マンション投資のリスクとは？マンション投資の対策についてもご紹介

マンション投資とは

マンション投資を行おうとする理由として安定的に家賃収入を得たい、相続時の税金対策として、年金の代わりに収入を得る方法としてなどさまざまな事情からマンション投資を行う方が多く、注目されています。

マンション投資は一般的には投資用のマンションを購入し、賃貸をして家賃収入を得る投資方法です。現在は住宅ローン以外の金利も低く設定されていることから、賃貸に出した場合でもローンよりも高く貸し出せるケースがあります。マンションの立地や内装・外装の仕様、賃貸ニーズなどさまざまな賃借人がつきやすい要因がある物件を選ぶ必要があり、稼働させてなければならないので購入する物件は慎重に選ぶ必要があります。
その為、駅から近く利便性が良い物件や単身者向けの１Rなどが選択されることが多くなります。

実際に分譲マンションでは居住用として販売されるか投資用マンションとして販売されるかで分けて販売されることがあります。もちろん居住用のマンションを投資用として利用するケースはありますが、居住用のマンションではファミリー向けの物件が多く、広くなる分価格も高くなります。その為、収入が得られるかがポイントになりますが、稼働しない期間が長くなると収入が得られず支払いが厳しくなることもあるので個人の方がマンション投資をする際は単身者向けの物件を購入することが多い傾向にあります。

マンション投資は2つの方法がある

マンション投資には2つの方法があります。「インカムゲイン」と呼ばれる方法と「キャピタルゲイン」と呼ばれる方法があります。
それぞれの内容は以下のようになります。

・インカムゲイン
インカムゲインは今まで説明してきたようにマンションを所有し、賃貸などをすることにより収益を得る方法です。一般的なマンション投資ではこのインカムゲインの方法が多くなります。

・キャピタルゲイン
キャピタルゲインはマンションなどの不動産を安く購入し、売却時には高く売ることで売却益を得る方法となります。

いずれの方法でも不動産の知識に明るく、賃貸相場や売却相場が把握できていないとリスクは高まりますので、十分注意して検討する必要があります。

マンション投資は経営者+現場責任者の目線が必要

投資というと、例えば株などでは売却利益を狙って値上がり銘柄を見抜く目線が求められますが、不動産投資の場合、証券投資よりももっと戦略的で実務的な捉え方が必要かもしれません。長期的目線で需要を考え利回りの確保ができるかどうかの検証が必要ですし、不動産は証券と違って物件管理も求められます。

管理会社を使えば実務上の手間は減りますが、それでも管理業者からの資金回収などは自分で行う必要があるので、経営者だけでなく現場責任者としての実務能力も必要です。

証券投資よりも現場感が強まる不動産投資ですが、マンション投資に視点を当てるとどのようなリスクが考えられるか押さえていきます。

マンション投資のリスク

①空室リスク

もし投資したマンションに借り手が付かず空室が続いた場合、その間は家賃収入が入らないだけでなく、経年劣化も進み、経費だけがかさんでしまいます。

②滞納リスク

借り手がついても、家賃を滞納された場合は回収にかかる手間や費用が生じ、面倒な相手とのやり取りで精神的な負担も発生します。

【ポイント】空室・滞納リスクに備える
・賃貸需要の高い物件、立地を選ぶ

投資用不動産を購入する場合、少しでも収益が上がるように物件の価格の安さや利回りなどに目が行きがちです。しかし、空室が多ければ収益は入ってきませんから、需要が高い物件か入居が決まりやすい立地かということも考慮する必要があります。

・保証会社を利用する

入居者が決まったとしても安定的に家賃を支払ってくれるとは限りません。賃貸契約の際に保証会社を利用することによって万一、入居者が家賃を支払えない場合でも、保証会社が代わりに家賃の支払いを行います。

・不動産会社に家賃管理を任せる

自身で家賃を管理する場合は滞納が発生した際に入居者へ自身で連絡を入れなければなりません。不動産会社に家賃管理を任せることにより、毎月家賃が入っているか、入っていない場合には入居者へ督促をしてくれます。しかし、管理料を支払うことになるので注意が必要です。

