いらない土地はどう処分する?土地の活用や売却について考える

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土地は建物よりも保有リスクが若干小さくなりますが、それでも問題の種となることがあるので、本章では要らない土地の処分や利活用について考えてみましょう。

土地

一般的に不動産は財産的価値を持つので、相続で不動産を承継することはプラスに考える人が多いです。
ただ遠方の物件で自分が使えなかったり、利活用ができない不動産の場合、管理や維持に手間とお金がかかるだけのお荷物になってしまうこともしばしばです。

使わない土地を保有することのデメリットとリスク

土地は建物よりも管理が楽ではありますが、ロープを張り、立て看板を立てるなどしておかないと、勝手に使われたりごみを投棄される、地中に何かしら犯罪性のあるものを勝手に埋められるなど、様々なリスクが生じます。そうしたことが原因で近隣に何らかの迷惑が掛かった場合、土地所有者としての管理責任を問われることになりかねません。
また固定資産税などの負担も生じるので、ただ保有するだけでもリスクや費用負担がつきまといます。

土地は所有しているだけで税金や維持費がかかる

土地だけに限らず一戸建てやマンションなど不動産を所有しているだけで税金がかかります。また、使用の有無にかかわらず維持や管理をする必要があります。その為には維持費や管理する費用が必要となってきます。

土地でも維持が必要

「建物がないのだから何もしなくても良い」と思いがちですが、実はそんなことはありません。更地の場合には放置していると雑草が伸びっ放しとなり、管理が悪いと隣地にまで達することがあり隣地からのクレームの原因となります。また、植栽や木などがある場合は伸びると越境してしまうなどの不具合を生じることがあります。
その為、草刈りをしたり植栽や木を選定したり、防草シートを設置したりなどの対策が必要となり、これらの作業を自分でやる分には関係はないですが、業者に依頼する場合には費用が必要となります。

雑草が伸びっ放しとなっている場合は景観が悪くなることや見通しが悪いことからごみなどの不法投棄や犯罪に利用されたり、害獣や害虫から住みつくなど二次的に被害が発生することがある為、何か問題が発生した場合は所有者へ責任が及びます。
不法投棄などは投棄者が不明な場合、所有者が管理責任において処分するケースもあるので余計な費用が発生することがあります。
また、維持管理をしようとする際は作業で水道や下水道などを使用することがありますので使用する料金なども考えなければいけません。

土地には固定資産税と都市計画税が課税される

不動産を所有していると毎年1月1日の不動産の所有者に税金が課税されることになり、主な税金は以下の2点となります。
・固定資産税
・都市計画税

これらの税金は納税通知書が所有者へ毎年4月前後に不動産が立地する市町村から送られてきます。固定資産税と都市計画税は同一の納付書に記載がされていますのでこの納付書の税金を納めれば両方の税金を納めたことになります。支払いは一括または年4回(4期)で分割することもでき、金融機関やコンビニで支払いが行えます。

次に固定資産税と都市計画税の一般的な税率を見ていきます。

固定資産税…課税標準×1.4%
都市計画税…課税標準×0.3%

基本的には上記の計算で固定資産税や都市計画税の計算が出来るようになります。
しかし、現状では土地の上に建物がある住宅用地については、課税標準の特例が設けられています。

課税標準額

区分土地の利用状況と面積区分固定資産税の
課税標準額
都市計画税の
課税標準額
小規模住宅用地住宅やアパート等の敷地の200㎡以下の部分(注釈)価格×6分の1(特例率)価格×3分の1(特例率)
一般住宅用地住宅やアパート等の敷地の200㎡を超える部分(注釈)価格×3分の1(特例率)価格×3分の2(特例率)

(参照:横浜市「土地についての特例」)
※市町村により税率が異なる場合があります。

つまり土地のみを所有していた場合、固定資産税を見ると住宅用地として利用している土地と比べて最大で6倍となる可能性があります。

次に固定資産税の土地のみの比較例を挙げてみます。
【建物がある土地の場合】
評価基準額2,000万円×1.4%×1/6=約46,666円

【土地のみの場合】
評価基準額2,000万円×1.4%×1/6=280,000円

土地のみの場合は固定資産税が高額となってしまう為、土地を譲り受けたり、相続などで土地のみを取得した場合には税金が高くなってしまうので注意が必要です。
また、固定資産税は一定ではなく3年に1度評価の基準が変更となる点も注意が必要です。

