【2021年】再建築不可物件は買取がおすすめ。再建築不可物件を売りたい方が買取業者を選ぶポイントは？

再建築不可物件とは

古い家

先ずは、再建築不可物件とはどんな物件のことを指すのかを確認していきましょう。

再建築不可能物件とは、建築基準法など法的制約を受け、新たに建物を建築することができない物件のことです。
よく再建築不可物件に指定される条件になるのが以下の規定です。

建築物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に2m以上接していなければならない。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 高架の道路その他の道路であつて自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもの（第44条第1項第三号において「特定高架道路等」という。）で、地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第12条の11 の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。同号において同じ。）内のもの

引用元：建築基準法 第43条より

上記、建築基準法への抵触です。
こういった制限がある理由は防災の観点からで、火災の際に消防車が付近まで入っていけないと消火が迅速に行えず被害が拡大する可能性があるためです。
一般的に多い事例が前面の道路の幅員対して接する間口が狭い場合や前面道路に接する前に隣地や第三者の土地がある為に接道出来ていないケースなどの接道義務違反の問題が挙げられます。

この法令が制定・改正される前の建築物は、必ずしも取り壊さなければならない、とはなっていません。
しかし、一度建物を壊してしまうとその土地には再建築はできず、そういった物件が再建築不可能物件となります。

再建築不可物件は本当に建てられない？

通常建物を建築する際は建築基準法に基づいて建築をする必要があり、以前は無断で建築をするといったケースも中にはあったようですが、現在ではそのようなケースは出来ない状況となります。
基本的には建築確認を申請、取得し建築を行う為、申請が必要な地域で違法な建築をした場合には取壊しや撤去などのペナルティーが発生する可能性もあります。
また、施工する建築会社にも当然ペナルティーがあるのでこういった要望に応えることはまずないと予想出来ます。

再建築不可物件の場合、建て替えをすることは出来ませんがリフォームをすることは可能となります。
周囲の状況によっては大きなリノベーションなども可能となる場合がありますが、前面道路が狭い場合や間口が狭い場合は建築資材、設備の搬入や反対に撤去した設備の搬入が手間となる為、通常にリフォームをするよりも費用が高くなるのが一般的です。
また、幅員が2ｍ以下のいわゆる2項道路といった立地ではその物件だけでなく、その周囲の道路幅員が狭いケースがあります。
仮に100ｍ程の道路があった場合に当然資材を運搬する車も進入が出来なくなる為、車はその100ｍ以前の立地に駐車しなければならなくなり、その分搬入と撤去に手間が掛かるのでより多くの費用が発生することになります。
その為、リフォームを検討する際には費用が高くなる問題も考える必要があります。

再建築不可物件は売れない？

再建築不可能物件の定義について確認したところで、続いては果たして再建築不可能物件が売れるのかどうかを確認しましょう。

法的には、再建築不可物件の売却そのものが何らかの制限を受けることはありません。とはいえ、売りにくいということに間違いはありません。再建築が出来ない物件に関しては、やはり建て替えが出来ないということが一番のデメリットとなります。しかし、その他にも再建築不可物件の売却が難しいポイントがありますのでそのポイントを3つご紹介します。

物件が古い

建築法が定められたのは昭和25年なので、再建築不可物件に該当するということは、それ以前に建築された可能性が高いということを意味します。古い物件のうえに、建て直すことができないのでは、それだけでも購入する側が難色を示すのは理解できますね。

リフォーム費用が高い

つくりさえしっかりしていれば、リフォームすれば、建て直しをしなくても比較的綺麗な状態の建物にすることができるかもしれません。しかし、このような物件のリフォームには通常よりも費用を要するケースが多いです。リフォームにそれほど予算がかからなければ、リフォームして販売するという手も考えられるのですが、高額な費用がかかるとなるとその決断にも踏み切れません。

銀行融資が受けにくい

不動産の購入となるとローンが使われるケースが多いですが、再建築不可物件は銀行の融資が通りにくかったり、仮に通ったとしても金利が高いケースがほとんどです。銀行としても、資産価値の低い再建築不可物件への融資はリスクとなるため、このような扱いになってしまうのも仕方のないことではありますね。

