戸建てやマンションの空き家は売却と賃貸どちらが良い？空き家を活用するメリット・デメリットを考える
空き家が生じる理由や原因は色々ありますが、その際オーナーがとる道は大きく二つしかありません。
この回では売却と賃貸両方のメリットやデメリットを見ていきますので、判断の参考にしていただければと思います。
空き家を所有している場合、空き家を自身で利用する予定が無い場合には売却をして処分するか、賃貸などで人に貸すことにより運用し利活用する方法があります。売却をするにしても賃貸として運用するにしてもメリットとデメリットが生じてきます。ここではそれぞれのメリットとデメリットについて見ていきます。
売却のメリット
①まとまった資金が手に入る
売却することでまとまった資金が手に入るので、借金の弁済や納税資金、あるいは事業資金など、自由な用途に売却金を活用することができます。
②物件管理から解放される
一戸建てなどの物件の場合、建物以外にも庭のメンテナンスをしなければなりません。
また、一戸建てでも中古マンションでも室内は利用していないと設備や室内が劣化してきます。
空き家の場合は定期的なメンテナンスや修繕で費用がかかってきます。
売却してしまえば、以後は物件の管理に手間を割く必要もありません。
③固定資産税等の税金の支払いが無くなる
不動産を所有していると毎年１月１日の所有者に固定資産税や都市計画税といった税金が課せられます。
不動産を利用していてもしていなくても所有者には納税をしなければなりません。
売却をすることによって固定資産税など金銭的な負担からも解放されます。
売却の注意事項
住宅ローンを組んでいる方が売却をする為には、売却価格や自己資金で住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを完済しなければ所有権の移転や登記が出来なくなるのでローンの状況やいくらで売れるかという算段はとても重要となります。
また、売却をした際に利益が出る際には譲渡所得税が課せられることがあります。
譲渡所得税は物件を保有した期間などにより税率が変わります。
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売却のデメリット
①将来の利活用ができなくなる
無理やり買い戻すことができれば別ですが、基本的には売ってしまえば二度と自分のもとに物件を取り戻すことはできません。
将来何かに利用しようと思っても、後戻りができなくなります。
②心理的な喪失感がある
長年両親と一緒に住んだ実家や、配偶者との思い出のあるマイホームなどは、売却することによって喪失感を覚えることになるでしょう。
色々な思いでがあるので足踏みをされる方も多く、決断がしにくい内容ですが空き家をそのまま放置してしまうと固定資産税が上がる要因となったり犯罪に利用されるリスクなども発生しますので注意が必要です。
③仲介手数料などの売却費用がかかる
不動産を仲介で売る際には仲介手数料がかかります。
（取引価格×３％＋６万円）＋税となりますので取引価格が高くなればその分仲介手数料の金額も上がります。
例）取引価格が4,000万円の戸建ての場合
仲介手数料＝（4,000万円×3％＋６万円）＋10％＝138万6000円
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また、不動産売買契約書に貼付する印紙代や所有権移転登記に関する登記費用などがかかります。（本文に対する出典:国税庁・不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）
仲介手数料などは売却代金から差し引かれることが多くなりますが、住宅ローンなどが残っている場合には売買代金で仲介手数料分まで捻出が出来なければ、自己資金を手出しして支払いをする必要があります。
賃貸のメリット
①家賃収入を得られる
賃貸に出して借り手が付けば、安定した家賃収入を得ることができます。
定期的に得られるインカムゲインは、生活の質を安定、向上させ、より豊かな人生をおくる後押しをしてくれます。
転勤や一時的に空き家とする際にも定期借家契約など期間を決めて賃貸で貸し出すことも可能です。
②将来的に利活用が可能
所有権を手放す必要がないので、将来的に自身で居住をすることも可能となります。
また、賃貸として長期間保有していた場合でも次の世代に引き継いていけたりと資産として残すことが出来ます。
将来また自分が考える用途で利活用できる道が残ります。
③経験を積める
賃貸経営はなかなか経験できることではありません。空き家を活用し、賃貸に出してみて経験を積めるというのもメリットになるでしょう。
賃貸のデメリット
①空室リスクがある
生活をかけて事業的に賃貸業を行う場合、借り手が付かず予定した家賃収入が得られないと生活に支障がでてきます。生活の糧として本格的に行う場合は、借り手が付かない場合のリスクについて真剣に考えなければならないでしょう。偶然生じた空き家の活用を考える程度で、ほかに収入の柱があるのならばさほど問題になりません。
