【2020年12月施行】サブリース新法「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」とは

法律整備の背景や理由

近年の住宅事情においては、単身世帯や外国人などの賃貸志向が高まりを見せており、今後もその需要は一層増大すると予想されます。
賃貸不動産経営はビジネスであると同時に、国民生活の基盤として重要な役割を占めると国は考えているようです。
一方、賃貸不動産を経営する側の事情としてはオーナーの高齢化やサラリーマン大家さんなどの兼業経営が増えていることにより、管理業務が業者委託されるケースが増加しています。
特にオーナーの手間が軽減するサブリース契約の人気が高まっていますが、契約当事者間で契約内容が十分に共有されないなどによりトラブルが増加しているのも事実です。
これを受けてトラブルが生じないように契約面の安全性を高めることや、適切な管理業務を担えるようサブリース業者の適性を確保する必要があることから、新たに本法の新設に至ったものです。

法律の内容は？

本法は大きく分けて二つの主要な柱で構成されています。
一つめの柱は契約面の安全性を確保するもので、サブリース業者とオーナーとの間で交わされる賃貸借契約の適性化に係る措置として位置づけられます。
こちらに関する主要な論点は以下になります。

①不当な勧誘行為の禁止

マスターリース契約の勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に告げなかったり、うその事実を告げる行為が規制されます。
この規制の対象はサブリース業者だけでなく、これと組んで宣伝などを行う他の不動産業者なども含まれます。

例として、賃料などは情勢により変動することがあり、また近隣の住宅の状況などによっても変動することが一般的ですがこのような内容告げないケースや「20年、30年に渡り高い賃料が保証出来る」といったような謳い文句を使用して有利だと認識させる行為は禁止されます。
実際に業績悪化を理由に保証賃料を減額されたことが発端となり、訴訟問題になったケースがあります。

②重要事項説明

マスターリース契約締結前には、家賃や契約期間などを記載した重要事項説明書を交付して説明しなければいけません。
上記に違反すると業務停止命令や罰金の対象になります。

【予備知識】マスタリースとサブリースとは
マスターリース…不動産会社がオーナーから物件を借上げ、不動産会社が貸主となる。
サブリース…オーナーから借り上げた物件を不動産会社が貸主として第三者に賃貸をする。

言葉の意味合いは違うものの全体を通して『サブリース』と認識されることが多くなります。

二つ目の柱は管理業務を行う事業者の適性を保つための登録制度に関するものです。
不良業者を排して、健全な業界の育成発展を図るため以下の制度が創設されます。

①賃貸住宅管理業の登録

管理業を行う事業者について国土交通大臣の登録を義務付けます。

②管理業者に課される義務

業務管理者の配置や管理受託契約締結前の重要事項の説明、管理する家賃について分別管理すること、また定期報告などの義務が管理業者に課されます。

一部が今年１２月に施行される

前項で見た内容のうち一つ目の柱である契約面の安全性を確保するもの、すなわち不当な勧誘行為の禁止と重要事項説明については、２０２０年１２月１５日に施行されることが決まっています。
この日以降は不当な勧誘を行った者や、重要事項説明を怠る事業者は罰則の対象になります。
二つ目の柱である事業者の登録制度については２０２１年の６月に施行される予定になっています。
国としては目下増加傾向にあるサブリース業者とオーナー間のトラブルを低下させることを目標としています。
令和元年のアンケートにおいてトラブルがあったと回答したオーナーが約４６％いたところ、令和１１年までには約三分の一程度となる１５％にまで下げることを目標として掲げています。
新法の創設により、サブリース業者側はこれまで以上に誠実な対応を求められることになるでしょう。

オーナー側でも注意が必要となる

新法の創設によりオーナー側が保護される内容は手厚くなるものの、完全に安心出来るといったものではありません。
オーナー側では信頼が出来る業者かどうかの判断や契約における条件や内容などは自身で判断をして行うことが引き続き必要となります。
また、新法では指標は示されますが、業者によって費用や契約条件は異なりますので、十分に確認をして契約をする姿勢が必要となります。