【不動産買取】仲介からの切り替えを検討する時期はいつが良いか?

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通常、不動産業者は市場で買い手を探す「仲介」業務を担いますが、状況によっては適時のタイミングで「買取」に切り替えることも考えなければいけません。
本章では仲介から買取に切り替えるタイミングについて考えてみます。

 

買取のタイミング

家や土地などの不動産を売りたいと考える時はプロの不動産業者に相談するのが一般的です。

仲介は時間がかかる

売却対象となる物件の性質に大きく左右されますが、仲介で売る場合は市場にいる潜在顧客に対して物件をアピールし存在を知ってもらわなければならないので、見込み客を見つけること自体にかなり時間がかかります。
さらに内見対応や条件交渉などにも時間がかかるので、少なくとも数か月の販売期間を見積もっておく必要があります。
仲介による売却でなかなか買い手が見つからない時の買取への切り替えタイミングについては、急ぎの事情がある時とない時で大きく分かれますが、まずはそれほど急ぐ事情がない場合について次項で見ていきます。

仲介での売却の注意事項

仲介での売却では3ケ月程度で売れる価格を設定することが一般的です。
ここで注意しなければならないのが不動産会社が売却の依頼を受けたいが為に、高めに査定されるケースです。
不動産にも相場があり、あまりに販売する価格がかけ離れてしまうと当然動きが鈍化してしまいます。
このようにならない為にも自身であらかじめ大体の相場を調べておくと良いでしょう。
反対に不動産会社は相場の査定としている場合でも売主側の希望で売却価格を高めに設定することがあります。
このケースでも動きが鈍化してしまうので時間的に余裕があるかどうかも判断するようにしましょう。

媒介契約の満了をもって買取に切り替える

仲介に入る不動産業者とは仲介契約(媒介契約)を結びますが、媒介契約は3つの種類があります。
よく利用される専任媒介契約および専属専任媒介契約はルール上最大3ヶ月の契約期間となり、その期間内に買い手が見つからない場合、同じ不動産業者で契約を更新することもできますし、他社に乗り換えるもできます。
同じ業者で更新する場合は価格を見直すなど販売戦略の変更を提案されると思いますが、それまでの販売期間でどうもお客さんの反応が悪い、売却実現までまだまだ時間がかかりそうだ思ったら、媒介契約を更新せず直接買取に切り替える方がお得になることも多いです。
というのも、契約を更新して引き続き買い手探しを続けるにしても、その間は固定資産税や維持管理に必要なメンテナンス費、マンションであれば組合に収める管理費や修繕積立金の負担が発生します。
当初の売却期間中に「もう少し頑張れば良い買い手が付きそうだ」という実感が持てていないようであれば、媒介契約の満了をもって買取に切り替えることも検討しましょう。
次に急ぎの事情が出た場合について、住み替え事案を例に見ていきます。

切り替え

住み替えなどで急ぎの事情が出た場合

住み替え事案の場合で、旧マイホームの売却を先行して新居探しをすることもあります。
新居の購入フェーズでは希望に見合う物件を探すのに一定の時間が必要ですから、ちょうど良いタイミングで旧マイホームの売却に成功できれば理想的な住み替えが実現できます。
ただ、新居購入の面では良い物件は他の購入希望者の存在もあるため、ライバルよりも先んじて購入を決めなければせっかく見つけた物件が他者に取られてしまいます。
旧マイホームが売れるまで待ち、売却代金が入ってから新居を購入しようとしてもライバルに先んじて購入されたら新居購入に失敗してしまいます。
このような事情の元では、旧マイホームの売却面で仲介契約を途中で解約し、買取に切り替えて迅速に売却代金を手にし、新居購入を決めることも検討しなければなりません。
注意が必要なのは当初結んでいた媒介契約の中途解除です。
一般媒介契約の場合は自由に契約解除ができますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間の途中で売り主都合により解除すると、ペナルティとしてそれまでかかった宣伝や広告費用などを請求されることがあります。
ただ、実際にペナルティが課せられるのは契約を中途解除され他社に乗り換えられるなどし、不動産業者に実損が出た場合です。
同じ業者に買取を依頼する場合は結局両者win-winなわけですからペナルティを課されることはまずありません。
これを考えると、住み替え事案におけるマイホームの売却は当初仲介で売るにしても、事情変更に備えて直接買取にも自信のある不動産業者に依頼するのがお勧めです。
買取に自信のある業者であれば、仲介から買取に切り替える可能性について事前に相談し、話を付けておくこともできるので、急な事情変更が出ても安全な取り引きができます。

状況によっては買取のみを選択する

仲介による不動産の売却では売却期間中の間は内見に訪れる方の対応の為、時間を取られることになります。
売却期間が長期化するほど対応する回数も増え、煩わしさも出てきてしまいます。
この対応が面倒だと考える場合、内見の対応をせずに済む買取を初めから選択することも方法の一つです。
相続が発生した際や離婚などの事情でも買取は有効となり、相続財産の分配や財産分与など期限がある場合でも確実に売ることができ、短期間で現金化出来るメリットがあります。
また、事故物件となってしまった不動産や訳あり物件などは一般の方には売りにくい物件となる為、買取による売却を考えた方がスムーズに売ることが出来る可能性があります。
自身のケースがどのような条件に当てはまるか分からない場合にはまず不動産会社へ相談するのがお勧めです。

仲介と買取の両方のケースを想定する

仲介か買取かを選択する上で現状の状況を把握することは大切です。
売却に当たり時間をかけられるかどうか、物件は売りやすいか売りにくいかなど主観だけではなく、第三者の意見を取り入れつつ判断する必要があります。
不動産を売却する場合、期限が設定されていることも多い為、複数の不動産会社からの意見を聞いて判断することでスケジュールに合わせた売却が出来る可能性が高くなります。
多くの意見を取り入れることで上手に売却が出来ますので迷われている方は不動産会社へ相談してみましょう。

(関連記事:『マンションを売りたい人へ!不動産のプロが教える売却と買取の違いやメリットとデメリット』
(関連記事:『【ポイントを比較】不動産の売却と買取の違いとは?』

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。
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