空き家不動産を成年後見人が売却する際の注意点

通常の委任では代理できない

認知症等で判断能力が落ちてしまった場合、適法な委任行為ができないため、子どもなどの家族も委任状を用いた通常の代理売却はできません。

そのような場合に利用できるのが成年後見制度です（本文に対する出典: 法務省「Q1～Q2 「成年後見制度について」」）
。

成年後見制度は認知症も含めて判断能力が低下した人をサポートするための公的な制度で、支援の必要度合いが低い順に「補助」、「補佐」、「後見」の３種類があります。

ここでは「後見」となる場合を例に挙げますが、高齢となり判断能力が落ちた親を支援するため、例えば子どもが成年後見人となって親を支援する立場になれば、親の不動産の代理売却の道が開かれます。

ただし、成年後見人となっただけではまだ不十分で、別途手続きをとらなければなりません。

裁判所から売却の許可を取らなければならない

成年後見人といえども、被後見人たる本人（親）の居住用不動産を売却するには、別途家庭裁判所に申立てをして、売却することについて許可を取る必要があります。

成年後見人が居住用不動産を勝手に売却して、被後見人の住む場所がなくなってしまうと困るからです。

居住用の不動産でなければ、家庭裁判所の許可を取らずとも成年後見人が売却することは可能です（成年後見監督人が選任されている場合は当該監督人の許可が必要）。

ただし、この場合でも、あくまで被後見人たる親の利益になる場合でなければ売却することはできません。

もし成年後見人が、被後見人のためにならない売却を勝手にした場合、その責任を問われる可能性があります。

ここで問題になるのが「居住用不動産」の概念です。

家庭裁判所の許可が必要な居住用の不動産とはどのようなものか、これを次の項で確認します。

「居住用不動産」にあたるか否かの判断に注意

居住用不動産とは、必ずしも今現在本人が住んでいる家とは限りません。

身体機能の低下などで一時的に施設に入居しているようなケースでは、いずれまた自分の家に戻ってくるわけですから、その場合は居住用不動産にあたります。

何らかの理由で、もう自分の家では暮らさないと判断して、終身契約で施設に入居したような場合は、残された自宅は居住用不動産とはならないかもしれません。

ただし、この点は個々のケースで個別具体的に考える必要があるので、この点も注意を要します。

買取売却なら売りやすい

例えば親が入居する施設の利用料の支払いに充てるために、成年後見人たる子どもが親の空き家を売却するようなケースでは、早めに売却を成功させて現金を用意したいこともあるでしょう。

高齢者が長年住んだ家は古いために市場で買い手が付きにくく、場合によっては買い手が付かないことも考えられます。

不動産の売却代金を何らかの用途に使うことが前提の場合、予想通りに売れないと目的が達成できませんから、親の施設入居資金が足りなくなってしまう恐れもあります。

市場での通常売却が難しそうな場合は、不動産業者による直接買取による売却がおススメです。

市場価格よりは若干値が下がってしまいますが、古くて買い手が付きにくい物件でも、整備や開発を加えて利活用ができる不動産業者ならばすぐに買い取ってもらえます。

市場で買い手を探す時間が不要で、相当古い物件でも買取は可能ですから、諦めずに不動産買取業者に相談してみてください。

（参照：総務省「成年後見制度～成年後見登記制度～」）

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