不動産売却後の確定申告ガイド｜税金の計算と節税対策を徹底解説

不動産売却後の確定申告ガイド｜税金の計算と節税対策を徹底解説

「家を売却したけど、確定申告ってどうすればいいの？」

不動産を売却して利益が出た場合、その利益には「譲渡所得税」という税金が課されます。この税金を納めるために、原則として売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告は手続きが複雑で、「難しそう…」と感じるかもしれません。しかし、正しく申告しないと、余計な税金を払ったり、ペナルティが課されたりするリスクがあります。

このコラムでは、不動産売却における確定申告の基本から、必要な書類、税金の計算方法、そして節税に役立つ特例までを、分かりやすく解説します。

1. そもそも不動産売却で確定申告は必要？

不動産を売却した場合、以下の2つのケースでは必ず確定申告が必要です。

• 売却益（譲渡所得）が出た場合： 売却価格が、購入時の金額や費用を上回った場合、その差額が「譲渡所得」となり、課税対象となります。
• 特例や控除を利用する場合： 売却損が出た場合でも、特定の特例（居住用財産の買換え特例など）を利用して税金の控除を受けたい場合は、確定申告が必須です。

【注意】

売却損が出た場合でも、確定申告をしないと利用できない特例があるため、必ず税理士に相談することをおすすめします。

2. 確定申告の流れと必要書類

確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。主な必要書類は以下の通りです。

※上記の他にも、特例を利用する場合は追加で書類が必要になります。

3. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の手順で計算します。

ステップ1：譲渡所得の計算

譲渡所得 ＝ 売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除

• 取得費： 不動産を購入した際の費用（購入代金、仲介手数料、登録免許税など）
• 譲渡費用： 不動産を売却した際の費用（仲介手数料、印紙税など）
• 特別控除： 後述する特例で控除される金額（例：3,000万円特別控除）

ステップ2：税金の計算

譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率

税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断します。5年を超えるか超えないかで税率が大きく変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

4. 譲渡所得税を節税できる特例・控除

不動産売却の税金を抑えるための、代表的な特例をご紹介します。

1. 居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。これが最も一般的な節税対策です。

2. 居住用財産の買換え特例

新しい家への住み替えで、特定の要件を満たす場合、譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べることができます。

3. 買い替えで損失が出た場合の特例

売却損が出た場合でも、特定の要件を満たすことで、その損失を他の所得と相殺し、所得税の還付を受けられる場合があります。

まとめ

不動産売却における確定申告は、専門的な知識が必要な複雑な手続きです。

「譲渡所得の計算」「所有期間の確認」「利用できる特例・控除の検討」という3つのステップを正しく進めることで、余計な税金を払うことなく、賢く売却を完了できます。

確定申告を怠ったり、誤った申告をすると、追徴課税などのペナルティが課されるリスクがあります。一人で悩まず、不動産売却に詳しい税理士や不動産会社に相談し、スムーズな手続きを進めることを強くおすすめします。