土地 維持管理

土地の固定資産税等を滞納するとどうなるか

一戸建てやマンションなどを所有されている方ならどのくらいの固定資産税が課税されるかは大体想像が出来るかもしれません。しかし、自分が利用をしていない土地で想像以上の税金の支払いが発生した場合にはなかには支払いが出来なくなってしまうケースがあります。それでは固定資産税が支払えず滞納する状況が続くとどうなるのでしょうか。

不動産を利用していなくても固定資産税などの税金は課税されてしまいます。支払えずに放置していると固定資産税は延滞金が発生します。ここからさらに支払いが無い場合には役所から督促状や催告書が段階を追って送られてくるようになります。この状態でも支払いが無い場合は所有者の財産調査、差押えと進み競売になってしまいます。
競売になってしまうと所有者の意思では不動産を処分することが出来なくなり、市場にて売却されます。

競売での売却は相場よりも安く取引されるため、もし不動産に借入れなどがある場合、売却代金で相殺出来なければ支払いが残るようになります。

土地を上手く利活用できれば利益を生む

自分で住む土地としては使えなくても、別の利活用ができれば土地はポテンシャルを発揮してくれます。例えばアパートを建てて賃貸経営をする、コンビニなど商用施設を作って運営するなどが考えられます。高齢者が多い地域であれば、高齢者施設を立てて運営するのも良いでしょう。広大な土地であれば、太陽電池の設置場所として利用するのも一考です。

ただし、商売性のあるものに手を出す場合、経営者としての目線をもたないと採算が取れずに赤字となる危険もあります。事業を開始するには土地以外にもそれなりの費用をかけて事業投資が必要ですから、下手をすると費用倒れになる可能性もあります。相続で土地を得たような方だと、普通の勤め人の仕事をしながらこうした経営を考えるのは実際難しいことが多いと思われます。また市街化調整区域だったり農地法の適用がある土地の場合、利活用には大きな制限がかかるので活用したくてもできないということもあります。

要らない土地は売却するのがお勧め

要らない土地は、不法投棄など何らかの問題が起きる前に早めに売ってしまうのがお勧めです。売ってしまえば後は維持管理の責任から解放され、何も心配することがなくなります。売却代金は自由に使えますから、生活費に使うも良し、老後の資金として貯蓄するも良しです。どうしても売れない土地の場合、所有権を手放すには別の方法を考える必要があります。

個人や法人に寄付をすることもできますが、相手の承諾がなければならないので、維持管理の手間や金銭的負担を嫌って受け取ってもらえないこともあります。最近は移住者に対して無償あるいは限りなく低廉な価格で譲渡するようなケースも見られます。

また、近年相続した土地の放置問題が大きくなり、国庫へ帰属させることができるルール作りが望まれていましたが、令和3年4月21日にいよいよ法案が可決、成立の運びとなりました。一定の条件がありますが、不要な土地でどうしても売れない、管理の責任から逃れたいという場合は所有権を手放すこともできるようになります。

なお本法は公布の日から起算して二年を超えない範囲内において政令で定める日から施行するとされています。もし相続の際に、あらかじめお荷物になる土地だと分かっている場合は相続放棄を考えた方が負担がありません。

まとめ

相続などで土地を取得した場合、近場であれば維持管理もし易いですが、相続の場合は遠方の土地を取得するケースが多くあります。自身で維持管理するもの業者に委託するのも費用が発生してしまいます。

また、土地の場合は戸建てなどとは異なり固定資産税の軽減措置を受けることが出来ない為、固定資産税が高額となることがあります。潤沢な資金があれば良いですが、なかなかそういう方ばかりではありません。土地を利活用しようという計画が無く、放置するような状況の場合は思い切って売却をすることも方法の一つです。無理をして所有しようとした場合、支払いが出来なかった際のリスクも発生してきます。

買取りによる売却であれば時間や費用も最低限で土地を売ることが可能となります。土地を処分したい方や支払いなどでお困りの方はまずは不動産会社へ相談してみましょう。

(関連記事:不動産の相続登記が義務化へ 相続登記をしないことで罰則はある?

 

記事監修者 かながわ行政書士事務所 代表 池田 晴香
行政書士
かながわ行政書士事務所ホームページ:https://kanagawa-gyosei.com/
WEB制作会社に営業として勤務後、学生時代から就職後も続けていた音楽関係の仕事をきっかけに
ラジオパーソナリティー、ナレーション、朗読などの声の仕事を始める。 30代、行政書士の仕事をスタート。
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不動産買取ナビでは昔から所有している、相続などで取得した土地などの買取を行っています。現状で利活用をする予定がない場合、土地を持つことで余分な税金の支払いやリスクが発生してくることがあります。今回はポイントを押さえつつ内容をご紹介しています。売却をお考えの方は是非、ご覧ください。
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