【売却】売買契約にありがちなミス

引っ越し時期の調整ミス

新居の購入を先に進め、新しく購入した家に引っ越しを完了させてから以前住んでいたマイホームを売りに出す「買い先行」による住み替えを行う場合は問題になりにくいですが、住み替え事案では今現在住んでいるマイホームの売却と新居の購入という二つのタスクを同時進行で行うことも多いです。

現住のマイホームを売却するフェーズでは買い手探しと交渉に時間がかかりますし、新居購入のフェーズでも、納得できる物件探しや条件交渉に時間がかかり、契約を結ぶ時期にズレが生じることが多いです。

そのため、二つのタスクを進める中で物件引き渡し時期の調整がうまくいかないこともあります。

引渡し時期の調整が出来ないとどうなるか

よくあるのが、売却するマイホームについて、買い手への引き渡し時期が迫っているのに、新居の引き渡しを受けられず「宿なし」になってしまうものです。

新居の引き渡しを受ける時期の設定がうまくできなかったり、当初の想定がずれたりすると、住む場所が無くなってウィークリーマンションなどの仮住まいを用意しなければならなくなります。

引っ越しの二度手間と費用面の負担が大きくなるので、旧マイホームの引き渡し時期は、契約内で新居の引き渡しを確実に受けられた後になるように調整する必要があります。

決済の調整ミス

新居の購入フェーズでは、売り手に対して購入代金を支払わなくてはいけません。

支払い方法は一括のこともあれば分割になることもあるでしょう。

また旧マイホームの売却フェーズでは自分が売り手となりますから、買い手から売却代金を頂くことになり、こちらも分割払いになるか一括になるかは交渉によりケースバイケースです。

そして新居の購入資金には今住んでいる家の売却代金を充てることが多いので、売却フェーズにおける代金の受け取りと、新居購入フェーズにおける代金の支払いの時期がずれると、新居の購入代金の支払いに窮する事態となってしまいます。

新居の購入フェーズで分割払いとなる場合、例えば契約締結時期に代金の半分を支払う約束であるならば、少なくともその時期までには売却フェーズで買い手から頂く代金を手元に確保できるように調整する必要があります。

なおかつ、その金額は自分が支払う金額以上の額でなければならないことも意識してください。

購入フェーズでの支払いが分割払いの場合、最終的に残金の決済まで支払いを滞らせることがないように手配しなければなりません。

売却フェーズで買い手が支払う代金の金額や支払い時期は契約書内で定めることになりますから、その際に購入フェーズの支払いについても意識しなければならないということですね。

売却と購入を同じ業者に頼むとリスクが下がる

実際のところ、売却と購入が同時進行になることが多い住み替え事案は、不動産取引において難度の高いものになります。

上述した注意点を意識しながら進めようとしても、取引は相手があることですから相手の事情も絡んで思うように進められないことが多いのです。

この点を考慮すると、マイホームの売却と新居の購入は同じ不動産業者に仲介を依頼するのがお勧めです。

売却と購入で仲介業者が異なると、各別業者は自分たちの仕事だけをすることになるので、引っ越し時期や支払いについての調整などに配慮してもらうことができません。

同一の不動産業者であれば、依頼人の事情をくみ取って、新居への引っ越しまでスムーズに事が運べるように調整してくれます。

可能であれば、住み替え事案は同一の不動産業者に相談するようにしましょう。

2020.04.26

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