介で高めに価格設定して仮に売れなくてもリスクが伴わないためです。
今は売却相場は不動産ポータルサイトなどである程度の近隣相場が分かりますのでご自身でも調べておくと良いでしょう。買取査定では確実に買取る価格が提示されているため、その価格で売却が出来ることを覚えておきましょう。
マンションを空き家にしておく注意事項
転勤でや相続などの事情でマンションを空き家としてしまう事例が多くあります。長期的に空き家とする場合には注意が必要です。
室内や設備の劣化・故障による資産価値の低下
誰も利用していない不動産は風通しをしない為にすすけたり、設備は利用していないと不具合や故障が出ることがあります。早めに売れば回避出来たリスクが時間が経過することにより不具合が発生することがあります。
管理費・修繕積立金の支払い
マンションを相続した場合、住んでいる住んでいないに関わらず、毎月管理費、修繕積立金の支払いがあります。新しい物件では合計が15,000円ほどであったり、築年数が古い物件や戸数が少ない物件は合計が40,000円～50,000円ほどになることもあります。
また、長期的に滞納をしてしまうと差押えや訴訟となる可能性があるので注意が必要です。
固定資産税等の支払い
固定資産税は1月1日の物件の所有者に支払い義務が発生します。こちらは税金となる為、滞納をしてしまうと差押えや物件が競売となる可能性があります。
ポイント！
戸建てや賃貸住宅に住んでいる場合、管理費や修繕積立金の支払いの意識が無い為、滞納してしまうケースがあります。
マンションを相続した場合には月々にどのような費用が発生するか把握をしておきましょう。
買取でマンションを売った成功例
買い替えをするつもりでマンションを仲介で売却をしていたが、1年経過しても売れずにスケジュールが全く立てられない状況となってしまった。売れる目途がないので買取査定を利用してみると価格がそこまで安くならず、仲介手数料を考えるとそこまで出なかったため、買取を前向きに検討することに。
マンションの買取を相談していた不動産業者が買い替えにも対応していたので合わせて買い替え先を紹介してもらうことに。
結果、買い替え先が決定したのちに自宅も買取をしてもらうことができ、住み替えが上手くいきました。
買い替えの成功ポイント！
・買取を検討したことから買い替えを成功させることが出来た
・買取をする不動産業者が柔軟に対応し、引き渡しなども相談出来た
まとめ
マンションを売る際には仲介が良いか、買取が良いかを迷ってしまうことがあります。
その場合にはまず所有しているマンションがどのような条件かを確認し、仲介と買取のポイントを抑えることで自身にあった売却方法を見つけることが出来ます。
また、売却査定と買取査定を利用するのもお勧めです。売却条件をそれぞれ比較することでより良い条件で売ることが出来ます。相談や査定をしたからといって必ず売らなければいけないということではありません。相談や査定を利用して信頼が出来る不動産会社を探してみてください。
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 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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