家を売るのにお金がかかる!?損しないために不動産売買の手数料について知ろう

基本から理解！不動産売買における仲介手数料とは

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まず、不動産を売買する方法は基本的に以下の2つの方法があります。

• 売却（仲介）…物件を売りたい人が、不動産業者に依頼して買い手を探してもらい、物件を売ること
• 買取…物件を売りたい人が、直接不動産業者に物件を売ること

今回、説明していくこの仲介手数料は、基本的には売却のみにしかかかりません。
ここを理解しておかないと、後々混乱につながりますのでポイントとして必ず押さえておいてくださいね。

なぜ売却にのみ仲介手数料がかかるのか

例えば、賃貸物件を借りようとした場合、不動産会社が希望に合った物件を探してくれたり、内見、契約までを全て行ってくれることに対して仲介手数料を払いますよね。
賃貸住宅を借りたことのある方は、きっとご存知の方も多いはず。

不動産売買も基本的には一緒です。
自分が売りたい不動産を、不動産仲介業者が価格査定から売買契約まで仲介に入って行う代わりに、売主は不動産会社に仲介手数料を払う仕組みとなっています。

仲介手数料は成功報酬なので、契約を成立させた場合のみ売主は仲介してくれた不動産会社に対して手数料を払います。

不動産売買の際の仲介手数料の仕組みについて、詳しくみていきましょう。

不動産売買の仲介手数料の金額について

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「仲介手数料の費用は出来るだけ安く抑えたい……」不動産を売却する際、売主ならば誰もが思うでしょう。
しかし、そうは思っていても実際に「仲介手数料は◯◯円です」と不動産仲介業者に言われてしまうと「そんなものか」と納得してしまいがち。

しかし、きちんと仲介手数料の相場や仲介料の仕組みを知っておかないと、実は仲介手数料をかなりお高く取られてしまうこともありえるんです。

後悔しないよう、不動産売買の時にかかる手数料や費用を頭に入れておきましょう。

仲介手数料の平均額や相場

賃貸の場合の費用は、大抵1ヶ月分なので非常に分かりやすい仕組みなのですが、不動産売買の仲介手数料は、金額が一律で定められているということはありません。仲介手数料の計算方法で算出します。

仲介手数料には上限がある

尚、不動産売却の仲介手数料は上限が決められています。
その為、仲介手数料が収入である不動産会社や仲介業者は、上限目一杯でとる会社が多いです。
つまり、手数料の平均や相場＝上限額だったりします。

例として、仲介手数料の上限額をいくつか挙げるとするならばこちら。

(※上記は消費税10％での計算)

こうやって見ると、結構な費用ですよね。
土地付き一戸建てだと、売却額が3000万円以上のケースは決して珍しくはありません。
そうなると、仲介手数料に約106万円もかかるということになりますね。

仲介手数料の上限はどのようにして定められている？

仲介手数料の上限金額については、宅地建物取引業法で以下のように定められています。

「物件の売値が1,000万円だとすると、表に照らし合わせて1000万の3%か……」
と思った方はちょっと待ってください！違います！

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例えば、不動産売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料の上限額を知りたいのであれば、売買価格を下記のように分解して計算していく必要があります。

1. 1. 200万円までの部分

200万円 × 5％ ＝ 10万円

1. 1. 200万円～400万円までの部分

200万円 × 4％ ＝ 8万円

1. 1. 400万円～1,000万円までの部分

600万円 × 3% ＝ 18万円

合計は1＋2＋3＝36万円となりますが、これに消費税を上乗せするので、最終的には36万円に消費税10%を掛けて396,000円となりますね。
これが1000万円の仲介手数料の上限金額になります。
少し計算がややこしいので、しっくりこない方は、次にご説明する速算式を参考にしてください。

仲介手数料の計算方法

不動産の仲介手数料には、上記の表での算出方法以外に簡単に計算できる速算式というものがあります。

どちらの計算方法でも金額は同じ。簡単に仲介手数料費用を計算したい場合は、この速算式を使う方法がおすすめです。

速算法で上限金額を算出

＋で書いてある2万円や6万円は調整用の数値なので、どの様なケースでも2万円や6万円となります。

プロが教える！豆知識
先程と同じ1000万円の売買のケースで計算してみましょう。
1000万円の不動産だと、計算式は売買価格×3％＋6万円＋消費税となります。
これに数字を当てはめると、（1000万円×0.03+6）×1.1＝396,000円
先ほどの金額と同じになりましたね！手数料を計算する際は、こちらの方が簡単です。
実際、不動産会社も計算する際にはこちらを使うことが多いです。