・不動産管理会社とサブリース契約

サブリース契約をすることにより、自身で物件を管理することなく管理会社へ任せることが出来ます。サブリースでは空室時でも家賃が入ってくるというメリットがあります。デメリットとしては家賃管理よりも管理料を高く支払う為、収益に見合うかどうかを見る必要があります。

③売却にかかるリスク

マンションは戸建てよりは売りやすい性質がありますが、それでも流動性の悪い資産です。売りたい時に買い手が付くとは限らないので、流動性のある現預金を余分に確保しておかないと急な資金需要が生じた際に対処できません。また不動産価格の下落があると売却しても投下した資金を回収できない可能性もあります。

④事件事故・天災のリスク

購入したマンションで事件や事故が起きてしまうと、オーナーに責任が無くてもイメージ悪化により不動産としての人気はがた落ちになります。イメージ低下により新たな借り手が付かない、大幅な値引きが必要になるなどの不利益が生じます。

また、賃貸契約では入居者へ保険の加入をしてもらうことが一般的ですが、火事などの天災に備えて、オーナー側も保険に加入するほうが良いでしょう。地震などの災害で損失が生じることもあるので、保険加入は必須になります。

⑤老朽化リスク

建物である以上経年劣化は避けられません。修繕積立費の支払いは必要ですが、緊急対応が必要な突発的な修理修繕が発生すると予期しない費用が発生することもあります。

⑥ローンに関するリスク

マンションの購入に変動金利のローンを利用した場合、金利の上昇局面で負担が増加します。将来の金利予測が困難であれば固定金利を選択する方が無難ですが、目先の負担が大きくなることもあります。

また、借入期間を短く組むことにより金利上昇のリスクを軽減することが出来ます。借入期間を短くした場合、当然、月々の支払い額も増えますので注意しましょう。

⑦情勢によるリスク

現在では物件によっては不動産価値が上がっているということも耳にします。しかし、反対にデフレなどの経済情勢などにより物件の価値が下がってしまうことも考える必要があります。物件の価値が下がってしまうと売却しようとしても、ローンが完済出来ない為に売ることが出来ないか、不足分を自身で補填しなければならないといった状況となります。

以上ここでは代表的なリスクをざっと見てきましたが、不動産投資は購入した後も気にしなければならないこと、やるべきことが多く、証券投資よりも手間の面で負担は大きくなりがちです。オーナー自ら勉強してリスクに対応できる力をつける必要があるのでなかなか大変です。特にサラリーマン大家さんは本業に支障をきたすといけませんから、自分に本当にできるのか見極めないといけません。

マンションでも物件によってリスクは変わる

分譲マンションを投資として使用する場合、ワンルームでもファミリー向けのマンションでも1戸だけの物件場合は、空室リスクを考えなければなりません。また、分譲マンションの場合は毎月管理費と修繕積立金の支払いがあります。現状で利益が出ていたとしても長年所有していると建物も老朽化し修繕箇所が増えてきます。その場合、管理費と修繕積立金が値上がりされることもあるので余裕を持って、収支を見る必要があります。

また、1棟の賃貸マンションの場合、管理費と修繕積立金はないものの、自身で建物の修繕を行わなければならないので単純に収益ばかり見ることは出来ません。

マンション投資とその他の投資

マンション投資でもその他の金融や株などの投資と同様にリスクはつきものです。マンション投資では購入し運用しさえすれば収益が見込める為、その他の投資に比べて収益の予想が立てやすく、いきなり下落するというリスクも低くなります。仮に下落するような事態になっても、物件が残る為、すべての投資がゼロとなるリスクは低くなります。しかし、思った収益が見込めない場合や価値が落ちてしまいそうな状況でもすぐに処分をすることは出来ない為、注意が必要です。

管理に不安を感じたら早期売却を検討

すでにマンション投資を始めている人の中には、人口減少などの影響で空室リスクに直面している方もかなりいらっしゃいます。現状で順調な経営ができていて、今後しばらく続く予想であればいいですが、現状で思うような経営ができていない、赤字になりそうな気配がある場合は早めに売却を検討した方が安全です。一旦赤字経営に転落するとそこから持ち直すのは困難なことが多いので、傷が浅いうちに売却を検討するようにしましょう。

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