不動産の買い替えは難しい？売却・買取と購入の買い替え時期や内容を確認
戸建てやマンションなどの不動産を所有している場合でも、家族が増えて手狭になったり、家族が独立して持て余したりしてしまうことがあります。なかには現在のご家族構成に合わせて不動産の買い替えを検討する方もいるでしょう。
【目次】
しかし、買い替えの場合は売却と購入を行わなければならない為、ハードルが上がるように思えてしまいます。今回は買い替えの方法や進め方について見ていきます。
買い替えとはどのようなものか
買い替えは現在住まれている戸建てやマンションの自宅を売却し、新たに新居を購入することです。
買い替えは大きく分けて2つの方法を取ることができ、「売却先行の買い替え」と「購入先行の買い替え」となります。ここではそれぞれの内容をご紹介するのでどちらのパターンが当てはまるか考えてみましょう。
先に自宅を売却する売却先行
売却先行で買い替えを行う際は売却資金を購入物件に充てられます。その為、売却を先行して行う方が比較すると多くなります。
売却先行で買い替えを行う場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
売却先行のメリット
売却を先行して行うメリットは住宅ローンの残債を売却代金で相殺出来るかを確認でき、手元に売却代金が残る場合には購入する物件に充当することが出来る為、資金計画が立てやすくなります。住宅ローンを組んでいる場合、完済することが出来なければ売ることが出来ない点と新たに住宅ローンを組む場合は金融機関から完済をしなければ新たに住宅ローンを利用でいないという条件が出されることが大半ですので注意が必要です。
金融機関によっては条件付きで住宅ローンの借入れが出来ることがありますが、完済をしてから新たに住宅ローンを組んだほうが複雑な住宅ローンを組まなくて良いので資金の流れも分かりやすくなります。
売却先行の場合は購入物件は売却の目途がたってから探し始めることが一般的なので、売却を焦って行う必要がなくゆっくりと売却活動を行うことが出来ます。特に期限がなく時間に余裕がある場合は希望の価格に近い価格で売れることがあります。
売却先行のデメリット
売却先行の場合は現在の自宅が売却出来なければ、基本的に住宅ローンが組めないので新たに購入することが出来ません。売却期間中にネットなどで良い物件の情報があった場合でも購入することが出来なくなってしまいます。
また、売却が出来た場合でもそのタイミングで買い替えをしたい物件が出ているとは限りません。売却で物件を引き渡す際は引越していなければいけないので、仮住まいなどで費用が発生します。売却後に意中の物件があった場合には売却と購入の引き渡しのタイミングを合わせることが出来れば仮住まいの為に、コストが発生することはありません。
先に新居を購入する購入先行
買い替えでも新居を先に購入する方法もあります。売却先行の説明でもありましたが基本的には住宅ローンを完済しなければ新たに住宅ローンを組むことは出来ないので自己資金で完済する必要があります。金融機関によっては住み替え用のローン商品を取り扱っているケースもあります。
購入先行での買い替えはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
購入先行のメリット
購入を先行して行う場合は、買い替え先の物件を時間をかけて検討することが出来る為、焦らずに納得のいく物件を探すことが出来ます。また、意中の物件がある場合にはすぐに購入手続きを取ることが出来るので、買い逃すという心配もなくなります。
購入後には売却をすることになりますが、購入物件への引越しが済んでいれば内見時に予定を調整したりすることもなく、掃除などの手間も無くなります。空室となることで買い手が気をつかわずに内見が出来る為、ゆっくりと検討していただくことが出来ます。
購入先行のデメリット
物件を購入する場合、多くの方が住宅ローンを組んでいます。買い替えの際も住宅ローンを利用する方が大半となりますが、住宅ローンは重複して組むことが基本的には出来ない為、住宅ローンを完済する必要があります。
金融機関によっては現在の住宅ローンを上乗せをして借入れが出来たり、期限内に売却をすることを前提に融資をしてもらえるなどの商品があったりしますが、売却が上手く行かず長期化してしまうケースでは元々の住宅ローンと買い替え先の住宅ローンの支払いが同時に発生してしまうこともあります。
また、売却資金の充当を想定しているケースでは想定していた価格で売却が出来なかった場合、自己資金で補填をする必要が出てきます。手元に自己資金が無い状態で購入を先行して買い替えをする場合には相当に注意をしなければなりません。
不動産業者に買取をしてもらう
買い替えの場合には自宅の売却がポイントとなってきます。不動産会社によっては期間中に売却が出来ない場合、不動産を買取りしてくれる買取保証がある不動産会社もあります。不動産の買取りの場合には市場での売却に比べて価格が安くなるという点はありますが、自宅の売却を確定することができ、すぐに現金化出来る為、買い替えをスムーズに行いやすくなります。
また、先行で買い替え物件を購入したが物件が売れずに困っているケースでは、買取りの場合は手続きが早いので二重の住宅ローンの支払いを回避出来ます。その為、通常に売却をするケースと同様に自宅を買取りで売却をするケースも相談しておくと資金計画にズレが生じる可能性を回避することが出来ます。
買い替えの売却の損失にも特例が利用出来る
買い替えの場合でも必ずしも売却価格で住宅ローンが完済が出来るとは限らず、場合によっては損失が出る場合もあります。損失が出た場合でも税金を軽減出来る特例などもあります。
・マイホームの買換え等による譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例制度
買い替えの際に利用出来る特例
不動産の売却では物件によっては売却益が出ることがあります。売却益が発生する場合には譲渡所得の課税の対象となります。譲渡所得が発生する場合、特例によって軽減措置を受けることが出来ることがありますので是非、チェックしてみてください。
・マイホームを売って税金がかかる！？利用できる長期譲渡所得の軽減税率
・居住用財産の３０００万円特別控除
まとめ
自宅の買い替えを検討した場合、買い替える方法は一つではありません。自己資金や自宅を売却した際の費用などを考え、しっかりとした資金計画を立てる必要があります。売却を先行するのか購入を先行するかによっても資金の流れや住宅ローンの組み方も変わってくるため、買い替えに強い不動産会社へ相談することをお勧めします。
また、売却の計画を立てたからと言って確実に売れる状況にはありません。売却を検討する際は不動産の買取りも視野に入れて相談した方が失敗をせずに買い替えを行うことが出来ます。買い替えを検討されている方はまずは自宅がいくらで売れる、買取ってもらえるかを調べてみると良いでしょう。不動産会社への査定やご相談は無料にて利用が出来るのでご相談をしてみてはいかがでしょうか。
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