相続や転勤で空き家となってしまう場合、空き家は賃貸と売却どちらが良いか

相続した物件の場合

空き家を相続した場合、売却をするか賃貸として活用していくことを考える方もいるでしょう。ここでは相続不動産を売却する場合と賃貸として活用した場合について見ていきます。

相続不動産を売る場合

相続の場合、個別の事案にもよりますが基本的には売却を選択すべきケースが多くなるでしょう。特に地方の戸建ての場合賃貸に出そうとしても借り手が付かないことが多く、固定資産税などの税金やメンテナンス費用もかかるので早めに売ってしまった方が安心です。一定の要件を満たせば、相続から３年以内に空き家を売却することで譲渡所得税に関して3000万円の控除特例を利用することもできます。

空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

相続時から3年経過する年の12月31日までに被相続人が住んでいた家屋を相続人が譲渡し、譲渡所得が発生した場合は3,000万円特別控除が利用出来ます。家屋自体が耐震性が無い物件の場合にはリフォームをする必要があります。2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されることなっており、2019年４月１日以後の譲渡が対象となっています。
（参照：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」）

相続税が取得費に加算される特例

3,000万円特別控除の他に相続税が取得費に加算される特例を利用することも出来ます。相続税が取得費に加算される特例は相続不動産を譲渡した際に発生した譲渡所得に関して、譲渡所得は取得費を差し引いて計算されますが、この取得費に相続税の一部を上乗せできる特例です。譲渡所得から差し引かれるので譲渡所得が減る分、課税対象額が減り節税が出来ます。

【特例の適用要件】
①　相続や遺贈により財産を取得した者であること。
②　その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③　その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

その他申請には必要書類が必要となりますので事前に問い合わせをするなどして確認したほうが良いでしょう。
（参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」と「相続税が取得費に加算される特例」は併用することが出来ないので注意しましょう。

相続不動産を賃貸する場合

人口の多いエリアのマンションなどは賃貸需要があれば貸し出すことも検討できます。
物件の立地によっては十分に賃料が見込める場合があります。もし住宅ローンが残っている状況でも賃料がそれなりにとれれば返済に充てていくことも可能となります。

安定した家賃収入は魅力ですが、管理費や修繕積立金の負担及び賃貸人としての責任が生じるので、これに対応できるかどうか考えることになります。また、賃貸の場合には必ずしも満室という訳ではなく、募集期間や退去後のリフォームなどで空室となる期間があり、当然その間には収入は入ってきません。その為、返済がある場合などにはマイナスになる可能性もあるので注意が必要です。

転勤の場合

転勤の場合はまず戻ってくる可能性があるかどうかで考えが全く違ってくるでしょう。確実に元の地域に戻ってこられるのであれば、その間だけ賃貸に出すのは効果的です。特に愛着のある戸建て物件の場合は、他に変えられないものですので戻ってきた時にまた住めるように手配できればうれしいですよね。

マンションでも戸建てでも、一定期間だけ賃貸に出すことが目的の場合は契約形態に注意が必要です。普通賃貸借契約にしてしまうと、借り主の保護が優先されてしまい貸し主の好きなタイミングで契約を終了させることができなくなります。契約のタイプを「定期賃貸借」にし、期間を限定させるようにしておけばその期間が終了する際に確実に物件を返してもらうことができます。

ただし、定めたその一定期間で自分が確実に返ってこられるかどうかという問題もあります。転勤が長引いてしまうと計画が崩れてしまうのでこの点は留意が必要です。定期賃貸借契約は貸し主と借り主双方が合意すれば契約を更新することができます。自分の転勤が長引けば更新で対応することも可能ですが、その場合借り主の側が応じられるかという問題があります。定期賃貸借は最初から期間限定で契約に臨むので、その期間だけ借りたいという層が応募してくるわけです。

そのため借り手の側が更新を望まない可能性があり、その場合は新たな借り手を募集しなければなりません。転勤から戻れるかどうか分からない、あるいは戻らないことが分かっていれば賃貸よりも売却してしまった方がすっきりします。条件を満たせば居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の控除特例も利用できるので、譲渡所得税の負担も減らせます。

