住宅ローンの返済が厳しい!返済苦で任意売却になるリスクを防ぐ

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住宅を購入する際はほとんどの方が住宅ローンを組まれています。今回は住宅ローンの返済が厳しくなった際に任意売却となる前に解決をする方法などをご紹介します。

住宅ローン

住宅ローンが返済出来ないとどうなるか

住宅ローンは借入をする際の年収や勤務先などで審査されているので、もし途中で転職や働けなくなってしまった場合など想定していない事態が起こってしまうと収入が安定せず支払えていた住宅ローンの返済が厳しくなることがあります。

【住宅ローン返済でのよくあるご相談事項】
・会社が倒産し収入が無くなってしまった。
・事業が軌道に乗らず廃業してしまった。
・不意な事故や災害が発生し働けなくなった。
・病気や怪我で働けなくなってしまった。
・大きな出費があり手元に資金が無くなった。

住宅ローンの支払いが遅れはじめ、滞納をしてしまうとまとまった金額を支払うことが難しくなってしまいます。住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった場合、どのようなことが起きるのでしょうか。

住宅ローンを滞納した場合

住宅ローンの支払いは借入先の銀行口座を作成し、その口座が住宅ローンの返済とすることが一般的です。その為、給与の口座がその口座でなくお金が移動出来ていない場合、残高不足により引落が出来ないケースが出てきます。しかし、すぐに返済を行えば問題になることはありません。
住宅ローンの借入時に金利の優遇を受けている場合、金融機関によっては支払いの遅れが続く際にはこの優遇を取り消しますという内容で借入の契約をしていることがありますので注意しましょう。

毎月の住宅ローンの支払いが出来ずに滞納をし続けてしまうと金融機関から支払いを促すために督促が来るようになります。督促状が届いても支払いが無い状態の場合は催告書が送られ期限内の支払いを求められます。
期限内の支払いが無い場合、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められますが、大体の場合には一括返済は厳しくなります。
住宅ローンの一括返済が出来ない場合、保証会社が代わりに金融機関へ借入を返済(代位弁済)します。この時点で支払い先は金融機関から保証会社となり、保証会社へ返済をしていくようになります。

【保証会社とはどんなもの】
保証会社は住宅ローンの借入時に債務者と保証委託契約を結び、住宅ローンなどの滞納があった場合に金融機関へ債務者に代わり返済をします。これを代位弁済と言います。債務者は代位弁済後は保証会社へ返済するようになります。

保証会社は代位弁済後も滞納が継続されると、弁済をした金額を回収しなければならないので裁判所へ競売の申立て行います。この間、債務者は少しでも多くの金額で売る為に任意売却をしたほうが売却後の返済額も少なくなります。

任意売却まで話しが進んでしまうと自身の意思の反映は出来なくなります。なんらかの事情で住宅ローンの支払いが出来ない状況では金融機関と話し合い返済金額や返済期間の相談をしておくべきです。

任意売却とはどのような売却方法か

住宅ローンの返済が厳しい場合、戸建てやマンションなどの不動産の売却を考えなければなりません。この場合、既存の住宅ローンの残りの借入額よりも高く物件が売れるようだと一般的に不動産会社に売却を依頼して仲介して売るのが良いでしょう。しかし、物件を売却に出してもすぐに売れるということは多くはない為、売却期間中でも住宅ローンの返済は行わなければならないので注意が必要です。
もし、すぐにでも不動産を売りたい場合には不動産の買取りも検討すると良いでしょう。
買取りの金額が条件を満たす場合には7日程で現金化することも可能となります。

対して任意売却は戸建てやマンションを売却しても住宅ローンの残債がある場合に行う売却方法です。不動産を売る為には借入をしている金額のすべてを返済し完済する必要があります。完済をして初めて抵当権を解除することが出来ます。
売却をしても住宅ローンが残り、この部分を自身で補填出来ない場合には債権者の了承がもらえれば任意売却が可能となります。残りの住宅ローンは返済をしなくていけませんが、市場に出すことにより少しでも高く売れればその後の支払いを縮小することが出来ます。

