売主の方は知っておきたい！ 不動産の不適合責任とは

不適合責任の範囲

不適合責任の範囲は、民法で定められています。具体的には、以下のような場合が該当します。

これらの場合、買主は売主に対して以下の請求をすることができます。

不適合責任の免責

売主は、契約書に「現状有姿」条項などの特約を記載することで、不適合責任を免責することが可能です。ただし、買主が不適合について認識していない場合や、売主が故意に隠していた場合は、免責特約は無効となります。

また、民法では、売主は物件の瑕疵について調査義務を負っており、調査を怠った場合は免責特約が無効となる可能性があります。

不適合責任のリスクを回避するためのポイント

不適合責任のリスクを回避するためには、以下の点に注意が必要です。

物件の状態を正確に把握する

売却前に、専門家による調査を行い、物件の状態を正確に把握することが重要です。調査結果に基づき、必要があれば修繕を行いましょう。

契約書の内容を明確にする

契約書には、物件の状態や特約内容などを明確に記載し、買主と内容を共有しましょう。不明点は必ず解消し、誤解がないようにすることが重要です。

重要事項説明を丁寧に行う

重要事項説明では、物件に関するリスクや不適合責任について丁寧に説明し、買主が十分に理解できるよう努めましょう。

専門家に相談する

不適合責任は複雑な法律問題となるため、不安な場合は弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

契約不適合責任のリスクが高い建物

1. 築年数が古い建物

築年数が古い建物は、老朽化による様々な問題を抱えている可能性があります。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 水道管の破裂
• 建物の傾き
• 地盤沈下

これらの問題は、買主から修繕費用の負担や代金の減額請求の対象となる可能性があります。

2. リフォームや修繕歴がある建物

リフォームや修繕歴がある建物は、その工事内容によっては、新たな瑕疵が発生している可能性があります。

• 手抜き工事
• 不適切な材料の使用
• 違法建築

これらの問題は、買主から契約解除請求の対象となる可能性もあります。

3. 特殊な構造や設備を持つ建物

特殊な構造や設備を持つ建物は、専門知識がないと瑕疵を見つけることが難しい場合があります。

• 鉄筋コンクリート造
• 木造軸組
• 屋上庭園
• プール
• エレベーター

これらの建物は、売却前に専門家による調査を行い、問題がないことを確認しておくことが重要です。

4. 立地条件が悪い建物

立地条件が悪い建物は、騒音や振動、日当たりなどの問題を抱えている可能性があります。

• 幹線道路沿い
• 工場や商業施設の近く
• 高圧線の下
• 日当たりが悪い

これらの問題は、買主から契約不適合責任に基づく請求の対象となる可能性があります。

5. 瑕疵を隠している建物

売主が故意に瑕疵を隠している場合は、契約不適合責任の免責特約は無効となり、買主はより広い範囲で請求を行うことができます。

• 雨漏りを隠すために壁を塗り替える
• シロアリ被害を隠すために床を張り替える
• 違法建築を隠すために書類を偽造する

これらの行為は、民法上の詐欺罪に問われる可能性もあります。

まとめ

不動産売却において、不適合責任は売主にとって大きなリスクとなります。リスクを回避ためには、物件の状態を正確に把握し、契約書の内容を明確にするなど、事前準備をしっかりと行うことが重要です。

不安な場合は、専門家に相談しながら、安心して売却を進めましょう。