マンションを売却する際の注意すべき10個のポイント【マンションを上手に売る方法】

マンションを売る前の事前準備

マンションを売る際にはその不動産の情報や現在の状況を知っておく必要があります。
また、取引をスムーズに進める為に事前に確認しておくと良いでしょう。
取引が出来ない物件の取引や不具合や問題がある物件の場合には黙って取引をすると後々問題となることがあります。
事前準備での注意点をそれぞれ見ていきましょう。

①権利証を確認する

不動産の取引において売主は権利証がなければ取引を行うことが出来ないので注意が必要です。
また、平成17年の不動産登記改正により権利証は登記識別情報となっており12桁の英数字の組み合わせとなっております。
お手元にあるものは登記識別情報通知という書類になります。

相続などで稀に権利証や登記識別情報が紛失となっているケースがあります。
この場合、費用は掛かりますが司法書士等へ「本人確認情報」を作成してもらうことで対応が出来ますので事前に相談すると良いでしょう。

②登記簿謄本の確認

登記簿謄本には土地・建物の所在、構造、用途、所有者情報、抵当権の有無などの記載がある法務局にて登録されている書類となります。
法務局で申請手続きを行うことで取得することが可能です。
住所や土地の面積などに相違が無いか確認をし、相違がある場合は問題とならないように修正を行う必要があります。
また、所有者が違う場合や差押えなどの記載がある場合には問題を解決しなければ不動産を売買・活用することが出来なくなるので注意しましょう。

③取得時の書類の確認

マンションを取得した際に取り交わしをした契約書類も確認するようにしましょう。
売却後に確定申告をする際に必要になることがあります。
また、売却の際に利益が出る場合には税金がかかることもありますので、事前に書類があれば対処が出来ることがあります。

④マンションのパンフレット、管理規約など

マンションのパンフレットなどもお手元にあれば間取を作成しやすい、マンションの内容が把握しやすくなります。
また、マンションによって規約が異なることがあるので管理規約などもあれば不動産会社へ提出するようにしましょう。（ペット飼育の細則、駐輪場・駐車場細則、共用部分・施設の細則など）
マンションの場合は管理会社や管理組合があり長期修繕計画により話し合いで大規模修繕が行われたり、管理費や修繕積立金が値上がりになることもあり、売却にあたっては重要な事項となる為、議事録なども手元にあれば合わせて用意しましょう。

もし手元に管理規約や議事録が無い場合でも、管理会社より不動会社が取得してくれますので依頼すると良いでしょう。

⑤実印・印鑑証明書を確認する

不動産の売買では所有権の移転登記時に実印と印鑑証明書が必要となります。
不動産の取得時に登記をする際に実印での捺印と印鑑証明書添付している為、売却時にも同一のものが必要です。

⑥銀行印を確認する

売却を考えている不動産に抵当権（借入）がある場合、残代金にて返済することとなりますが、銀行での手続きでは銀行から借り入れをした際に書類に捺印した銀行印が必要となります。
銀行印に相違がある場合には抵当権を抹消する手続きが出来なくなりますので注意しましょう。

相続税の負担が増すことも

生前整理としてマンションを売却する場合、事案によっては相続税の負担が増してしまう可能性があります。
相続税の計算においては、相続対象となる全ての財産を相続税財産評価に関する基本通達によって評価するものとされています。
不動産も当然相続の対象となるので、時価ではなく上の基準に従って評価することになります。
不動産を同評価基準に照らして評価すると、時価よりもかなり安く評価できるのが普通なので、その分相続税の負担が軽くなります。
しかし売却して現金に代わってしまうと、そのままダイレクトに評価されるため、結果としてマンション売却後に相続が起きると、相続税の負担が増す可能性があります。

賃貸に出している場合

転勤のため他人に貸し出しているような場合は、売り方によって有利不利が変わってくるので不動産業者に相談の上で検討を要します。
一つは賃借人に立ち退いてもらい売却に臨む方法で、自分が住むためにマンションを探している顧客層に売り込むことができるようになります。
この場合は一般的なマンション売却となりますが、賃借人には立退料の支払いが必要になるでしょう。
賃借人が付いたままでマンションを売る場合、購入者は自分で住むことができませんから、必然的に買い手は投資用物件としてマンションを探している顧客層になります。
この場合、投資用不動産として評価されることになるので、一般的なマンション売却と比べて有利になるか不利になるかは状況次第です。
現在の賃借人がどれくらい住み続けるのか、当該人の退去後に新しい賃借人がすぐに付く予想は立つか、利回りはどうかなど、投資用不動産としてうま味があるかどうか厳しくチェックされます。
空室にして売るか、賃借人がいる状態で売るかは、その地域でどのような顧客層が多いのかによっても有利不利が変わってくるので、不動産業者と綿密な相談が求められます。