任意売却が出来る条件と期間

任意売却が可能となる条件は保証会社から代位弁済がされたタイミングとなります。債権者である保証会社が了承をすることで任意売却がスタート出来ます。任意売却では債務者はなるべく高く売れればその後の返済が少なくなり、債権者にとってはより多くの資金を回収出来るのでメリットがあります。

しかし任意売却には期限があり、競売の改札のタイミングまでとなります。期間の目安は代位弁済から6ヶ月程となりますが、この間に売却・引渡しまで終える必要があります。わりと期間があるように感じますが、通常の売却でも3ケ月~6ヶ月程の期間を要することも多く、任意売却ではさらに債権者の同意も取る必要があるので決して安心が出来る期限ではありません。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却は手続きが必要となる為、面倒に思われるかもしれませんが任意売却をするメリットがあります。ここではデメリットも含めてご紹介いします。

任意売却のメリット

①自分で任意売却をするか判断出来る
任意売却は売却をするかどうか自分で判断することが出来ます。競売では強制的に売却となる為、自分の意思は一切反映されません。

②相場に近い金額で売却出来ることがある
任意売却では一般の売却に比べては安くなりますが相場に近い金額で売れることがあります。競売では相場の6~7割程の価格になることがあります。売却後は残ったローンの返済をしなければなりませんので任意売却の方が負担が軽減されます。

③引き渡し日などの相談が出来る
任意売却では契約で買主、債権者の調整がつけば引渡し日の相談が出来る可能性があります。急に追い出されることが無く、自分でスケジュールを決めて引越し準備が出来ます。

④売却後の返済の相談が出来る
売却が完了してもローンの残りがある場合は返済をしなければなりません。任意売却では返済についても相談することが出来ます。

⑤引越し費用の相談
任意売却では売却価格から各返済を決めていくので債権者とのやりとり次第で引越しなどの費用が相談出来ることがあります。

任意売却のデメリット

①個人信用情報に事故として登録される可能性がある
住宅ローンを滞納した場合、個人信用情報に事故として登録されることがあります。個人信用情報に登録された場合、5~7年程融資が受けれず、住宅ローンなども組みことが出来なくなります。また、クレジットカードなども審査が通らないことがあります。

②売却が間に合わず競売になる可能性がある
任意売却では売却に出すことは出来るものの売却が確定している訳ではありません。その為、売却期間が長くなれば期限が迫ってくるので場合によっては間に合わず競売となることがあります。物件に申込みが入っても債権者の判断となる為、条件などに交渉がある場合には債権者の同意を得られないことがあります。

③売却価格を自分で決めることが出来ない
任意売却の場合、自分で売却に出したい価格があったとしても債権者の同意がなければ売却に移すことが出来ません。また、同意を得ない状態で買い手が付いた場合でも住宅ローンの残額がある場合には抵当権を外すことが出来ないので勝手に動いてしまうと債権者の同意を得ることが出来なくなります。

任意売却の流れ

任意売却の流れ

任意売却を行う場合には流れに沿って手続きをする必要があります。任意売却を検討されている方は確認してから行うようにしましょう。

①ローン残高の確認と不動産の査定額を調べる
不動産を売却する場合には住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンの残高を確認したうえで戸建てやマンションなどの自宅の価格が住宅ローンを上回るか下回るかを判断する必要があります。

住宅ローンの残高は年末に金融機関から送られてくる残高証明書で確認をすることが出来ます。お手元にない場合は金融機関へ問い合わせると良いでしょう。不動産の価格については現在はインターネットで目安となる価格を確認することは出来ますが、あくまで目安となる為、不動産会社へ査定の依頼をすることでより正確な価格を知ることが出来ます。

●住宅ローンの残額が査定価格を下回る場合
住宅ローンの残額が査定価格よりも少ない場合、通常の売却をすることが出来ます。売却にかかる手数料などの諸費用が捻出出来るようなら任意売却の手続きが必要なくなります。

