東京都の一戸建てを売るには仲介と買取どちらを選ぶ？違いを理解して適切に売る
一戸建ては永住をするつもりで購入される方が多く、初めから売るという考えを持った方は多くないと思います。
いざ、売ろうと考えた場合、どのような手続きや売る方法があるのでしょうか。
【目次】
一戸建てを売る方法とは
一戸建てを売却しようとした場合、仲介と買取という方法があります。
それぞれの内容を見ていきます。
仲介
仲介は不動産仲介会社へ売却を依頼し、買主を探してもらう方法です。
一戸建てを売る際の一般的な方法で、居住中でも売却活動を行うことが出来ます。
・仲介の特徴
不動産仲介会社と媒介契約（売り出すための契約）を結び、一戸建ての購入者を探していきます。
売却方法としては不動産ポータルサイトやホームページなどのインターネットへの掲載、新聞などの折込広告、近隣住戸へのポスティング、店頭などの紹介などの手段があります。
幅広い媒体から集客をし、複数の現地への案内がある為、近隣・周囲に知られずに売却することが難しくなります。
仲介では近隣の成約に基づいた相場の価格で売り出すことができ、また売主の希望も伝えることが出来るので希望額での売り出しも可能となります。
ニーズの高い物件であれば相場以上で売れることもあります。
反対に購入者は様々な物件を見て比較することが多く、インターネットからの情報も色々見ています。
その為、あまりにも相場とかけ離れた価格にしてしまうと周囲の物件と比べられてしまう為、売却活動が上手くいかなくなってしまうので注意が必要です。
仲介で売り出す際は3ケ月の媒介契約を締結します。この媒介契約では３ケ月で売れる価格を不動産仲介会社が査定し売り出すことが一般的です。
その為、売却期間の目安は3ケ月となりますが、タイミングや状況などにより売却が長期化することがあり、1年以上売れないといったケースもあります。
また、仲介での購入者は個人の方が多く、現金で買われる方は少ない為、住宅ローンを組まれる方が大半です。
物件を気に入って申し込みとなった場合でも購入者の住宅ローンの審査がある場合、審査が通らないこともあります。
その場合には一から売却活動をスタートさせる必要があります。
また住宅ローンの審査が通った場合でも住宅ローンの手続きで1ヵ月はかかってしまう為すぐに売って現金化したいという要望には向きません。
【売主は契約不適合責任の責任を負う】
仲介で契約をすると売主には『契約不適合責任』という責任があります。
『契約不適合責任』は契約時に契約書上に設備や建物に不具合を無しとした場合、買主へ引き渡した後に不具合を見つかった場合に売主は修復や交換の責任を負います。
築年数の古い建物や自身で住んでいない物件などは注意が必要です。
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次に買取の特徴を見ていきましょう。
買取
買取は不動産会社の中でも不動産の買取りを得意とする不動産業者が一戸建てを買取ってくれます。
買取の特徴
不動産買取業者が購入者となる為、手続きがスムーズに行きます。
売却方法としては不動産買取業者が1～2回の内覧のみで仲介とは異なり売却活動を必要としません。
また、不動産買取業者のみの内覧となる為、近隣の方に知られずに売ることも可能となります。
個人の方とは違い、実績のある不動産買取業者ならば住宅ローンを組むわけではないのでキャンセルとなる確率は低くなります。
仲介との違いは買取では不動産を買取る価格が相場の7～8割程になるケースが多くなります。
その不動産買取業者の得意分野であれば高く買取りをしてくれることもあります。
基本的に不動産買取業者は物件を買取った後、リフォームや新築工事をして再度販売をしていきます。
その取得にかかる費用、工事や販売に掛かる費用なども見なければならない為、必然と買取価格は仲介に比べ低くなる傾向にあります。
しかし、買取では最短で7日程で現金化出来たりと手続きも早く、売ることを確定させることが出来ます。
費用面において仲介で成約した場合、不動産仲介会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
買取の場合は不動産買取業者に直接買取をしてもらう場合には仲介手数料はかかりません。
【買取は契約不適合責任の責任がない】
買取では不動産買取業者が買取をする為、不動産に不具合があった場合でも契約不適合責任を免除とすることが出来ます。
しかし、不具合のある箇所はあらかじめ申告されることをお勧めします。
ある程度築年数の経過した中古戸建てのような中古住宅は買取のほうが結果的に手元に資金を残せることがあります。
例えばシロアリなどの被害があった場合、個人で修復しようとすると高額な費用がかかります。
買取では売却後も安心して生活をすることが出来ます。
仲介と買取の比較
一戸建てをこれから売ろうとお考えの方は仲介と売却で悩まれる方もいるのではないでしょうか。
要点を絞ればご自身にあった売却方法が見えてくるかもしれません。
| 買 取 | 仲 介 | |
| 買主 | 不動産会社 | 個人・法人 |
| 広告 | なし | 複数媒体あり |
| 室内の内見 | 不動産会社のみ | 不特定多数 |
| 販売・売却期間 | 短い | 長くなる可能性あり |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 内見にかかる時間 | 少ない | 多い |
| 内見の為に割く時間 | 少ない | 多い |
| 周囲の認知状況 | 認知されにくい | 認知されやすい |
| 契約不適合責任 | あり | なし |
・仲介に向いている内容
少しでも高く売りたい方
・買取に向いている方
すぐに現金化したい方
短期間で手続きを終えたい方
建物の状況に不安がある方
ケース別に見る一戸建て売却
一戸建ての売却と言っても物件によって状況はそれぞれ異なります。
よくあるケースを見ていきましょう。
一戸建てを賃貸している
転勤などの事情により一旦賃貸に出したがやはり売却をしたいというご希望があります。
賃貸で貸し出した場合、居住用物件ではなく、オーナーチェンジの投資用物件となり事業用での取り扱いとなってしまいます。
その為、住宅ローンの適用が出来ず、購入しても居住出来ないので購入希望者はかなり限定されてきます。
買取の場合は不動産買取業者が購入後、投資用物件として保有するとも考えられるので相談してみると良いでしょう。
実家の一戸建ての相続
最近では実家を相続される方も多く、相続後に手間が掛かる為、そのまま放置されているケースがあり
一般適に仲介では売る際には内覧などに備えて荷物の処分やメンテナンスが必要になることがあり手間や費用が掛かります、
買取では不動産買取業者の内覧のみとなる為、荷物の整理をしなくてても大丈夫です。
また、条件によっては引き渡しの際にも荷物はそのままで売れる可能性があります。
事故物件やわけありの一戸建て
事故物件になってしまった物件や既存不適格などのわけあり物件は一般の方には売りにくい容となります。
また、事故物件などは売り出す為に内装を大幅にリフォームをしなければならず、売主も費用がかかってしまう割に告知事項の物件となる為、高く売り出すことが難しくなります。
買取の場合は現況のままでの相談が出来るのでリフォーム費用などを考えると買取の方が良い場合があります。
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