不動産の相続登記が義務化へ 相続登記をしないことで罰則はある？

相続登記が放置されることで多くの不都合が発生している

現状では、相続が起きた際に相続人が承継した不動産について相続登記を行うことは義務ではありません。
登記をしない理由はケースごとに違ってくると思いますが、よくあるのは相続人間の遺産分割協議や登記の処理手続きが面倒というものです。
複数相続人の中ですぐに連絡をとれない人がいる場合、居所を突き止めて連絡を取り話し合いを持たなければいけません。
あまり付き合いのない人と込み入った話をするのはどうもためらわれる、という人は実際かなり多くいらっしゃると思います。
これに相続登記の費用などの問題も重なることで、登記手続きに消極的になるのはある意味自然なことかもしれません。
高齢でそうした手続きは荷が重い、仕事で忙しくそれどころではない、専門家に依頼すればお金がかかる、などの理由で放置されるケースが少なくないのです。
その結果、昨今の空き家問題や所有者不明土地の問題を発生させています。

所有者不明土地とは？

所有者不明土地の意味は国土交通省では「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」とされています。
つまり所有者が分からない土地のことをいいます。
前所有者が亡くなり相続を受ける際に相続人が相続登記をしていなければこのように所有者不明土地となり得るケースが高くなります。
通常であれば相続登記がなされていれば法務局などで登記簿謄本により所有者が判明できますが、相続登記がされていなければ昔の所有者のままの内容で記載されています。
長期間により放置されてしまうとし相続人の特定は難しくなり、法定相続人が数十人、数百人となるケースもあります。
また、所有者を特定できたとしても、転居先が追えないなどの理由の場合でも所有者不明土地として該当します。

（参照：国土交通省「所有者不明土地を取り巻く状況と課題について」）

（関連記事：所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法）

【豆知識】相続登記は誰が行うか
所有権の登記には「所有権保存登記」と「所有権移転登記」があります。
所有権保存登記は建物を建てた所有者が自分のものだと証明する為の登記となり、所有権移転登記は売買などで所有権の名義が他の方に移転した際に行う登記となります。
登記申請は自分で行うことも出来ますが、とても重要な書類となり必要書類等もあり間違うことが出来ない為、基本的には専門家である司法書士へ依頼することが一般的です。
また、銀行などの金融機関から住宅ローンの借入を行った場合、抵当権の設定の登記を行わなくてはなりませんが、一般的には所有権の移転登記等を依頼する司法書士へ依頼することで費用面も安くなる為、同じ司法書士へ依頼するケースが多くなります。

不動産の相続登記がされないことで実生活で起こる問題

相続された不動産が登記されない場合、近隣の住民の方にも迷惑や問題が発生してしまうことがあります。
特に一戸建てや土地では不具合が生じた際に近隣へ与える影響が多くなります。
問題が発生した際に所有者が分からず連絡が取れない為に、対処が出来ない、処理が出来ないという不具合が生じます。
不動産登記がされないことで生じる不具合にはどのようなものがあるでしょうか。

①維持管理がされない為に景観が悪くなる

空き家状態の建物やそのまま放置されている土地などでは木や草が生い茂ってしまい、景観が悪くなることがあります。
また、ゴミなどを不法投棄されてしまうケースもあり、対応が出来なくなることがあります。
2次的には害虫や害獣が住みつくこともあり近隣の方へ迷惑がかかってしまいます。

②建物の老朽化による被害

築年数の古い、老朽化している建物は住んでいない状況で維持管理がされていないとさらに劣化する傾向にあります。
また建物を相続する場合、親や親族が昔から住んでいたものを相続することが多い為、相続する建物は古いものが多くなる傾向にあります。
あまりにも古い建物の場合、台風や強風などで外壁や屋根が飛んでしまったりと人的被害を生じる原因となってしまいます。
所有者が分からない為、建物を取り壊してもらうことも出来ないという問題が生じてきます。