また、住宅ローンなどの借入があり毎月の支払いがある状態では、家賃収入で支払いが出来るか、不意なメンテナンスなどに対応出来る資金はプール出来るかなどさまざまな点を考える必要があります。
②管理の手間や費用
賃貸の場合は、入居者管理にかかる手間と、物件管理にかかかる手間および費用の問題が生じます。
入居者が気持ちよく住める環境を提供する義務が生じることから、オーナーはそのための管理を行わなければなりません。
また、賃借人が入居している際の不具合などもオーナー負担となることも少なくありません。
もし、転勤などの事情で今住んでいるマイホームから離れてしまうことになると物件の管理ができませんが、そのような場合でも対応できるサービスが最近人気を呼んでいます。
③仲介手数料や管理手数料がかかる
賃貸で貸し出しをした場合でも入居者が決まれば仲介手数料を払う必要があります。
また、家賃管理などをお願いした場合には毎月管理手数料がかかります。
④固定資産税などの税金の支払いはある
前述でも出ましたが、不動産は所有しているだけで所有者に固定資産税の税金が課せられます。
たとえ賃貸で貸し出していた場合も変わらず、固定資産税や都市計画税を納税しなければなりません。
⑤近隣トラブル、入居者トラブルの対応
入居者の件でゴミ出しや生活スタイルなどで近隣トラブルとなった場合にオーナーが対応しなければならないケースがあります。
また、入居者が賃料を払わないなどのトラブルとなった場合は管理を依頼していない場合は自身で対応しなければならないケースもあります。
このような対応が面倒となり売却を考える要因となることがあります。
売却・賃貸両方のデメリットをカバーするサービスがある
例えば転勤などで一時的にマイホームが空き家になるようなケースでは、売却してしまうと転勤から戻ってきた時に自宅として利用できません。
賃貸を検討するにしても、転勤で遠方にいますから自分で物件や入居者の管理ができないのが壁になります。
このようなケースで人気を呼んでいるのが「リロケーション」というサービスです。
転勤等で一時的に空くマイホームを貸し出し、転勤等から戻ったら確実にまたオーナーが自宅として住めるように「定期借家契約」による借り手探しを手伝ってくれる不動産業者がいるので、自分で物件や入居者の管理ができなくても問題ありません。
空き家にしておいても税金がかかりますから、そのままでは財布からお金を奪っていくマイナスの財産です。
家賃収入の源になればマイナスからプラスへの大転換ですから、リロケーションで賃貸に出すことは非常に大きなうま味になります。
「興味はあるけど、賃貸って面倒そうだな」と思ったら、あなたも一度リロケーションについて詳しく調べてみてはいかがでしょうか？
空き家をすぐに売りたい場合は買取がおすすめ
これまで見てきた中で売却と賃貸はそれぞれメリットもあればデメリットも存在します。
売却をしようとした場合、すぐに売れれば良いですが長期間売れない状態が続くと負担となってしまいます。
また、賃貸として貸し出している場合でもなかなか入居が決まらないので売りたい、入居者とのトラブルがあり売りたいといった要望で空き家を売る方もいます。
賃貸で入居者が決まっている場合は居住用物件ではなく収入を得る投資物件として扱われ、住宅ローンを適用することが出来ず、一般の方に売ることが難しくなります。賃借人がいる物件では居住用に物件を探している方の需要を拾うことが出来ないため、購入層が投資家や不動産投資を検討している人となります。いわゆるオーナーチェンジと呼ばれる物件となりますが、銀行融資なども100%出るとは限らない為、居住用不動産よりも価格を安くしなければ売れない可能性が出てきます。また、投資目的で不動産を購入する場合、家賃収入や利回りなどで判断されることが多いことから価格を調整して売却をしなければならないケースが出てきます。
不動産の買取りでは不動産会社が買取りをする為、どのようなご事情でも相談することが出来ます。
条件が折り合う場合には不動産会社によっては最短で7日程で手続きを完了し現金化してくれます。
さまざまなご事情ですぐに空き家を売りたい方やなかなか売れずにお困りの方は不動産買取も検討してみてください。
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記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ：https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 ３０代、行政書士の仕事をスタート。
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センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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