●住宅ローンの残額が査定価格を上回る場合
住宅ローンの残額が査定価格よりも多い場合、任意売却の対象となります。今回ご説明をしている手順に沿って売却を行う必要があります。

②売却を任せる不動産会社を選ぶ
不動産の査定を依頼する場合には不動産会社へ依頼・相談する必要があります。注意したい点として任意売却となりそうな場合、任意売却に精通していない不動産会社へ相談してしまうと取扱う不動産を増やしたい事情から査定額を高めに出されるケースがあります。

相場より高く査定されてしまうと売れなかった場合に後々任意売却の手続きをしなければならず後手に回ってしまいますし、その間は住宅ローンや管理費などの費用を支払い続けなければならないのでリスクとなってしまいます。このリスクを回避する為には任意売却に精通した不動産会社へ相談することでより具体的に売却を進められるようになります。

また、任意売却での不動産会社選びでは依頼した不動産会社が金融機関や債権者とやりとりや交渉をしていく為、任意売却の手続きの経験がある不動産会社を選択したほうが良いでしょう。通常の売却であれば複数の不動産会社へ売却を依頼出来る一般媒介契約での売却も可能となりますが、任意売却の場合は債権者とのやりとりがある為、窓口が1つとなることから専任媒介か専属専任媒介契約を結ぶようになります。

③債権者と話し合いをして任意売却の同意をもらう
任意売却をスタートさせる為には債権者へ任意売却の旨を伝え、売却をする価格について同意を得る必要があります。債権者からは少しでも高く売ることを言われますが、高い価格を設定してしまうとなかなか売れずに期限を迎えると競売となってしまうリスクがあります。債権者との話し合いは不動産会社が行いますのでその点でも不動産会社選びは重要となります。債権者との話し合いが終わり同意が得られて初めて任意売却をスタートさせることが出来ます。また、複数の債権者がいる場合にはそれぞれに同意を得る必要があります。

④売却活動・売買契約
任意売却をスタートさせた場合の対応は通常に売却をする対応と大差はありません。内覧の希望者がいれば積極的に見てもらうことが売却の近道です。任意売却には期限があるので早めに売れるように活動をしなければなりません。買い手から購入を希望する申込書が来た場合、債権者へ連絡をし調整と同意を求める必要があります。債権者との交渉もこの場で行う必要があり、引越し代金などを融通してもらう為には売却価格より捻出する必要がある為、不動産会社に債権者と交渉してもらう必要があります。

また、最近の市場では購入の際に値引きを求められるケースがありますが、任意売却の場合は債権者の判断となる為、まとまらないケースも出てきます。債権者の了承が取れた場合、契約手続きとなりますが基本的に通常に売却するのと変わりはありません。契約後は引渡しに向けて引越しの準備をする必要があります。任意売却の場合でも荷物を残していくことは出来ません。

⑤金融機関での決済と物件の引き渡し
物件の引き渡しに合わせて金融機関での決済となります。買い手から売買代金が振り込まれ、住宅ローンの抵当権の抹消後、物件の引き渡しを行います。残金については事前に話し合いをした引越し代などを差し引いた額を債権者へ返済します。

⑥残債の支払いについて
任意売却の場合は物件の売却をしても残債が残るようになります。この残債は債権者へ返済する必要がある為、支払いをする為に債権者との間で返済方法などを話し合い、その内容に基づき返済をしていきます。

任意売却にかかる費用はどうなるか

任意売却を行う場合、通常の売却と同様に費用が必要となります。
主な売却にかかる費用は次のようなものがあります。

①抵当権の抹消費用
②売買契約に貼付する印紙代
③仲介手数料

諸費用の中でも仲介手数料が高額となりますが、任意売却の場合は売却代金から清算出来るように債権者と話し合いがなされています。取引時には支払いはないものの諸費用分が残債にまわり支払いが必要となります。