以上の条件から居住目的にせよ、投資目的にせよ、転売目的にせよ、扱いが難しく積極的に購入しようと考える買い手が少ないのは事実です。
仮に売れたとしても、かなり安い値段で取引せざるをえない可能性もあります。

再建築不可物件を売るポイント

再建築物件は売りにくいと説明しましたが、それでも売却することは可能です。
ここからは、再建築不可の物件を売るためのポイントをご紹介します。

再建築物件の売るポイントは2つ。

1. 再建築不可の物件であることを理解した上で購入を検討している個人に販売する
2. 再建築不可の物件の実績が豊富な買取業者に販売する

のいずれかになります。

ポイントとして挙げるのは難しくはありませんが、問題は「どのようにしてそういった個人や法人の買い手を探してくるか」ではないでしょうか。
買い手を探しやすい点で考えると、仲介や買取を行っている法人の不動産会社を探す方がおすすめです。

個人の場合「購入を検討していて、さらに再建築不可物件であることを理解している」相手を自身で探してくるとなるとハードルはかなり高くなってきます。
不動産会社であれば、インターネットなどのオンライン上や近くの不動産買取会社など、自身で見つけることも難しくないですよね。

しかし、ここで注意していただきたいのは、全ての不動産会社が再建築不可物件の買取を行っているわけでは無いということ。
その上、再建築不可物件の買取可能業者、となると、その数はさらに少なくなってきます。抑えるべきポイントは明確であるものの、実際に見つけてくるとなると時間や手間がかかってしまいます。

では、どうしたら簡単に再建築不可物件を上手に売ることが出来るのでしょうか？

（関連記事：【専門家が教える不動産買取のすべて】買取保証とは？失敗しない買取アドバイス）

再建築不可物件を一般向けに売却する方法

再建築不可物件は絶対に売れないといった物件ではありません。
では一般の方向けに売却する方法にはどのような方法があるのでしょうか。

そのままの状態で売却

売主側で費用をかけずに売却をしようとした場合、そのままの状態で売却をして買い手を探す方法が一番費用がかかりません。
買い手が住居としてか資材等を置いたりなど利用方法は買い手に任せることが出来ます。
ただし、売れる保証というものもなく、再建築が出来ない場合、市場のニーズも少なくなるので売る場合には時間がかかるケースも想定されます。
急ぎでの売却を希望する場合は不動産業者に買取で対応してもらうほうが良いでしょう。

隣地の方に売却

再建築不可の物件を売却する際はまず隣地の方へ購入するかを確認するのも良いでしょう。
隣地の方にとっては敷地も広くなり、場合によっては隣地の方が再建築が可能となるケースもあります。

隣地の方の敷地の一部を購入し売却

先程とは反対に隣地の方から道路に接道出来るように敷地の一部を売ってもらいその後に売却をする方法も想定出来ます。
もしこの方法で接道が可能となった場合、売却をしなくても再建築が可能となる場合があります。
また、売却の際でも通常に売却が出来る為、資産価値も高くなります。

賃貸物件として売却

売却をしなくてもリフォームを行い、賃貸物件として貸し出すという方法もあります。
しかし、個人でこの方法をしようとした場合リスクがあることを想定しなければなりません。

①賃貸用にリフォームをしても費用が高くなる
②すぐに借り手がつかないことがある
③賃貸後に投資物件として売却しても売れないことがある

賃貸として検討する場合は建物の築年数、耐用年数を考えなければならず、大規模なリフォームをしてもその費用を回収出来るかも含めて慎重に考える必要があります。

いくつかの方法はありますが、売却方法の難易度は高くなります。
その為、再建築不可の物件の場合は一般の方への売却の他に不動産業者へ買取をしてもらう方法も検討するのがおすすめです。

【再建築不可の物件を売るポイント】
再建築が出来ない不動産の場合、不動産会社が買取をしても再建築は出来ません。その為、不動産買取業者は他の方法を考え売却を検討します。極端に古すぎる物件で不具合が多くある物件となってしまうと不動産買取業者も利活用の選択肢が無くなってしまいます。ポイントとしては物件が古くなったり、不具合が出る前に売ることです。築年数が古い、不具合がある物件となってしまうと資産価値も下がる為、買取価格も下がる傾向にあります。少しでも高く買取をして欲しい場合には早めの売却を判断したほうが良いでしょう。