マンションの管理費や修繕積立金の滞納は問題になる。マンションの問題点を解説
管理費や修繕積立金の金銭面の負担で悩む方がかなり多くいらっしゃいますので、本章では管理費や修繕積立金を滞納してしまった場合の影響について解説していきます。
マンションは戸建てと比較した場合、管理が楽であったり防犯性が高いなど色々な強みを持ちます。
一方で管理組合には強制的に参加しなければならず、管理費や修繕積立金の負担を求められます。
管理費や修繕積立金が「高い」と感じる理由
多くのマンションオーナーの方が、管理費や修繕積立金について大きな負担に感じているはずです。
管理費は日常的な管理に、修繕積立金は将来のマンション修繕に備えてまとまった資金を確保しておくためのものです。
これらが高いと感じるのは個々人の収入に左右される面ももちろんありますが、実際に「割高」であることもよくあります。
管理費については、マンション分譲時には開発を手がけたデベロッパーの関連会社が管理業者として設定されることが多く、競争が働かないため最初から本当に「高い」こともよくあります。
逆に修繕積立金は分譲当初は低額にするのがセオリーです。
積立金が高いと買い手が付きにくくなってしまうので、最初は低く設定し、その後徐々に増額していくのが一般的です。
そのため購入から年数が経った物件や、購入時にすでに年数が経っている物件は修繕積立金がかなり高額になっているケースもよくあります。
マンションで見られる問題点
マンションの管理費はどこのマンションでも一律という訳ではなく、各マンションによって異なってきます。
また、同じ管理会社に管理を任せる場合でも管理費は一定とならないのです。
管理費は管理会社の委託費も含まれている為、見直しがされていないと高額となっていることがあります。
その為、通常戸数が多い方が管理費も集まるはずが、戸数が少ないマンションの方が高くなっているケースも見られます。
管理費が高いからと言ってその分管理内容が異なるかというとそういう訳ではありません。
その為、適正な管理費や管理委託費となるように見直していくことも課題です。
次に修繕積立金の問題を見ていきます。
修繕積立金は分譲当時から築年数が新しい場合には、比較的安く設定されており年数が経過すると修繕箇所が増える為、金額が上がる傾向があります。これは長期修繕計画という計画に基づいて上がることが一般的です。
しかし、管理費が高額となった場合、修繕積立金まで上げてしまうと毎月のランニングコストがかさむ為、値上げをしないというケースもあります。
修繕積立金は十分な金額がなければ大規模修繕はおろか通常の修繕などもなかなか出来ないケースが出てきてしまいます。
不足が出そうな場合に修繕積立金を急に上げたり、一時金が発生してしまうということもあります。
大きな修繕の場合、管理組合で修繕費の借り入れを行えるケースもありますが、これにより返済をしなければならないのでどちらにしても修繕費は上がる傾向です。
この2つの問題で特に重要なことが管理費や修繕積立金は上がる傾向にあるが、住宅ローンは常に支払わなければならないということです。
当然、月々のランニングコストが上がれば月々に支払う総支払額は増加します。
仮に住宅ローンを収入に対して目一杯組んでいる場合、管理費や修繕積立金の値上がりの為に、破綻してしまうということも少なくないのです。
管理費や修繕積立金を滞納するとどうなる？
ではもしオーナーが管理費や修繕積立金の支払いを滞納するとどうなるのでしょうか。
まず直接的な影響としては、オーナーとしての権利をはく奪される恐れが出てきます。
管理費や修繕積立金を滞納すると、マンションの管理組合が債権者、支払いを滞納したオーナーが債務者という立場になります。
債権者となる管理組合はまず書面等で支払いの督促をしてくるのが普通ですが、それでも支払いがなされない場合は裁判所を使って債権の回収に動きます。
「支払督促」という裁判上の仕組みを使って債務者に支払いを強制する手段をとり、それでも債務者が応じない場合、最終的にマンションは競売にかけられてしまうことになります。
競売の売り上げから滞納した管理費や修繕積立金の回収を行いますが、もし競売の売上金でも足りない場合はなお債務が残り返済を続けていかなければなりません。
消費者金融などの借金と違い、そう簡単に強制的な措置をとられることは無いだろうと思う人が多いですが、数十万円程度の滞納で支払い督促をかけられることもザラにあるので軽く見てはいけません。
また管理費や修繕積立金をいくらか滞納した状態でマンションを売却することになった場合、滞納分は売買の際に相殺されることになるので、売却代金がそれだけ根減りします。
滞納分は新たなオーナーが管理組合に補填しなければならないので、売買契約上で滞納分を購入代金から控除し、これを原資にして後に新オーナーが管理組合に収めることになります。
マンション全体の資金不足の場合の対策
個人的な滞納とは別に、マンション全体として管理費や修繕積立金の負担が問題になっている場合、管理業者との契約内容を見直すことで負担を軽減できることがあります。これにより浮いた分を修繕積立金に回すことも可能です。
うまくいかない場合は管理会社を変えるという選択も必要になるかもしれません。
複数の管理業者と折衝することにより、業者側に競争意識を持たせることもできます。
複数業者との折衝は手間がかかりますが、管理組合の仕事になるので組合の役員になっていなければ大きな負担はありません。
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記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ：https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 ３０代、行政書士の仕事をスタート。
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