相続不動産を空き家としておくケース

相続不動産を売却でもなく、賃貸でもなくそのままにしておくケースもあります。将来的に活用する予定がある場合には十分なメリットとなります。また、愛着のある実家はなかなか処分をするのが気持ちの面でも難しいこともありますし、定期的に親族が利用する場として利用されるケースも少なくありません。

しかし、誰も住んでおらず空き家の状況であったとしても費用をかけずに所有することは出来ません。毎年1月1日の所有者には固定資産税や都市計画税といった税金が課税されます。誰も使用していない家は傷むのが早くなり、設備なども不具合が出ることがある為、定期的にメンテナンスをする必要があり費用がかかります。また、建物の築年数が古くなれば資産価値も下がりますし、メンテナンスをしておらず不具合が多く出ている場合にも資産価値は下がってしまいます。

空き家を放置しているケースでは敷地内の庭木が生い茂ったり、不法投棄をされたり犯罪に利用されたりするリスクなども発生し、近隣の方にも迷惑や被害が出るリスクが発生します。また、最近では空き家が増加傾向にある為、国としても対応しており空き家が特定空き家に指定されてしまった場合には固定資産税が6倍近くになってしまう場合があり、高額な税金を納める必要が出てきます。空き家としている場合は思いのほか、費用がかかるリスクがある為、少しでも高く売れるうちに売ってしまったほうが良い場合もあります。

考え方を整理してみる

相続でも転勤でも、将来自分が使う可能性があるかどうかが大きなポイントになるでしょう。自分で使う可能性が無ければ売却を選択し、可能性があれば賃貸に出すことで確実なうま味があるか、そして貸し主としての責任を全うできるかを考えます。賃貸需要が無ければその時点で選択から消えますし、家賃収入を確実に得られたとしても賃借人との関係が面倒であれば賃貸オーナーとしての責任を全うできないかもしれません。面倒を避けたいのであればやはり売却の方がスッキリします。

賃貸面でどれくらいの利益を確保できるかはその地域の賃貸需要に詳しい不動産業者に相談が必要ですので、転勤事案ではその地を離れる前に相談するようにしましょう。

相続不動産の注意点を理解して買取も検討する

相続した不動産が必ずしも新しい物件とは限りません。相続不動産の多くが親、兄弟や親族が長年住まれていることが多く、中には老朽化している物件を相続するケースもあります。賃貸でも売却でも物件自体が古いと不具合が出る可能性も大きくなりますし、所有者自身も把握していない不具合がある可能性があります。築年数が古い物件の場合、賃貸をする際は内装をリフォームする場合にはリフォーム費用が高額となるケースがあります。また、内装をリフォームしたとしても躯体や配管に不具合が生じるケースがあります。もし不具合が生じた場合には所有者として責任が発生します。

売買では仲介で売却をしようとした場合、売却後に売主は契約不適合責任の責任を負います。契約不適合責任は契約書上に記載の無い不具合について売主が修復などの責任があり、該当する場合にはその修復などを行わなければならず費用が多額に必要となります。場合によっては契約解除の可能性もあります。

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築年数が古い物件の場合は不動産の買取がおすすめです。不動産の買取は不動産会社が買取をしますので不具合があった場合でも契約不適合責任を免責とすることが出来ます。
不動産の買取は空き家でも対応することができ、売却期間も短く、物件を早期現金化することが出来ますので悩みながら売却をする必要がありません。築年数が古い物件の売却をご検討の際は不動産の買取もお勧めです。

まとめ

空き家となる不動産を所有した場合、賃貸でも収益が入り利活用が可能かどうかで判断が異なります。賃貸として利用するにもリフォーム費用がかかったり、満室とならないリスクも念頭において判断する必要があります。利活用が難しい場合には売却を検討したほうが良いでしょう。空き家として長期間保有する場合は資産価値が下がることや固定資産税などの税金やメンテナンス費用がかかりますので売れる時に売るということが鉄則です。また、築年数が古い物件の場合には売主としてのリスクもありますので、リスクを減らす為にも不動産の買取も検討するのが良いでしょう。

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