不動産買取とは？買取と仲介を理解して賢く売る方法
自宅を売ろうと考えていてもどのような方法があるのかも分からない方も多いと思います。
ここではこれから不動産売却をしようとお考えの方向けに方法やそのメリット・デメリットを見ていきたいと思います。
不動産の売却には「買取」と「仲介」がある
不動産の売却には買取と仲介の2種類の方法があります。聞きなれない言葉があり理解がしにくいかと思いますのでこの2種類の方法を説明していきます。
不動産買取とは
不動産買取とは不動産会社が買主となって不動産を購入することです。不動産会社にもよりますが、戸建て、マンション、土地などの居住用の物件の他にもアパートや一棟賃貸マンションなどの買取をしてくれる不動産業者があります。
内覧も不動産会社のみで完結し、売主と不動産会社の希望や条件がまとまればすぐに契約を結ぶことが可能です。不動産買取は短期間で不動産を売ることが出来ます。
手続きは異なりますが、車などを売る際に買取や下取りをしてもらうようなイメージです。
仲介とは
不動産仲介とは不動産の一般的な売却手段で売主と買主との間を不動産会社が仲介役となって契約手続きや調整を行っていきます。
不動産会社に売却を依頼する為の媒介契約を結んだ後は、依頼した不動産会社が販売活動や広告などを行ってくれます。
室内の内覧の依頼があった場合にも双方の予定の調整を不動産会社が行っていきます。
不動産を購入する際に中古在宅の物件を見に行かれた方はイメージしやすいかと思います。
不動産買取には種類がある
不動産買取には2つの方法があります。一般的な不動産買取は売主と不動産会社の意見が合致した際にすぐに売却が可能となります。周囲に知られることなく短期間で不動産を現金化することが出来ます。物件にもよりますが、買取の価格は仲介で売却するよりも価格が安くなる傾向があります。
買取には「買取保証」という方法もある
買取保証とはすぐに購入してもらい現金化する方法とは異なります。期限を決めて仲介での売却を行い、その期限内に売却が出来ない場合に買取価格にて買取ってもらう方法です。仲介での売却は購入者が現れない限り、売却が完結出来ませんが買取保証を付けることにより確実に売り切ることが可能となります。
ポイント！不動産会社が必ず買取が出来る訳ではない
仲介をメインで行っている不動産業者は不動産の買取をしていない場合があります。反対に買取専門の不動産業者の場合、仲介での売却を行っていないことがありますので事前に確認をすることをお勧めいたします。
豆知識！住宅ローンが残っている場合はどうなる？
住宅ローンが残っている場合、自宅を売ることは出来のでしょうか？
結論からいうと住宅ローンがあっても売却することは出来ます。
不動産を売るには住宅ローンなどの借入がある場合は、自宅を引き渡すまでに完済出来れば売却が出来ます。
完済するとは購入者が組んだ住宅ローンまたは現金で購入する代金をもって自宅の借入を打ち消すことを言います。購入代金が不足する場合は自身で補填する必要があります。
不動産買取のメリットとデメリット
不動産の買取にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
順にみていきます。
【買取のメリット】
1～2回の不動産会社の内覧のみでOK
買取では買取をする不動産会社が物件の状況を確認する為の内覧だけとなるので手間や時間の拘束が軽減されます。
築年数の古い物件やワケアリ物件にも対応
買取では不動産のプロが買取をするため、リフォーム、新築工事など多様な方法がある為、一般の方には売りにくい物件でも買取ってくれることがあります。
最短1週間ほどで不動産を現金化出来る
不動産会社が購入する為、短期間で不動産を売却することが出来ます。忙しくて時間が取れない、遠方に住んでいて頻繁には来れない方は手続き自体も簡単な買取がおすすめです。
周囲に知られずに売却出来る・秘密厳守
仲介による売却はどうしても一般の方へ物件アピールしなければならず、インターネットによる広告や、手巻きのチラシなどにより周囲の方に売却していることが分かってしまう可能性があります。また、内覧も複数回となる場合には近隣の方には気づかれてしまいます。
買取の場合は宣伝もなく不動産会社の内覧だけになるので周囲に分かることが少なくなります。
建物、設備に不具合があっても免責となる
