まず確認！「住宅ローン残高」と「現在の査定額」の関係

不動産を売却する際は、原則として金融機関の抵当権を抹消（ローンを一括返済）することが絶対条件となります。まずは現在の「ローン残高」と「不動産の査定額」を比較しましょう。

アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）の場合

売却代金だけで住宅ローンを全額返済できる状態です。
完済したうえで手元に現金が残るため、手続きもスムーズに進みます。

オーバーローン（売却額 ＜ ローン残高）の場合

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態です。
差額を何らかの形で埋めなければ、原則として家を売却することができません。

オーバーローンでも家を売却（買取）する3つの対処法

査定額よりもローン残高が多い「オーバーローン」の場合でも、以下の方法で解決・売却を進めることができます。

1. 手持ちの自己資金（預貯金）で差額を補填する

売却代金で不足する分を、手持ちの現金や預貯金から出せる場合は、問題なく一括返済・売却が可能です。

2. 住み替えローン（買い替えローン）を組む

新居を購入する予定がある場合、残ってしまった旧居のローン残高を、新居のローンに上乗せして借り入れる方法です。

3. 任意売却を検討する

自己資金での補填が難しい場合、住宅ローンを借りている金融機関と交渉し、ローンの全額返済ができなくても抵当権を抹消してもらい売却する手続きです。

ローン残高がある人に「不動産買取」が選ばれる理由

住宅ローン残高を抱えた状態での売却では、一般的な「仲介売却」よりも「不動産買取」が好まれるケースが多くあります。

売却時期が即決するため返済計画が立てやすい

仲介売却の場合、いつ・いくらで売れるかが確定しないため、ローンの完済時期が見通せません。買取であれば「いつ・いくらで引き取られるか」が即座に決まるため、資金計画や残高処理のスケジュールが立てやすくなります。

仲介手数料がかからず手残りを明確に計算できる

不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税など）が発生しません。余計な諸費用を抑え、売却代金をそのままローンの返済に充てることができます。

売却が確定するまでローンを払い続ける無駄がない

仲介で売りに出している間も、毎月のローン返済は続きます。買取ならスピード取引が可能なため、無駄な利息や毎月の支払いを最小限に抑えて素早く手離れできます。

住宅ローンが残っている不動産を買取に出す流れ

1. 住宅ローン残高の確認
   金融機関から届く「残高証明書」や返済予定表で、現在の正確な残高を確認します。
2. 不動産会社へ買取査定の依頼
   買取価格を出してもらい、アンダーローンかオーバーローンかを把握します。
3. 金融機関への相談・一括返済の確認
   査定額をもとに、一括返済の手続き（自己資金の準備や任意売却の相談など）を行います。
4. 売買契約・決済（ローン完済・引き渡し）
   買取付金を受け取ると同時に、金融機関へローンを完済し、抵当権抹消手続きを行います。

まとめ

住宅ローン残高がある家でも、適切な手順を踏めば売却・買取は十分に可能です。

特に「毎月の返済が負担になっている」「早く売却して確定した資金でローンを整理したい」という場合は、確実に売却価格と時期が決まる不動産買取が非常に効果的な選択肢となります。まずはご自身の「正確なローン残高」と「買取査定額」を把握することから始めてみましょう。

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横浜市青葉区美しが丘2-19-19 アイワハウスビル
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