修繕積立金と管理費の状況を確認しておく

売買交渉の中では、マンションの修繕積立金や管理費の納付状況を交渉相手に明らかにする必要があります。
滞納があれば事前に完納しておくか、応分の値引きをしたうえで売却することになるでしょう。
いずれにしても、交渉相手に説明するために事前に管理組合に掛け合って管理費等の納付状況を記す書面の交付を求めておきましょう。

オープンルーム実施は組合の許可を得てから

オープンルームは事前の予約なく自由に物件を見学してもらえるので、大勢の希望者に訴求することができます。
ただマンションの場合、見ず知らずの人たちが大勢訪れるわけですから、セキュリティの問題なども絡んでトラブルになる恐れもあります。
管理組合が直前にクレームをつけて実施できなくなる恐れもあるので、オープンルームの実施については余裕をもって事前に相談し、許可を取っておくようにしましょう。

売買決済後は直ちに管理組合に報告

売買取引が成立し無事決済が済んだら、その旨を直ちに管理組合に報告しなければいけません。
そうしないと修繕積立金や管理費を引き続き納めなければならないことになりかねず、引き落としとなっている場合には払い戻しの手続きなど面倒な手間が発生することもあります。
売買取引完了後の報告については、組合員の資格喪失届として組合宛てに届け出ることになりますが、管理会社が入っている場合はそちらに提出すれば済むことが多いです。

共有状態のマンションを売る場合

マンションが共有名義になっている場合も売却に制限が出ることがあるので、事前に調整が必要です。
共有状態のマンションは特に相続物件に多く見られますが、夫婦や兄弟で土地を共同購入したような場合も含まれます。
共有マンションの売却は所有者「全員」の合意が必要ですから、事前に承諾を取らなければいけません。
共有者の中に認知症などで判断能力が衰えた人がいると、契約当事者となることができないので、そのままではマンションを売ることができません。
その場合は成年後見制度を使って実務を進めなければならないこともあるので、相当の時間がかかります。
スムーズに取引を進められないと買い手側が難色を示し話が流れてしまうことがあるので、長年意思疎通がない共有者がいる場合は事前に所在を確かめ、話し合いを持っておきましょう。
共有者全員の合意が取れないケースでは、持ち分だけの売却を考えなくてはならず、手間の面で負担が増え売却価格も相当下がります。

居住中でマンションを売る場合

仲介での売却の場合、購入希望者がお部屋の内覧に訪れる為、時間を調整し立ち会う必要があります。
内覧の際には室内を片付けたり、掃除をすることも印象を良くするために必要となります。
買取の場合は不動産買取業者のみの内覧となる為、頻度は少なくて済みます。

空き家としてマンションを売る場合

空き家としてマンションを売る場合、居住中の物件に比べ内覧がしやすい状況となる為、購入希望者が検討しやすくなります。
住んでいない物件の場合でも荷物がある場合には事前に片付けておくと印象が良くなります。
居住をしていないマンションでも毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いはしなくてはなりません。
支払いを忘れると滞納になったり、税金の場合は物件が差押えとなることもあるので注意しましょう。

事前リフォームの注意点

長年居住しているときれいに使用していても経年劣化で室内が傷んでしまいます。
その為、リフォームを検討される方もいらっしゃいますが、リフォームをしても価格に反映出来ないケースや中途半端にリフォームをしても買主の希望に沿わずリフォームが無駄になることがあります。
リフォームの費用は少額ではないのでリフォーム検討する場合には不動産会社にアドバイスをもらうようにしましょう。
また、不動産買取の場合には購入をするのが不動産業者となる為、リフォームは基本的には不要となります。

引渡し後の契約不適合責任

売主は不動産を売却後に契約不適合責任の責任を負います。
この契約不適合責任は契約時に申告をしていない内容につき不具合などが発生した場合、状況により売主に修復・修理、損害賠償、契約の白紙などを求めるものとなります。
この内容は売主にとって非常に大きな損失となることがありますので注意が必要です。
不動産買取の場合には契約不適合責任は基本的には免責となりますので不安がある方は買取も検討すると良いかもしれません。

不動産買取会社へ査定依頼をする

マンションの売却をする際には不動産会社に査定してもらうことでより正確な価格を知ることが出来ます。
仲介での売却の場合、売却期間の目安は3カ月～6カ月程となり長期間を要しますが、買取の場合は物件によっては7日程で現金化出来ることもあります。
不動産を早く現金化したい、処分したいという方は不動産買取がお勧めです。

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