仲介での不動産の売却にあたり、物件に不具合があった場合には修繕・修復の義務を負うこととなります。代表的なもので給排水設備の故障やシロアリ、雨漏りなどの被害、家の傾きなどが挙げられます。不具合が発生した場合、その不具合の箇所を是正する必要があり費用がかかります。また、場合により契約を解除されることも考えられます。
不動産買取ではこのような不具合などを免責されるため、売却後も安心出来るのです。
（詳細はこちら：民法改正された「契約不適合責任」とは。瑕疵がある訳あり物件の契約での「契約不適合責任」を不動産のプロが解説）
仲介手数料が不要
不動産を不動産会社に直接買取をしてもらう場合、仲介手数料が不要となります。
仲介で不動産を売却した場合は、仲介をしてもらった不動産会社に仲介手数料を支払うようになります。
売買価格が4,000万円のマンションを売却し場合、仲介手数料は138.6万円となります。
その為、仲介手数料を加味して考えた買取のほうが好条件になるケースもあります。
（仲介手数料について：【家を売るのにお金がかかる!?損しないために不動産売買の手数料について知ろう】）
豆知識！仲介手数料が不要になるのは直接買取の場合だけ
不動産の買取といっても不動産会社から不動産買取会社を紹介されて契約となった場合には仲介手数料が必要となります。
仲介手数料が不要となるのは不動産会社に直接買取をしてもらった場合のみとなりますので注意しましょう。
【買取のデメリット】
売却に比べ売却価格が低くなる傾向がある
買取の価格は一般的には市場相場の60%～80％と言われています。しかし、買取業者の得意な地域や物件だった場合には買取価格も上がることがありますので相談してみると良いかもしれません。
買取はなかなか売却が出来ない方、すぐに売却・現金化したい方や空き家などをお持ちの方に向いている売却方法です。
仲介のメリット・デメリット
【仲介・売却のメリット】
売却相場に近い価格で売れる可能性があり、手元に資金が残りやすくなります。また、長期的に売却を検討されている方にお勧めの売却方法です。
【仲介・売却のデメリット】
仲介で売却する場合のデメリットは買取のメリットと反対の事項となります。
・売れる時期が確定されていない為、長期的になる可能性がある
・内覧者の予定に合わせてスケジュールを空けなければならない
・建物、設備に不具合があった場合、責任を負う
・仲介手数料がかかる
・売却していることが周囲に分かる
・築年数の古い物件やワケアリ物件は売りにくい
仲介での売却は長期的にスケジュールが組める方向けの売却方法です。
買取と仲介の売却の比較
| 買取（不動産会社直接の買取） | 仲介 | |
| 売却期間 | 最短7日程 | 目安は3ケ月（価格・条件による） |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 買主 | 不動産会社 | 個人または不動産会社 |
| 売却価格 | 相場の60％～80％ | 市場相場 |
| 周囲の売却認知 | されにくい | されやすい |
| 不具合の責任 | 免責 | 有り |
実際仲介と買取はどちらがいいの？
仲介と買取どちらが良いかは悩まれると思います。
まず第一前提が住宅ローンが残っている場合は完済することが条件となります。
その為、資金が不足とならないように相談することが重要です。
仲介のポイント
・市場相場で売却が出来る
・売れるタイミングが分からず販売が長期化することがある
買取のポイント
・短期間で現金化したい、時間をかけず売却したい
・一般の方に売りにくい築年数の古い物件やワケアリ物件
【買取のご相談でお問い合わせが多い事項】
・相続不動産を売却したい
・売却をしているが長期間売れない
・不動産をすぐに現金化したい
・急な転勤で時間と手間を掛けられない
・他社で売却を断られてしまった
・仲介をお願いしているがなかなか売れない
・離婚ですぐに売却したい
・空き家になっている不動産を処分したい
・買い替えの為、すぐに売却したい
買取はすべての会社では行っていない為、買取が出来る不動産会社へご相談ください。
仲介か買取かは物件や売主の立場・状況によりお勧めの方法がことなります。
その為、複数の不動産会社から意見を求めることをお勧めいたします。
査定は無料にて利用が出来ますので是非、ご利用ください。
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