③自治体の利用も出来ずに有効活用が出来ない

公共事業で道路や公園などの建設の事業を行う際にも大きな妨げとなります。
公共事業では用地の買収などを行われることもありますが、土地と建物の所有者が不明になってしまっていると連絡を取ることが出来ず、計画に移すことが出来なくなってしまいます。
公共事業は基本的に地域を活性化させる為に行われるので相続登記がされていないだけで時間を要したり、計画が実行出来なくなるので地域としてもマイナスとなってしまいます。

④国や自治体としても税金が徴収出来ない

長年の不動産登記の放置で本格的に所有者が不明になってしまうと固定資産税などの税金が徴収出来なくなってしまいます。
親から子へ相続をした場合ならば所有者が特定でき、連絡等のやりとりも可能かもしれませんが、長期間に渡り相続を繰り返した場合にはより特定が難しくなってしまいます。
反対に長年放置されてきた土地や建物を「私のものです」と所有を主張する場合には、相続が繰り返されてきているので法定相続人の人数も増えており、書類や手続きが複雑となることに注意が必要となります。

⑤災害による倒壊などの対処

台風や大雨などで土砂崩れが発生などした場合、所有者が不明な空き家の場合には対応が出来なくなるケースがあります。
緊急の場合でも所有者が不明となってしまうとその特定に時間も要しますので、その間対応が出来ず危険な状況が続いてしまいます。

不都合を解消するため相続登記に関する法改正が予定されている

様々な不具合、不都合を解消するため、政府は不動産関連法及び民法の改正を進めており、一部に罰則も付される予定のため国民としては注意が必要です。
以下で予定されている主要な改正点を見ていきます。

①相続登記の義務化

相続登記を国民の義務とし、相続によって不動産を取得した日から３年以内に相続登記を行わないと１０万円以下の過料に処せられます。
（本文に対する出典: 法務局「知っていますか？相続登記の申請義務化について – 法務局」）

②所有者の住所・氏名変更にかかる登記の義務化

登記されている名義人の氏名や住所が変わった際も、２年以内に登記を行わないと５万円以下の過料に処せられます。

③遺産分割協議が成立しない場合のみなし扱い

相続開始後に遺産分割協議がなかなかまとまらない場合でも、１０年を経過すると法定相続分で分割されたとみなされます。

これにより、自分が知らない間に所有者となる可能性が出てきます。

④相続人申告登記制度の新設

遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続人が自ら簡易的に申告することで相続登記義務を免れることができ、罰則の適用を避けることができます。
この制度を利用すると、法務局の職員が申告者の氏名や住所を登記に反映させます。

④所有権を放棄する制度の新設

用途がなく売ることも難しい土地を相続すると税金や管理費だけがかかり国民が不都合を被ることから、一定の条件を満たす場合に限り、不要な土地を国庫に帰属させることができる制度の新設が予定されています。
ただし１０年分の管理費を国に納めなければならないなど費用面で一定の負担が生じます。

⑤所有者不明土地管理制度の新設

民法の財産管理制度を見直し、所有者不明土地について裁判所の命令により財産管理人の選任を可能とします。
財産管理人は裁判所の許可を得て土地を売却できるため、不動産の塩漬けを避け国土の有効活用につなげることができます。

相続登記に関する法律の改正の施行時期は？

上で見てきた関連法案は、すでに２０２１年２月１０日に法制審議会民法・不動産登記法部会第２６回会議で採択され、今年の通常国会に提出されています。
今年３月にも成立する見込みで、２０２３年度に施行される予定です。
いくつかある改正の中でも国民に大きな影響があるのは、やはり罰則付きの相続登記の義務化でしょう。
相続により不動産を取得したら３年以内の相続登記が義務となるので、これまでのように登記を放置することはできなくなります。
遺産分割協議がまとまらない時は相続人申告登記制度により自らの氏名や住所を申告することで登記義務を免れるので、この点とセットにして覚えておくと良いでしょう。
一旦所有者となった場合、住所が変わった際にも罰則付きで登記が義務付けられる点も重要です。
かなり国民を拘束する内容ですので、施行が迫ったタイミングで国民から不満が出ることも予想されます。