マイホームを売って税金がかかる！？利用できる長期譲渡所得の軽減税率

原則の税率を確認

先に原則の税率を押さえますが、原則税率は売却した不動産の所有期間によって変わります。
不動産を譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超えていれば長期譲渡所得として２０％、５年以下なら短期譲渡所得として３９％です。
この所有期間がさらに１０年を超えている場合に利用できるのが、長期譲渡所得にかかる軽減税率の特例です。
この１０年の計算について、対象不動産が相続で入手した物件であった場合、被相続人が所有していた期間を合算することができます。
被相続人が生前に所有していた期間と、相続後に自身で所有していた期間を合算することができるので、多くの場合
１０年を超える期間になるでしょう。

特例を適用した税率は？

この特例を適用する場合、不動産譲渡所得を６千万円以下の部分と、６千万円を超える部分の二つにわけます。
その際の注意点として、本特例は別章で解説した「居住用不動産にかかる３０００万円の特別控除」と併用できるので、譲渡所得は３０００万円を控除計算した後の数字を用います。
控除後に残った譲渡所得のうち６千万円を超える部分についての税率は長期譲渡所得として変わらず２０％ですが、６千万円以下の部分については１４％に軽減されます。

（３０００万円の特別控除の内容はこちら　『居住用財産の３０００万円特別控除』）

軽減税率の特例にかかる利用条件は？

本特例は一定のマイホーム（居住用不動産）が対象で、売却した年の翌年２月１６日～３月１５日までの間に確定申告をすることが最低条件です。
その他にも以下のような条件をすべて満たさなければなりません。

①対象不動産は国内にある自己居住用の不動産であること

②敷地だけでは原則非適応で、家屋もしくは家屋とともに敷地を売ること

③家屋を取り壊した場合には、以下の要件をすべて満たして敷地を売ること

なお災害により家屋が滅失した場合は、災害による被害により住めなくなってから３年を経過する日の属する年の３月３１日までに敷地を売る必要があります。

④現住物件でない場合は、住まなくなってから３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すること

⑤譲渡した年の前年および前々年に本特例を利用していないこと

⑥譲渡した不動産について、マイホームの買い替え特例など併用不可の特例を受けていないこと（３０００万円の特別控除は併用可能）

⑦親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係者など特別な関係にある者に譲渡したものではないこと

特例利用にかかる期限に注意

本特例は確定申告が必要なのでその期限を守る必要がありますが、特例の要件にも一定の期限が関係してくることに注意が必要です。
一つは現住物件でない場合の住まなくなってからの期限要件、二つ目は家屋を取り壊した場合または災害により家屋が滅失した場合の譲渡契約締結期限と実際の譲渡期限です。
転勤や離婚等を契機にして引っ越しをした場合、非居住用物件となるので、軽減税率の適用期限のカウントがスタートすることになります。
売るかどうか迷っていたり、条件が整わずに売れない期間が長引くと、特例を利用できなくなってしまうので注意してください。