事故物件はどのような物件？売れない事故物件はどう処分したら良いか
住まい探しや部屋探しをいているとたまに事故物件を見かけることがあります。
しかし、実際にはどのような物件が事故物件となるのか分からないか方も多いのではないでしょうか。
【目次】
本記事では事故物件の内容や所有している不動産が事故物件となってしまった場合の売却方法をご説明していきます。
事故物件とはどのようなものか
冒頭でも触れましたが、住まい探しや部屋探しの際には事故物件の情報が出てくることがあります。
実際には不動産の図面やインターネットの広告上では「事故物件です」という表示はされておらず、「告知事項あり」といった内容が記載されるのが一般的です。
事故物件は耳にはする機会はありますが、実際にはどのような物件が対象になるのでしょうか。
事故物件は法律上で「これが事故物件です」という定義は決まっていません。
事故物件は一般的に対象となる物件内で人が亡くなった物件のことを指します。
一般的に事故物件と呼ばれるのは次のようなケースです。
【事故物件のケース】
・自殺
・他殺
・事件や事故
・火災による死亡
・孤独死
加齢などにより亡くなる自然死のようなケースは事故物件とはされることはあまりありません。
自然死が事故物件扱いとなってしまうと実家の不動産など多くの不動産が事故物件となってしまいますからね。
しかし、最近問題となっている孤独死のようなケースでは死亡してから発見されるまでに期間が空くような場合には事故物件とされることがあります。
事故物件には定義が無いので取扱いをする不動産会社によっても異なってくることがあります。
このように聞くと住まい探しや部屋探しをされている方は不安に思うかもしれませんが、不動産会社は事故物件や事件、事故などがあった物件は告知をする義務を負います。
もし不動産会社が事故物件だということを知りながら告知をしていなかった場合、不動産会社は損害賠償の請求や業務停止などのペナルティーのリスクが発生する為、しっかりと告知をする不動産会社が大半です。
また、事故物件の場合は近隣の不動産と比べて売買価格や賃料が安価となっていることがあるので、このような物件の場合はただ飛びつくだけでなく、不動産会社へ確認することをお勧めします。
事故物件のお悩み
所有している不動産が事故物件となってしまうと大きな悩みの種となってしまいます。
事故物件となってしまった場合、売却をするにしても賃貸で貸し出すにしても相場での取引が難しい傾向にあります。
物件を探されている方の多くが、事故物件を避けることが多く需要が低下する為、価格や賃料が相場の70～80％となることがあり、事故の内容、大きさや周囲への認知度によってはそれ以下となってしまうことがあります。
事故物件の告知義務の期間とは
不動産を売買する場合はその際に告知するようになりますが、アパートや賃貸マンションなどの場合は所有していて賃貸経営をしている限り、入居者の入れ替えがあり、募集が何度か発生してきます。
それでは告知義務としての期間はどれくらいになるのでしょうか？
告知義務は不動産会社によってもルールが異なり、入居者が入れ替わったなどのタイミングとする不動産会社もあります。
裁判所の過去の判例では告知義務の期間は10年といったケースや無期限とするような内容もあります。
つまり明確にいつまで告知義務が発生するかということは決まっていません。
仮に独自のルールを決めて告知をしないケースでも他の入居者や近隣の方から聞いてしまうケースもあり、後にトラブルとなってしまうリスクも考えなければなりません。
知り得ている情報に関しては告知をしておくことでトラブルやリスクを回避することが出来ます。
マンションの共用部の事故は事故物件になるか
集合住宅であるマンションなどの場合、多くの世帯が生活をしている為、事件や事故が起こる可能性は一戸建てなどに比べて大きくなります。
もし室内ではなく共用部での事件や事故が発生し人が亡くなるようなことがあった場合でもその住戸での事故ではないので事故物件には当たらないと考えられます。
しかし事故物件でなくても心理的瑕疵に該当する可能性があるので売却時には告知義務が発生するケースがあります。
【心理的瑕疵とは】
心理的瑕疵は心理的な抵抗が生じる恐れのあることを指します。
・室内での自殺、他殺、孤独死など
・室内での事故や事件、火災など
・物件周辺での事件、事故、火災など
・物件周辺の嫌悪施設（学校等・葬儀場・火葬場・工場・遊戯施設など）
・物件周辺に暴力団事務所がある
心理的瑕疵の要因が事故物件ではなく、マンション共用部についての告知事項の場合でも買い手にとっては気になる事項となる為、売却に影響が出来る可能性があります。
事故物件は売却出来るのか
事故物件となってしまった場合、売却を検討される方もいるでしょう。
では実際に事故物件は売ることが出来るのでしょうか。
結論からお話しすると事故物件でも売却をすることが出来ます。
しかし、ここで注意する点として前項でも述べましたが、通常に売却するよりも価格が下がる傾向にあるということです。
事故物件の場合は買い手の需要が下がる為、相場での売却は難しくなります。
また、購入を希望される方が多くないことから売却をスタートしても時間がかかることがあります。
事故物件の場合、その事情から多くの方に周知されることを好まない方が多く、室内なども極力避けたい傾向も強くなります。
居住用の物件に限らずアパートや賃貸マンションなどの収益不動産に関しても売却は可能となります。
収益不動産の場合は事故物件になってしまうと事故や事件の内容によっては他の入居者も退去してしまうリスクも想定されます。
空室が増える、入居が決まらないなどのお悩みがある場合は売却も検討したほうが良いかもしれません。