仲介手数料の計算上の注意点

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仲介手数料を計算する際、注意点があります。それは売却する不動産の消費税です。
今までお伝えしてきた計算式には消費税が含まれています。

しかし、土地については消費税が非課税となり、また建物についても売主が個人であれば基本的に消費税は非課税です。
（物件が居住用ではなく、投資用のマンションやテナントなどである場合は課税対象）

要するに、

• • 非課税…土地を売却する場合・個人が居住用の住宅を売却する場合

• 課税…事業者が不動産を売る場合・個人が投資用不動産を売る場合

ということです。

プロが教える！豆知識
決してあってはならないことですが、業者や知識のない仲介者によっては、非課税の場合でも税込みの売買価格に対して仲介手数料が計算されていることも……！
取引額の高い不動産売買では、課税か非課税によって、仲介手数料の金額はかなり変わります。
仲介者が出す金額を鵜呑みにせず、ご自身でも仕組みを理解し、仲介手数料を払いすぎになっていないか注意しましょう！

最初？最後？仲介手数料はいつ支払うもの？

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最初に述べましたが、仲介手数料とは、成功報酬。
つまり仲介手数料は依頼時に支払うのではなく、契約成立時に売主が支払います。
逆を言えば、売却する相手が見つかり、正式に契約を結ばなければ仲介手数料を支払う必要がないということです。

また仲介手数料を払うタイミングですが

• 契約時に一括で支払う方法
• 決済引き渡し時に一括で支払う方法
• 契約時に仲介手数料の半分、売却額受け取り時や引渡完了時に残りの半分

という方法があります。
それぞれ不動産会社によって異なりますので、売却の相談時によく聞いておきましょう。

少しでも節約したい！仲介手数料を安く抑える方法

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法律で定められているのは、あくまで仲介手数料の上限額。仲介手数料の金額そのものが決まっているわけではありません。
どうやったら仲介手数料を抑えられるかどうか、その裏技をお伝えします。

節約方法その1：値切り交渉

不動産の仲介手数料は上限が定められているけれど、下限がないことは上記でお伝えしてきました。
しかし、お世話になりたい不動産会社が「仲介手数料最大無料」「仲介手数料半額」などと謳っていない場合、基本的には仲介手数料は上限額で請求されることが予想されます。

そのような場合でも、仲介手数料の値下げ交渉をすることは可能です。条件や交渉次第では料金を安くしてもらう事もできます。

ただし、売主が大幅に値下げを頼んだり、無料でお願い！といった交渉をいきなり行うと、費用は落ちても、その後のサービスの質も落ちる場合もありますので、注意が必要です。

プロが教える！豆知識
もちろん、常識の範囲外での値下げを期待しすぎるのはNG。
どうしても仲介手数料を多く払いたくない場合は、初めから手数料0の所を探したり、期間限定で、手数料無料のキャンペーンを行なっているところを狙う方がおすすめです！

節約方法その2：仲介手数料がタダのところを見つける！

仲介手数料について書いてきましたが、知れば知るほど手数料にかかる費用が高いと感じる売主さんもきっと多いはず。

そこで「なぜ不動産を売るにあたって手数料がかかるのか？」を今一度思い出してみてください。
そう、不動産の仲介手数料がかかるのは売却という方法を選ぶから。
「特別高値で売れることはあまり期待していないから、極力早く現金化したい……」そんなあなたは、手数料がそもそもかからない買取という手段を選ぶのが断然おすすめ！

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査定を行うのも、不動産買取専門会社……つまり買取のプロなのでスムーズ。
登録・相談費用は完全無料ですが、手数料がないからといってサービスの質が落ちることはありませんのでご安心を。

たかが手数料？されど手数料！信頼できる業者選びを

たかが手数料と思っていると、後で「こんなに取られるの!?」と驚くのが手数料。
特に不動産売買は、通常の買い物と異なり大きな額の取引です。10万くらいかな……なんて思っていると後悔することも。

基本的には、ここに書いてある上限額を仲介手数料としているところが多いです。
しかし、上限額を超える手数料条件を提示や、仲介手数料以外に発生するチラシや広告費等を請求など、万が一そのような事をされたらその業者は信頼できません。
泣き寝入りすることのないように仲介手数料のことをしっかり理解した上で、不動産の売買に挑みましょう！

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