アパートも買取が出来る?築年数が古いなどのなかなか売れないアパートでも買取で解決

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この記事では一棟ものアパートの売却が難しい理由や解決策について見ていきます。

一棟アパート

同じ不動産の売却でも、戸建てや分譲マンションなど居住用のマイホームとアパート一棟ものの売却では難度にかなり差が出ます。
一棟もののアパートは基本的に個人で住むための不動産よりも売りづらいので、いざ売却が必要になった際に困る事例もよく見かけます。

一棟もの物件を仲介で売るのは大変

通常、マイホームをできるだけ高く売りたい場合は不動産業者に仲介に入ってもらい、買い手を見つけて交渉していくことが多いです。
しかし一棟ものアパートは個人の居住用不動産とは性質が全く異なるため、仲介で売るのは簡単ではありません。
大きな理由は投資物件として見られるからです。
一般の不動産は買い手が自分で住むための居住用不動産として物件を評価します。
自分にとっての住みやすさや通勤のしやすさなどを見て購入を考えることになりますが、一棟ものアパートの買い手は自分が住む居住用ではなく、投資用不動産として物件を評価します。
収益率がどれくらい見込めるか、儲けは確実に確保できそうかなど投資面のリスクやリターンが問題になるわけですね。
投資家としての目線を持つ人が買い手候補となるため評価の目線は厳しくなりますし、必然的に市場における見込み客の絶対数が少なくなります。
近年は不動産投資を手掛けるサラリーマン大家さんなどの個人投資家も増えたとはいえ、一般居住用物件に比べれば流通は限定されるのが実情です。
また一棟ものは比較的高額になることが多く、個人では購入資金の用意が難しいことが多いでしょう。
アパートを欲しがる人、買える人自体が少ないのでどうしても売却が難しくなります。

問題がある物件はさらに売りづらい

またアパート特有の問題を抱えているケースではさらに売りづらくなります。
投資用不動産につきものの空室リスクが顕在化し空き部屋が目立っている物件や、滞納者が出て問題になっているケースは購入する側からみてハイリスクです。
また築古で入居者から高い賃料をとれない、管理やメンテナンスに費用がかかりそうな物件なども手を出しにくくなります。
上記のような条件が悪い物件は、興味を持ってくれる顧客を見つけること自体に時間がかかりますし、そこからの交渉にも時間を要します。
仮に売れたとしても、売却実現までに相当の時間がかかることが多いので、急ぎの場合は期限までに現金化が間に合わないこともあります。

一般的に売りにくいアパートはどういった問題があるか

ここでは一般的には売りにくいとされるアパートの問題を掘り下げていきます。

①築が古いアパート
築年数が新しいアパートならば賃料がある程度見込める為、割と買い手が見つかりやすくなりますが、築年数が古いアパートの場合は段々と賃料が安くなる傾向にあります。
築年数が古い分、室内の設備の修繕や交換の費用や流行りの間取りや設備に合わせる為にリフォームをしたりという工夫が必要となります。
買い手としては入居率や収益性を見て稼働しているかどうかが重要となります。
また、アパートとしてあと何年利用出来るかということもポイントですのであまりにも古くなってからの売ろうとした場合、不利になることがあります。

②メンテナンス、管理が出来ていないアパート
築年数が新しい物件でもアパートのメンテナンスや管理が出来ていない場合には敬遠されることがあります。
室内のみではなく共用部分などのメンテナンスもされていなければ印象は悪くなります。
また、購入後に手を加えなければならないので余計な費用がかかり、思った通りの収益が見込めないのではと判断されてしまいます。

③稼働していないアパート
アパート経営をする前提として入居者がしっかりと入居し稼働していることが挙げられます。
空室が多かったり長期的に空室となっている部屋がある場合には利回りも見込みずらくなるので選択肢から外されてしまうかもしれません。

④支払いの遅れや滞納が多いアパート
満室稼働をしている場合でも賃料の支払いの遅れや滞納をされてしまっているケースもあり、収益があまり上がっていない物件もあります。
保証会社を利用して入居している場合には保証会社が対応することもありますが、連帯保証人を立てていても対応してくれない方がなかにはいます。
そのまま売却をする場合、買い手が対応しなければならない為、マイナスポイントとなってしまいます。

⑤将来的に利用が難しいアパート
アパートを購入する目的として将来的に取り壊しをして建て替えを計画されている方も少なくありません。
しかし中には再建築が出来ない物件や法律の改正などで制限を受け現状と同規模の建物が建てられないことがあります。