任意売却のリスク

任意売却のリスク

任意売却では注意事項があり、状況次第ではリスクにもなり兼ねません。既に説明をしている部分もありますが、今一度内容を確認していきます。

①期間が短い場合
任意売却では期限が設けられていますが、売却の手続きが遅れたりなどして競売まで期間が無いような場合には任意売却の同意が得られないことがあります。通常の売却でも買い手が決まってから住宅ローンの手続きなどを行うと1ケ月程はかかります。その為、手続きが遅れれば期限までには間に合わなくなります。

②競売になる可能性がある
任意売却で売却をスタートされたからと言って、競売にならない訳ではありません。期限までに売却・売却手続きを完了させることが出来なければ競売となりますので注意しましょう。

③支払いが無くなる訳ではない
任意売却の場合、売却後には残額を支払う必要があります。「任意売却=支払いが無くなる」という訳ではありませんので、後にいくら支払わなければならないかということも考えておきましょう。

④不動産会社選びは考えて行う
大手の不動産会社だからと言って任意売却の取扱いに長けている訳ではありません。その為任意売却の取り扱いが多く、安心が出来る不動産会社を選ぶ必要があります。債権者との交渉なども含まれるため、取扱いがなかったり不慣れな不動産会社の場合には上手く任意売却を進めることが出来なくなります。

任意売却を選択する前に出来ること

任意売却についてこれまで見てきましたが、任意売却になる前に選択出来ることがあります。住宅ローンの支払いが厳しくなってきたという兆候があった場合にはまずは不動産会社に相談することをお勧めします。時間が経過してしまうと徐々に動けなくなってしまい、選択肢が無くなってしまいます。不動産会社では売却について無料で相談や査定をしてくれる為、まずは相談すると良いでしょう。

自分の意思で売却価格を決めたり、処分方法を決められるのはこのタイミングとなります。

また、状況によっては不動産の買取りもお勧めです。時間がかかればその都度、返済をしなければなりませんが買取りの場合には最短7日程で売却することができ、不動産を現金化することが出来ます。不動産の買取りは買取を行う業者でなければなりませんが、買取りの場合でも無料で相談・査定をしてもらうことが出来ます。住宅ローンの支払いが苦しい、不安だと感じる場合には、一度相談してみると良いかもしれません。

任意売却になる前に買取となった事例

以前勤めていた会社を辞め、転職をしたSさん(40代)。転職した際は収入は下がるものの住宅ローンの返済は問題ないと思っていましたが、親の介護費用などの出費が重なり段々と住宅ローンの支払いが厳しくなってきました。住宅ローンの支払いに遅れが出てきた為、不安に感じたSさんは一度不動産会社に相談し売却も検討する為、査定をしてもらうことにしました。

Sさんの場合、自宅周辺に商業施設が出来たこともあり購入当初よりも相場が上がっていたこともあり、売却をしても不足にならないことが分かりました。月々の支払いが厳しい為、支払いが短く済むように売却ではなく買取で不動産業者に購入してもらうことにしました。
買取にしたもう一つの事情としてはいつ売れるか分からない為、売却期間中に滞納となってしまった場合に個人信用情報に登録されてしまう可能性があった為です。売却後も新たに住宅の購入を検討したかったので買取にされた経緯となります。

Sさんのようなケースは多くはないですが、早めに動くことで選択肢が増えた事例となります。不動産の買取りも状況によっては有効となります。

まとめ

現在ではコロナウイルスの影響で給与が減額されたり、会社が倒産、廃業してしまうケースも少なくなりません。また、転職や急な出費が発生したりなどの事情で住宅ローンの支払いが厳しくなることも少なくありません。

早い段階から動くことにより選択肢が広がり、遅くなってしまう程、競売などとなってしまうリスクが出てきます。将来的のマイナスを少なくする為にも早めに動くことも大切です。

不動産の売却を経験することはそう多くはありません。その為、現状の状況はなかなか認識しずらくなってしまいます。不動産会社に相談をした場合、必ず売らなければならないという訳ではありませんので迷われたらまずは不動産会社へ相談してみましょう。

 

記事編集者 不動産買取ナビ編集部
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