事故物件は仲介よりも買取が良い
不動産会社に依頼する仲介による売却では、いつ物件が売れるかが確約されていません。
条件によっては売れずに残ってしまうこともあります。
事故が起きてしまった物件の場合、事故や事件の内容によりますが時間をかけずに売却したいという要望も多くあります。
最近ではプライベートや個人情報を開示されるのを嫌がられる方も多い為、内々で売却を進めたい方も多いのではないでしょうか。
事故物件を買取にするメリット
事故物件の場合、不動産業者に買取をしてもらうほうが良いこともあります。
ここでは事故物件を買取によって売却するメリットをお伝えします。
周囲に知られず短期間で売却出来る
仲介よりも買取の方が良い理由として事故物件を不動産買取業者に買取ってもらう場合は売却をする期間もなく、周囲に知られずに短期間で売却することが出来ます。
インターネットなどの広告や案内なども不要な為、必要以上の方に知られるリスクを回避することが出来ます。
契約不適合責任を免除出来る
事故物件となってしまった場合には相続をするのが別世帯の親族の可能性もあります。
原則所有者が売却をするようになりますが、自身が住んでいない物件を仲介で売却する場合、契約時に不具合の箇所があれば買い手に伝える必要があり、伝えていない箇所に不具合が生じた場合は売り主に責任が及びます。
この責任は契約不適合責任といい、契約時に伝えていない不具合については修復などの責任があり、状況によっては損害賠償や契約の解除というケースもあります。
不動産業者に買取をしてもらう場合にはこの契約不適合責任を免責となる為、契約後に不安になることがありません。
遠方にいても対応してもらえる
相続人として事故物件を相続した場合、遠方にいても物件近隣の不動産買取業者に買取を依頼することが出来ます。
遠方にある物件のメンテナンスや物件への行き来は時間と費用がかかります。
買取をしてもらうことにより負担を軽減することが出来ます。
リフォームの必要がない
事故物件の場合は室内の程度によりますが、そのままの状況で売却することは難しくなります。
その為、仲介で売却をしようとした場合は室内をリフォームする必要があります。
このリフォームも高値で売ることを目的にするというよりも事故物件を売り切る為のリフォームということになります。
ただしリフォームをしたからと言って必ず売れるという訳ではなく、反対にリフォーム費用が回収出来ないといったケースも想定されます。
買取の場合は現状のままで不動産買取業者が買取をすると判断した場合はリフォームの必要はなくなる為、余計な手間や費用の発生を防ぐことが出来ます。
荷物も現況のまま相談出来る
事故物件の場合、事件や事故が突発的に起こることが多い為、荷物が整理されているということはなかなか考えにくい状況となります。
荷物の整理は大分手間暇がかかり、費用もかかる作業となります。
買取の場合は室内の荷物や残置物などの処分も相談出来るケースがあります。
事故物件を買取にするデメリット
事故物件を買取で売却する際のメリットをお伝えしてきましたが、デメリットも存在します。
買取の場合、物件にもよりますが相場の7～8割程の価格となることが一般的です。
その為、事故物件の場合でも相場よりも価格が安くなることに注意しましょう。
もし不動産の買取業者に直接依頼することが出来れば、仲介手数料が不要となるので買取のほうが素早く売ることができ、条件が良くなる場合もあります。
事故物件を買取にした場合の具体例
現在の日本では高齢化が進んでおり核家族の世帯も多い為、孤独死のニュースも珍しくはなくなってきてしまいました。
今回はマンションでの孤独死となってしまったケースをご紹介いたします。
孤独死があったマンション
C子さん（40代）は親が住んでいたマンションを相続することになりました。
相続をすることになった事情というのが、当時マンションに1人で住んでいた父親が孤独死した為でした。
普段から頻繁に連絡をやり取りすることはありませんでしたが、C子さんが休みの為、連絡を入れてみると連絡つきませんでした。
2日程経過しても連絡がつかない為、気になってマンションへ行ってみると亡くなっていました。
冬場ということもあり異臭などもすることが無く、周囲の方も気づかれなかったようです。
発見が亡くなってから3週間以上経過していたこともあり、室内はそのままの状態では使用出来ない状況となっていました。
普通に売却をするにもそのままでは厳しく、周囲の方へ知られたくないということもあって仲介ではなく買取をしてもらうことにしました。
普段仕事をしているC子さんは片付けなども頻繁に来れないと判断し、買取業者へ家具などの処分も含めて相談していました。
売却をする価格と引渡しの条件に折り合いが付いたために買取となりましたが、ご相談より2週間程で売却をすることが出来ました。
事故物件となってしまったケースではなかなか融通が利かないケースが多くなる為、買取の方が柔軟に対応してもらえることもあります。
事故物件のまとめ
事故物件の場合、通常に売却するよりも売りにくくなることが想定されます。
また、内容が内容なので冷静な判断が出来ないことや事故物件に該当するかどうかといった判断も付きにくいケースもあります。
迷われたらまずご相談されることから始めることをお勧めしております。
（関連記事：心理的瑕疵物件とは？告知義務や不動産売買するためのポイントについて）
 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
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