【アパート売却】賃貸経営リスクと将来的な賃貸ニーズを考える

東京都や神奈川県でも賃貸物件の空室率は意外と高い

アパート経営は部屋を借りてくれる人がいなければ成り立ちません。
賃貸需要があり、その需要にマッチした性質を持つ物件があればおのずと借り手は付きます。
しかし今、人口が多く賃貸ニーズが高いと思われる東京や神奈川でもアパートの空室が目立っています。
不動産関連の調査分析を手掛ける株式会社タスによる近年の調査によると、東京２３区の空室率は約３４％、神奈川県でも３５％に上ることが判明しています。
ニーズが高いはずの地域でも、単純計算ではおよそ３室に１室が空室になるということですから、アパート経営の厳しさがうかがわれる結果です。
原因としては、不動産投資ブームに乗ったアパートの乱立や、相続対策による現金の不動産化、これらを後押しする金融機関のアパートローンの積極的な提供などが考えられます。
経営者としては、供給過多による客層の奪い合いの様相となります。
立地が良いだけではダメで、現代の需要層が満足する性質を持つか、何らかの個性を持つ物件でなければ十分な客層の取り込みは難しくなるでしょう。

地域に関係なく付きまとう少子高齢化による将来的な賃貸経営リスク

では地方ではどうかというと、こちらも首都圏同様の理由（投資ブームや相続対策など）でアパートの供給は過多の傾向にあると言われています。
首都圏ではそれでも人口の流入が多いので需要もそれなりに期待できますが、地方ではその恩恵も期待薄です。
少子化はこれからも加速度的に進んでいくことが確実ですから、地域に関係なく借り手需要の絶対的低下は避けられません。
日本全国で、将来に向かって空室リスクが高まるのは必然と考えておいた方が良いでしょう。

時間と費用がかかるアパート経営

アパートは建てたり購入したりすることでは完結せず、収益を出すことが主となります。
アパートを取得した多くの方が長期間に渡って保有をし、賃貸経営をされています。
長年賃貸経営をされていた大家さんならばある程度のノウハウがあり空室対策が出来るかも知れません。
しかし、不動産投資の為、アパートを購入した方や相続などでアパートを取得した場合などは賃貸経営の方法が分からないこともあります。
上手く入居者が入ってくれて稼働が出来れば良いですが、空室が多いような場合には対策が必要となります。
また、アパート経営をする為には管理する為の時間がかかったり、いろいろな費用がかかります。

【賃貸経営でのリスクと必要な費用】

・空室が多く思うように埋まらない

賃料等が近隣の物件と比べても大差がないが、入居が決まらないケースもあります。
その場合は管理状況であったり、室内・外を大幅にリフォームをしている可能性があります。

・内装のリフォーム費用がかさんでしまう

入居者の退去時にリフォームは入れているものの長期的に空室となってしまい、入居者が決まった際に不具合が出ている場合は修復をしなければなりません。

・建物管理をしなければならない

建物の管理を入れている場合は別ですが、一般的にアパートの敷地内は大家さんが掃除などを行い維持をしていきます。
建物の外壁や共用部が古い、劣化したままの状態や雑草が生い茂っている、虫の死骸がそのままになっているなどは物件を見に来た方にはマイナスの印象を与えます。
せっかく室内をきれいにしてもそのようなところから選ばれないということもあります。

・固定資産税等を納めなければならない

入居者がいてもいなくても毎年1月1日に不動産を所有している方には固定資産税、都市計画税を納める義務があります。
物件の評価や立地、不動産の規模などにより高額になります。

・確定申告をしなければならない

年間の家賃収入が20万円を超える場合には確定申告が必要となります。
賃貸戸数が多ければその分、手間がかかることになります。
ただし、確定申告の場合は損益通算などを利用することにより税金の還付を受けられることもあります。

・募集に際しての費用がかかる

賃貸の募集では成約した場合に仲介手数料や広告費などの名目で手数料がかかります。
不動産会社により異なりますが、目安は賃料の1ヵ月分程です。

・管理委託費がかかる

賃貸経営をしている場合、大家さんによっては不動産会社へ家賃管理や建物管理を依頼しています。自身でやらなくて良い分、管理費がかかります。

また、サブリース（借上げ）といって一棟の管理を不動産会社へ依頼することも出来ます。
サブリースの場合は空室であっても賃料が入ります。
物件によりますが、借上げの場合は70～80％程の賃料となることがあります。

・火災保険料と地震保険料

入居者にも火災保険の加入をしてもらいますが、大家側の方でも火災保険を契約することが一般的です。
また、最近では地震も多い為、地震保険も検討される方もいます。

・水道光熱費

建物付属の散水栓などの水道や共用廊下などの外灯の光熱費がかかります。

賃貸経営では入居者の有無にかかわらず、固定で費用がかかります。
また、入居促進の為の維持管理など時間を要することがあります。
アパート経営を専業とされていない場合は負担も大きくなりますので注意が必要です。

現状で経営に難が出ていればすぐに売却を検討すべし

もし現状で空室が多い、予定した収益が上がらないなど経営リスクが表に出てきている場合は、すぐに売却を検討するべきです。
経営リスクは将来に向かってどんどん増大していきますから、劇的に経営を改善させられる特別な理由がない限り、じり貧に向かっていくことになります。
しかし実際に経営難が出ている物件は買い手が付きにくいので、売りたくても売れない可能性があります。
空室が多く利益が出ないので売ろうと考えても、そのような儲けの出ない物件を買ってくれる人はなかなかいません。
市場で買い手が付かない場合は、買値が少し下がってしまいますが不動産業者による直接買取を利用しましょう。

アパートは「売れるうちに売る」のが得策

現状で目立った経営難が出ていなくても、将来のリスクを考えて売れるうちに売っておく方が良いという考えもあります。
前項の通り経営難が出ている物件は市場で買い手が敬遠しますし、年数が経った物件はメンテナンスや管理費用などランニングコストも増大します。
法定耐用年数が過ぎて建物から減価償却費を引けなくなれば経営を圧迫しますし、同時に買い手から見ても「コストが高くつく物件」とみられてやはり購入を避ける理由になってしまいます。
ただし年数がある程度たっていても、借り手が付いていて利益が出ている状態であれば、市場の買い手層に魅力を感じさせることは可能です。
特に相続でアパートを承継したようなケースで、賃貸経営にそれほど興味がないような人は、問題が生じないうちに売れるうちに売っておくことを強くお勧めします。

アパート売るには

アパート売ろうと決めた場合、まずは近隣の物件に似たような物件が売却に出ていれば参考とすることが出来るでしょう。
また、アパートが立地する周辺の土地相場を調べることでおおよその価格も分かるかもしれません。

不動産会社に査定をしてもらう

アパートを売るうえで一番良い方法は不動産会社に査定をしてもらうことでしょう。
借入の問題がクリアになることや実際に今が売り時なのか判断がつきやすくなります。

確実に売るなら不動産買取査定

一般的な査定の場合は仲介の査定で売り出す為の指標となる価格となります。
その為、アパートは比較的大きな価格になるので物件によっては売却が長期化または売れないといったこともあり得ます。

不動産買取ならば確実に売れる価格が出ますので売却によるわずらわしさが無くなります。
不動産の買取は物件によっては7日程で現金化出来ることもありますので売れずに困っている方や早く売りたいと希望される方は不動産買取も検討してみてはいかがでしょうか。

（関連記事：『アパートの売却をする方法とは？売り時を把握して損せずに確実に売る』）
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