アパートの耐用年数とは？築が古いアパートは売却や買取も視野に

アパートの耐用年数とは？

アパートも含めて建物の耐用年数には法定耐用年数と物理的耐用年数という二つの考え方があります。
法定耐用年数というのは財務上の考え方で、不動産が財産としての価値を持つ期間を表したものです。
アパートは構造の種類によって年数が代わり、木造は２２年、軽量鉄骨は１９年または２７年、重量鉄骨は３７年、鉄筋コンクリート造は４７年となります。
アパート新築後１年ごとにその価値を下げ、例えば木造であれば２２年で価値がなくなると考えます。
こちらは税法に規定があるため法定耐用年と呼ばれます。以下は法定耐用年数の目安となります。

【法定耐用年数】

（参照：耐用年数（建物／建物附属設備）より抜粋）
もう一つの物理的耐用年数は財務的な見方とは無関係で、単純に建物として使用できる期間をいいます。
こちらは修繕などを加えることで耐用年数を伸ばすことができるため、一律の数値が定められているわけではありません。
物理的な耐用年数は定型化できないため、便宜上、法定耐用年数＝物理的耐用年数とひとまず考えることも多いようです。

耐用年数は法定耐用年数だけでは判断出来ない

法定耐用年数と物理的耐用年数を見てきましたが、法定耐用年数が単純に建物の耐用年数になるとは限りません。
アパートの場合、大体10年程のスパンで大規模修繕を行うことが一般的です。
しかし、アパートの経営状況などで修繕費の捻出が難しい場合、修繕が出来ないケースも出てきます。
仮に外壁塗装やコーキングなどの打ち直しなどが出来ていない場合、外部からの水漏れの原因となってしまいます。
このようにメンテナンスが出来ていなければ建物の傷みによって劣化が早くなってしまうことがあります。
反対にメンテナンスをしっかりと行っているアパートでは法定年数を超えても賃貸として貸し出すことが出来ます。
その為、維持管理については長いスパンで計画をし、対応していく必要があります。

法定耐用年数を超えるとどうなる？

財務上の考え方である法定耐用年数は、年数が残っている間は減価償却が可能です。
減価償却費は経費扱いにできる勘定科目で、アパート経営においては収益を計算上圧縮して節税作用を生みます。
法定耐用年数を超えると減価償却ができなくなるので、経営面では課税対象になる収益を圧縮することができない分、税負担が上昇します。
また銀行等からの融資を検討する際、法定耐用年数が切れていると抵当に入れようとしても資産価値がないと判断され、融資を受けることができません。こういった築年数が経過したアパートの場合は土地が担保として見れるかどうかで買い手の融資が出るかが決まるので、アパート売却する際はタイミングが重要となります。

法定対年数を見据えたアパート経営

アパート経営を考えた場合、法定耐用年数が過ぎる前に経営方針を考えておく必要があります。
もし立地が良く人気があって、今後も入居者が途切れることは無いと思われる場合は、法定耐用年数が過ぎた後もリフォームや修繕を行って経営を続けていくことも選択肢になるでしょう。
ただし、築古の物件は段々と人気が落ちていきますから、今と同じように将来も借り手が付くとは限りません。
もし売却することになった場合、購入する側がアパートローンを組もうとしても法定耐用年数が過ぎていると金融機関からの融資が受けられません。
そのため買い手は独力で資金をねん出できる層に限られ、購入希望者を幅広く募ることは難しくなるでしょう。
アパートの買い手が見つからなければ、建物を解体して更地にして売ることも選択肢になります。
ただしアパートの解体はかなり費用がかかりますから、土地を売ったとしても儲けを圧縮してしまいます。
そのため売却を考える場合、まだ法定耐用年数が残っているうちに売り抜けることも検討しましょう。
そうすればアパートローンを利用できる購入希望者を相手にすることができますが、アパートの売買市場は一般居住用家屋よりも流動性が悪いため、売りたい時にすぐに売れないこともあります。
アパートの売買に強い不動産業者に相談すると幾分有利になりますが、それでもダメな場合は直接買取が可能な業者に声をかけると良いでしょう。
不動産の買取を行う業者は自社で利活用したり、開発を行って他の目的に転用して不動産を活用できるので、売れにくい物件であっても売却が可能です。

(関連記事：アパートの売却の為の費用ってどのくらい？注意点も含めて解説）