コロナの影響で都心でも空きオフィス、テナントが増加　テナントビルを売却する方法

コロナでテナント需要が低下している

オフィス用テナントの仲介を手掛ける大手「三鬼商事」によると、東京都心の5区（港・新宿・渋谷・千代田・中央）の賃貸オフィスの空室率は1月時点で4.82％、この1年の間に3.29ポイントも増加したと発表されています。
賃料も前年夏から低下傾向が顕著で、貸し手となるテナント経営側にとってはかなりの痛手となっています。
テナント用不動産の業界では空室率5％を境に需要と供給のパワーバランスが逆転するとされ、空室率が5％以上となれば借り手が優位、5％を切れば貸し手が優位になるとされています。
数字上はいつパワーバランスが崩れてもおかしくない状態ですから、経営目線では心が穏やかでない日が続いていることでしょう。

テナントの需要低下の背景と回復の見込み

飲食業界では外食を控える人が増え、また飲食以外でもテレワークの増加などでオフィスを持つことに対して必要性を感じない経営者が増えているようです。
特にスモールビジネスでは、あえて高い賃料を払う必要性を感じない雰囲気が醸成されています。
仕事をする場、ビジネスを発信する場として高い賃料が必要なテナントは重要視されない傾向が高まっていることは事実でしょう。
需要の回復についても暗雲が濃い状態と言えます。
今後需要が回復してくれることが確実であれば我慢もできますが、需要減を引き起こした根本原因はコロナであり、今後どうなるのかは不透明です。またコロナが収束したとしても、オフィスに依存しないビジネスや働き方が一旦定着すれば、オフィス需要は簡単に回復しないことが予想されます。

テナントの解約も増加してきている

コロナの影響で2度の緊急事態宣言が発出され、飲食店は大きく制限を余儀なくされたため、経営を維持できずにやむなくテナントの解約となってしまったケースも出てきています。
個人で経営をする個人商店などでも外出の自粛の影響を受けて利用する人の流れが無くなり、売り上げが上がらない為、テナントを解約するという悪循環となっています。
また、この流れは地方だけではなく、都内や都心部においてももともとテナント料が高いテナントでは維持が難しくなりテナントを解約している事業者も多くいます。
実際に都内のオフィス街や繁華街などをみても空きテナントの募集をしているのをよく見かけるようになりました。
当然、滞納などがあるとテナントのオーナーの収入も減り、テナントの解約が増えればその分継続的に賃料が入ってこなくなるので賃貸経営としても厳しくなってきます。

不動産経営者も自身の状況を見越した立ち回りが必要

オフィス・テナント不動産の経営者も、自身のローンの支払いや生活費などを考えれば必ずしも余裕があるとは限りません。
また政府からはコロナの状況を鑑みてテナント料の支払いを猶予するように要請もされています。
安定したインカムゲインこそが不動産経営の魅力であるはずが、需要減によりままならない状況が広がっています。
もし、経営者自身の資金繰りを考えて近い将来にショートが起きそうだ、あるいは需要の回復を待つだけの余裕がないのであれば、今のうちに物件の売却を考えた方が良いかもしれません。
売却面でも需要が落ちる分値段が下がってしまいますし、さらに需要が落ちれば買い手が付かなくなる恐れもあります。
テナント用不動産も売れるうちに売るという鉄則は当てはまるので、中・長期的な目線で経営を見直し、うまみが確実視されないようであれば早期の売却も視野に入れておきましょう。
実際、電通など大手企業もすでに自社物件の売却に動いています。
不動産は保有するだけでも税金や管理費用がかかりますから、売ってしまった方がリスクを避けられるという判断です。
オフィス用不動産の売却の場合、テナント企業の退去を条件にされることもありますが、その場合の交渉は冷静さが必要です。
退去を強要すると相手も意地になって交渉がまとまらない危険があるので、話し合いは冷静を保ちつつ進めなければいけません。
不動産を売却した上で、そのままテナントを利用してもらうオーナーチェンジであれば退去を求めなくて済むこともあります。
いずれにしても、テナント用不動産は居住用不動産市場と比べて売却の難度か上がりますから、事情に明るい不動産業者に相談する必要があります。
もし仲介で売ることができなくても買取によって売却が可能になることもあるので、資金力があり、オフィス・テナント用不動産の扱いに長けている不動産業者に相談するのがお勧めです。

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