【横浜市・川崎市】オーバーローンで不動産売却が出来ない!? オーバーローンでも売却をする方法をご紹介
長く住むつもりで購入をした自宅でも生活の変化によって売却をしなければならない状況が出てきます。しかし、単純に売却に出せば良いというものではありません。現金で購入をしている場合は別ですが、多くの方が住宅ローンを組まれています。売却をする際はこの住宅ローンを完済する必要があります。売却価格で住宅ローンが完済出来ない状況をオーバーローンと言いますが、オーバーローンでは売却が出来ないのでしょうか。今回はオーバーローンとなってしまう際の売却方法を見ていきます。
【目次】
不動産売却時のオーバーローンとは
冒頭でも触れましたが、オーバーローンについて見ていきます。まず、不動産を売却する際には売却価格で住宅ローンを相殺する必要があります。住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権が設定されているのでこの抵当権を抹消しなければなりません。その為、売却をする際には売却価格が住宅ローンを上回っていなければなりません。
【オーバーローン】
住宅ローンの残債 ＞ 売却価格
【問題なく売却が出来る状態】
住宅ローンの残債 ＜ 売却価格
売却をしようと検討する場合には住宅ローンが完済出来るかということがポイントとなりますので、売却を開始する前に調べておく必要があります。
自宅がオーバーローンか確認する方法
実際に売却が出来るかはとても重要なポイントです。売却が出来なければ引越しをしたとしてもその不動産のローンは支払い続けなければならず、転居先の住居費と合わせて支払いが多くなってしまいます。その為、しっかりと売却が出来るかを調べる必要があります。オーバーローンになってしまうかは次のような方法で調べることが出来ます。
①住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンの借入をしていると借入先金融機関より【残高証明書】や【ローン返済計画書】が届きます。これらの書類より書類が届いた時点での住宅ローンの残債の確認が出来ます。金融機関によってはWEBに移行しているケースもありますので、インターネットで確認することが出来ます。
②自宅の売却価格を確認する
売却価格の相場は自身でもある程度は調べることが出来ます。現在ではインターネットより自宅の条件に近い過去に取引をされた売却価格を調べることが出来ます。
信頼がおけるサイトとして国土交通省が運営する土地総合情報システムが挙げられます。
（国土交通省：土地総合情報システム）
住所から検索することができ近隣の取引情報を閲覧することができます。その他のインターネットサービスでもある程度の取引価格の相場を調べることが出来ます。
③実際の売却価格は不動産会社へ査定してもらう
自宅の売却価格は自身でもある程度調べることが出来ますが、不動産市場の動向や市況によっても価格は変動し、室内・建物の状況や売却事情によっても価格は変動するので実際に取引を行っている不動産会社へ査定依頼をして査定をしてもらうことでより正確な価格を知ることが出来ます。
査定を依頼する不動産会社の基準としては『不動産売却の実績がある』不動産会社を選択したほうが良いでしょう。売却に関しての知識やノウハウがあるほうが正確な価格、実際に売却をスタートした際もスムーズに売却をすることが出来ます。
オーバーローンになるかは住宅ローンの残債と売却査定価格とを差し引いて、売却査定価格が下回っていればオーバーローンとなります。反対に上回っていれば問題なく売却をすることが出来ます。
オーバーローンとなる場合の対応策
オーバーローンとなってしまった場合には不動産は売れなくなってしまうのでしょうか。オーバーローンとなる場合でも対応が出来る方法がありますので見ていきましょう。
自己資金で補填する
売却価格で住宅ローンを完済出来ない場合には自己資金で補填する方法があります。手元に自己資金があったり、親族の方に借りる方法などで対応することが出来ます。
売却時期を見直す
今すぐではなく時間に余裕がある場合は売却を先延ばしにすることも方法の一つです。住宅ローンの支払いを続けていれば残債が減ることになるので売却が出来る可能性があります。
しかし先延ばしにした場合、当然建物や室内・設備も劣化するので注意が必要です。
物件を買い替える
物件を買い替えることにより買い替えローンが利用出来ます。買い替えローンは現在の自宅に住宅ローンの残債が残っていても買い替えた物件の住宅ローンに上乗せ出来るものです。
その分買い替えをする住宅ローンも大きくなりますので審査が厳しくなり、支払い額もアップする可能性があるので注意が必要です。
相場よりも高く売却に出す
物件自体には相場がありますが、必ずしも相場の価格で売れるというものではありません。その為、チャレンジにはなりますが住宅ローンが完済出来るように売り出すのも方法です。
しかし、購入を検討されている方は不動産情報をよく調べていますので長期間売れていない物件も把握していますし長く広告が載れば近隣の方が気づく可能性があるので周囲に知られてしまうかもしれません。
住宅ローンの支払いが難しい場合
最近では新型コロナウイルスの影響などで思った収入を得られない、業績不振などで収入がおちてしまうことがあります。住宅ローンの支払いが厳しいというご相談もよくいただきます。
住宅ローンを滞納するとどうなるか
住宅ローンの支払いが出来ずに滞納が続いてしまうと金融機関などから物件を差し押さえられてしまいます。差し押さえとなってしまうと段階を追って競売となってしまい、自身の意思は反映出来ずに強制的に売却となります。
競売となってしまうと以下のような対応となります。
①物件価格は実際の相場よりも大分安くなってしまう
②残った住宅ローンの返済義務が発生し、支払いを続ける必要がある
競売になってしまってはデメリットしかありません。その為、競売にならないように前もって対策を行う必要があります。
任意売却をする
任意売却はオーバーローンの場合でも借入をしている金融機関の合意・承諾すれば売却が出来るというものです。
任意売却は競売とは異なり、競売よりも高く売却出来る可能性があります。また、通常の売却と同様に売却活動が行える為、競売サイトなどへの掲載がなくマイナスな情報が出ることはありません。
注意点としては任意売却の場合でも期限があり、期限を過ぎると競売となってしまいます。また、任意売却でもオーバーローン分の残債は引き続き支払う必要がありますが、競売よりも残債は少なくすむ可能性があります。
オーバーローンでも売却したい場合
住宅ローンの返済が難しい場合、すぐにでも売りたいという方も多いのではないでしょうか。特にここ数年では一部の住宅の価格が上昇していますので、金利が上昇する場合には支払いが難しくなってしまう方もいるかもしれません。
新築の建物を購入した場合、すぐに売り出そうとすると住宅ローンによっては先に金利の支払いが大きく、元本が減らないこともありオーバーローンとなってしまうことがあります。それでも支払いの目途がたたない場合にはすぐにご相談することをお勧めいたします。
横浜市・川崎市で不動産を売却したい
横浜市や川崎市で不動産の売却をご検討の方はご相談ください。オーバーローンでのご相談、不動産の買い替え、不動産の買取などお客様のご要望に応じたご対応をさせていただきます。
センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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