相続した不動産を売る前の確認事項と買取までの流れ
相続した不動産の多くは築古で経年劣化が進んでいるため、不動産業者による直接買取が検討されることが多くなります。
本章では相続不動産の直接買取による売却を想定し、事前の確認事項や手続きの流れを合わせて見ていきます。
【目次】
相続不動産を売る際の確認事項
まずは相続物件の売却に先立ち確認すべき点を以下で見ていきます。
相続登記は必ず行う
まず必ず必要になるのが相続登記です。
相続が起きた直後はまだ登記上の所有者は被相続人のままですので、そのまま売却に臨むことはできません。
相続後はできるだけ早く所有者の名義を相続人に変更する登記を行ってください。
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税金の特例を受けられるか確認
相続税方面で小規模宅地の特例を受けることを想定している場合、特定居住用宅地として配偶者が取得するケース以外では、相続税の申告期限まで対象土地を保有していなければならないという条件が付きます。
こちらの方で不具合が出ないか確認しましょう。
物件の内容や状況を把握する
相続不動産は以前に自身が住まれていたことも多いですが、自身で不動産を購入・取得した訳ではないのでその不動産の詳細については不明な方が大半です。
売却対象不動産の内容や状況を売り主自身が把握するために、関係する資料は可能な限り集めて目を通しておくようにしましょう。
特に重要事項説明書や契約書に記載のある内容についてはよく確認をするようにし、トラブルにならないようにすることが大切です。
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また物件を売る際には建物や設備などの不具合があると売主の責任となります。後々のトラブルを避けるため、現状で確認できる不具合については全て相手に伝えるようにしましょう。
これは取引完了後に発生する売主の「契約不適合責任」という責任にも結びつくので注意が必要です。
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売却後に税金が発生するか
不動産売却では、買い手が支払う代金から「取得費」及び「譲渡費用」という経費を差し引き、なお残る利益が不動産譲渡所得税の課税対象になります。
一定の計算を行い、必要に応じて申告納税の手続きを行いますが、3,000万円特別控除などの特例を利用すれば実質の税負担を無くしたり、軽減することもできます。
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遺産相続はトラブルになりやすい
相続事案では不動産が共有状態になることがありますが、その場合売却に先立って共有者全員の合意を取り付けておく必要があります。
過半数の合意などではダメで、あくまで「全員の合意」が求められます。
不動産の売却では媒介契約書を締結し、売却をスタートさせます。仮に兄と弟の二人の所有となった場合、兄だけの判断で不動産を完全に売ることは出来ません。
兄の持分のみの売買も可能ですが、一般の方には購入しても利用することが出来ないので売却は難しくなります。
その場合、共有持分でも買取る不動産会社に売ることになりますが、不動産会社でも購入後すぐに利用することが出来ないので相場よりも安い価格となります。
また共有不動産を売って得た代金は、共有持ち分に従って分けることになります。
持分と異なる取り分とした場合、贈与税の課税対象になることがあるので注意してください。
相続発生から買取までの流れ
では相続不動産を直接買取で売る場合の流れを確認していきます。
①遺産分割協議書の作成
遺言書が無い場合、もしくは遺言書があってもそれとは異なる分割とする場合、相続人同士で遺産分割協議を行います。
この協議の中で不動産の所有者を決定します。
【遺産分割協議書の詳細はこちら】
②不動産の相続登記
遺言書の通りにするならその通りに、遺産分割協議を行った場合はその決定に従って、不動産の所有権変更登記を行います。
誰かが単独で所有する場合は単独名義に、複数人で共有とするなら共有名義として登記を行います。
③査定業者の選定
できれば複数の買取業者を選定して、買取査定をお願いするのが好ましいです。
一社だけだと相場を正しく反映できない可能性があるので、可能な限り多くの業者に見積もりを依頼するのがベターです。
④買取金額査定と業者決定
各社が出す買取査定額を比較し、また業者自体の信頼性なども考慮して、最も有利に売却できそうな業者を決定します。
買取価格も大事ですが、その他に付随する条件を加味しながら決定するのが良いでしょう。
⑤物件引き渡し条件の確認
買取業者を決定したら、諸条件を詰めて細部の合意を形成していきます。
相続物件は残置物が多く残されているので、売り主の方で事前に搬出作業を完了させておくか、不動産業者の方で手配するかなど、物件引き渡しの条件なども詰めていきます。
また、相続不動産に住んでいる場合には物件の引き渡し時期も重要となります。
次に住む場所の手配等もあるので目途がついていない場合には事前に引き渡し時期を相談しておくことをおすすめします。
一般の方ではご相談が難しくなりますが、不動産会社ではその状況を踏まえて買取を検討してくれます。
⑥売買契約書の締結
諸条件について取引当事者の合意が形成されたら、その内容を売買契約書にまとめます。
不動産業者の方で用意してくれますが、売り主もしっかり目を通し、約束したことが間違いなく書かれているか、漏れはないかなどをチェックしましょう。
⑦残金決済、物件の引き渡し
残金の決済と物件の引き渡しは同時に行われることが一般的です。
一般の方が購入する際は現金での購入以外は住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンの審査や手続きがある為、引き渡しまでに最低1ヵ月程はかかってしまいます。
買取の場合は7日程で現金化できることがあるので急ぎで売りたい、処分をしたい方は買取がおすすめです。
【一般的な不動買取の手続きの流れ】
| ①買取の査定・ご相談 | 価格の査定・条件の相談 出来れば複数の買取業者が好ましい |
| ②買取業者の内覧 | 実際の買取価格を出すためには物件の内覧が必須。 少しでも好条件で売る為に訪問査定を選択するのが良い。 |
| ③交渉・調整 | 価格を提示を受け条件の調整・買取業者の選定 |
| ④売買契約 | 不動産買取業者との売買契約 |
| ⑤残代金受領・引渡し | 残代金を受領し、物件を引き渡し。 |
まとめ
相続不動産を売る際にはまずは相続手続きを終わらせることが肝心です。
揉め事なく遺産分割協議書の作成が出来れば、買取の相談もスムーズに行うことが出来ます。
また、不動産にしておくと遺産分割が上手く出来ない為、現金化を希望される方も多いです。
遺産分割を円滑に進める為、買取査定を利用し現金化出来る価格を把握し、その価格を基に話し合いを進めるのも有効な方法です。
空き家として保有する場合には固定資産税等の税金が毎年かかります。また長期間空き家として放置して特定空き家に指定されると固定資産税が上がるので注意が必要です。
また築年数の古い物件は一般の方には売りにくくなり、不具合があると修復などの余分な費用がかかります。
買取の場合は、現況のままで売る相談を買取業者へすることが出来ます。
買取査定や相談は無料で行うことが出来ますので、有効利用して円滑に手続きを進められるようにしましょう。
 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
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