⑥事故や事件性のある事象が起きたアパート
意図をしていなくても入居者のトラブルが発生することがあります。
大きな事故や事件が発生してしまうとメディアでも大々的に取り扱われることもあります。
居住用の不動産と同様に事故や事件が発生したいわゆる事故物件では万人の方が良しとするわけではないので買い手が少なくなってしまいます。

⑦増改築をしているアパート
築年数が古い物件などで比較的見られますが、増改築をしているケースで建築が出来る面積の上限を超えている場合や登記の申請をしていないケースなど違法建築と見られることがあります。
違法建築の場合は金融機関の融資が出にくい為、自己資金を多く持っていて現金で対応が出来る方でなければ購入が難しくなってしまいます。

築年数の古いアパート

買取に力を入れる専門業者なら解決できる

これらのように売りづらい一棟ものアパートも、直接買取であれば問題を解決することができます。
買取に力を入れる不動産業者は、それぞれ自社が持つリソースや伝手を使って扱いにくい不動産でも有効活用する術を持っています。

例えば古いアパートであっても、それ相応の経営の仕方に精通していれば十分な利益を出すこともできますし、必ずしもアパート経営に執着する必要もありません。
リノベーションを施してアパート以外の使い道を作り出すこともできるので、例えば需要のある高齢者施設などに作り替えて利益を出すこともできます。
土地に価値を見出すことができれば、アパートを解体して土地開発を進めることも可能です。
資金力がある事業者であれば個人では不可能な使い道を考えることができるので、古すぎて売れないようなアパートでも買い取ってもらうことは十分に可能です。

直接買取に応じる不動産業者は複数あると思いますが、当該業者がどのような使い道を模索できるかによって儲けの出し方が変わるため、買取金額に差が出ることも考えられます。
またアパートの場合、相場の価格というのが掴みにくい為、自身でもある程度の相場の調査は必要となります。
できるだけ高く売るためにも、複数の業者に掛け合って買取金額を比較するのがお勧めです。

アパートの売却でも無料で査定を受けられる

アパートのような収益・投資物件の場合でも基本的に無料で査定を受けることが出来ます。
アパートの買取の場合でも査定後に条件に折り合いが付けば比較的早く売却をすることが出来ます。
仲介では比較的時間のかかりやすいアパートでも買取ならば現金化も早く行うことが可能です。

アパートを所有している場合でも金融機関への返済があったり固定資産税の支払いがあったり負担も多く、それとは別にリフォームや維持をする為の費用が必要となります。
稼働の悪いアパートや最近では長期借上げの当初の収益計画が崩れてしまった場合など収益が上がらず支払いが厳しくなってしまったケースも耳にします。
支払いが滞れば住居と同様に競売となるリスクが発生します。

また、アパートを相続するケースでは相続人がアパート経営をするつもりがないこともあります。
このような状況では査定からアパートの契約、売却までが早い買取が有効になるので検討されている方はまず無料査定から始めるのが良いでしょう。

買取でも物件によって対応出来る買取業者は限られる

不動産の買取りでも買取業者が取扱う不動産の種別は異なってきます。
住居として利用する不動産の場合でもマンション買取専門、戸建て買取専門など買取業者によって専門分野が違う場合があります。
その為、マンション専門の買取業者に「アパートを買取ってください」と依頼してもなかなか良い返事はもらえないかもしれません。
アパートを買取してもらう場合はやはりアパートの買取に精通した実績のある買取業者であることが重要でノウハウがある分、好条件で買取をしてくれる可能性があります。

またアパートなどの収益、投資用不動産を取扱う買取業者は取扱うエリアを広く設けているケースも多い為、地元の不動産会社でなくても十分に対応することが出来ます。
前項でお伝えしたように複数の買取業者に査定を依頼して価格や引渡の条件などを比較して上手に売却を行いましょう。

【関連記事】

「アパートの売却の為の費用ってどのくらい?注意点も含めて解説」

「相続アパートは売るべきか?売却方法や費用について解説」

 

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。
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アパートも買取が出来る?築年数が古いなどのなかなか売れないアパートでも買取で解決
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アパートも買取が出来る?築年数が古いなどのなかなか売れないアパートでも買取で解決
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マイホームをできるだけ高く売りたい場合は不動産業者に仲介に入ってもらい、買い手を見つけて交渉していくことが多いです。 アパートも基本的な売却方法は変わりませんが、個人の居住用不動産とは性質が全く異なるため、仲介で売るのは簡単ではありません。 アパートの買取が出来るのか、方法をご紹介致します。
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