土地を売るのは難しい？土地を不動産会社に買取ってもらうメリット
土地は立地条件が良かったり、土地の形が良い場合はすぐ売れることはありますが、売り出してもすぐに売れるというケースは多くありません。
この記事では土地の売り方について説明していくので自身に合った売り方を探してみてください。
【目次】
土地を売る方法には「売却（仲介）」と「買取」がある
土地を売却するには一般的には「売却（仲介）」で売る方法が主流となっています。
最近では手続きや売った後の責任を負わなくていい為、「買取」を選択する方も増えています。
普段聞きなれない言葉なのでよく分からなくなってしまうそうですが、しっかりとポイントを押さえましょう。
「売却（仲介）」での土地の売り方とは？
売却（仲介）とは不動産会社に売却をお願いして、販売活動や広告活動をしてもらい買主を探してもらう方法です。
販売期間は3ケ月が一つの目安となりますが、これはあくまでも相場で売却を開始することを前提としています。
少しでも高く売りたい、住宅ローンの残債があって高く出さざる得ない場合には販売が長期化することがあります。
また、仲介の場合は申込となった場合でも買主がキャンセルしたり住宅ローンの審査がダメになったりするケースもあり、いつ成約となるかは予想がつきにくくなります。
さらに土地の場合は買主が希望する家が建つか、間取りが入るかなどをハウスメーカーや工務店などの確認もあり、戸建てなどよりも売却に要する時間は長期化する場合があります。
仲介では成約となった際には売却を依頼している不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
「買取」での土地の売り方とは？
仲介では一般の方が買主となるケースが多いですが、買取の場合は不動産会社が買主となります。車などを買取ってもらうことを想像いただくと分かりやすいです。
不動産買取業者も最近では増えてきましたが、仲介をメインとしている不動産会社が大半となります。注意したいのがどこの不動産会社でも買取を行っている訳ではないということです。
不動産会社が物件を購入して保有しなければならない為、規模の大きな会社か不動産買取をメインに行っている不動産会社でなければ買取をしてもらうことは出来ません。
買取では買取をする不動産会社のみの現地確認で済むので余計な手間や時間を取らなくてよく、最短7日程で現金化出来ることがあります。
また、不動産会社が買主となることからキャンセルとなる確率は格段に低く、契約手続きもよりスムーズとなります。
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土地が売りにくい理由
一口に土地といってもその形状や広さ、用途地域や係る制限など同じものはありません。
その為、土地によって建てられる建物にも違いがあり売却が長期化してしまうことがあります。
売りにくい土地とは？
・変形地となっている土地
土地は物件によって形状が異なります。旗竿状の土地や三角形、極端な長方形な土地など形状は様々です。
その為、整形地と比べて建物が建てにくいことが想定されます。また、車庫や庭がどのように入るかなどの買主側の想像がしにくいことからなかなか買い手がつかない傾向があります。
有効に土地が利用出来ない場合は検討外となることが多くなります。
・立地が悪く利便性が悪い
駅から離れている、離れていてバスなどの交通機関がない、周辺に生活施設がない、大きな幹線道路に面しているといった要因で売りにくくなります。または価格を下げなければ売れないということが想定されます。
・広すぎる土地
一見広い土地は好条件に見えますが、広すぎる場合はデメリットにもなります。
まず、整地する費用が一般の住宅地よりも上がってしまいます。
また土地が広くなる分、土地そのものの価格が高くなってしまうので買い手の予算を超えてしまうことがあります。
分割が出来るような土地ならば良いですが、住宅地などで地区の規制がかかるような土地は一定の規模以下には宅地を割ることが出来なくなるので注意が必要です。
・狭い土地
狭い土地では十分な建物が建たないケースが多くなります。
高さ・階数のある建物が建てられる用地地域ならば良いですが、住宅地に該当する土地に関しては制限が厳しく広めの土地を建てることは出来なくなります。
・方位が悪い、四方が囲まれている
一般的に建物を建てようとした場合、居住用物件では南向きで陽当りの良い建物を建てたいものです。
その為、北向きであったり、四方が建物に囲われていて陽がとれない物件は避けられてしまう傾向にあります。
・古家付きの土地
古家付きで売る場合、買い手のほうで解体費用がかかるため、予算から外れてしまうことがあります。
また、建物があるので実際の土地の形が分かりにくく、実際に建てようとする建物の配置のイメージがつかないこともあります。そのため、専門家でないと理想とする建物が建てられるか分からないため、時間がかかってしまう傾向にあります。
土地を売る際の売却（仲介）と買取の売り方の比較
売却（仲介）のメリット
・高く売れる可能性仲がある
仲介での売却では売却相場以上で売れる可能性があります。売却相場はありますが、売主の希望価格も考慮することが出来ます。
・手元に資金が残る可能性がある
住宅ローンを組まれている場合、売買代金によって住宅ローン完済し差し引いた分を手元に資金として残せます。
・メンテナンス費用や維持費が無くなる
古家付きで土地を売却する場合でも古家がある場合は、建物倒壊等により近隣に被害が出ないようにしっかりとメンテナンスする必要があります。
また、庭などがある場合には雑草の処理や木々の手入れが必要なケースがあります。
売却することでメンテナンス費用や維持費がかからなくなります。
・固定資産税・都市計画税が不要となる
固定資産税や都市計画税は1月1日の所有者に課されるため、売却をした年以降にはかかりません。売却をした年は新しい所有者との日割り精算となることが一般的です。
また、土地のみの所有をしているは住宅用地の特例を受けられないため固定資産税が高くなります。
・銀行保証料の返金の可能性
住宅ローンを組まれた際に銀行保証料の支払いがありますが、売却することにより金融機関によって異なりますが、返金の可能性があります。
金融機関よっても規定が異なる為、利用している金融機関へ確認してみましょう。
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売却（仲介）のデメリット
・仲介手数料がかかる
仲介での売却は購入の際と同様に成約となった場合には仲介手数料が必要となります。
多くの物件は「（売買価格×３％＋60,000円）＋税」という速算式で求めることが出来ます。
売買価格が3,000万円を超える場合には、100万円以上の仲介手数料がかかります。
この資金を売買代金の一部または自己資金で捻出する必要があります。
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・売却期間が長くなる
仲介での売却は売却期間に時間を要します。物件の相談・依頼から始まり売却が終了するまでに3ケ月ほどの時間がかかります。また、物件によってはもっと期間がかかることもあり、1年以上売れないケースもあります。
また、購入希望者が現れた際にもキャンセルとなる可能性や住宅ローンの審査が否決されるような場合には再度、売却活動をしなければなりません。
仲介による売却では確実に売れるという期間が定められない為、予定が組みずらくなります。
・価格の相談・交渉がある場合がある
購入希望者から申込があった際に「この価格になるなら買いたい」という相談がある場合があります。
また、古家付きで土地を売る際には建物の解体費用分を値引きして欲しいという要望も多くあります。
価格の幅はそのタイミングや購入希望者によりますが、予想よりも価格が低くなってしまうこともあります。
買取のメリット
・売却までが早い
買取では買主が不動産会社となる為、価格や条件が折り合えば手続きを早く行うことが出来ます。最短で7日程で引渡から現金化を行うことが出来ます。
急ぎで手元に資金が欲しい方や相続などの手続きの期限が迫っている際には買取は有効な方法となります。
不動産会社によっては引渡を遅らせてくれるなどの対応をしてくれる業者もありますので事前に相談してみましょう。
・契約不適合責任が無い
仲介で売却する場合、引き渡し後の一定期間内に売主は契約不適合責任を負うこととなります。
契約書類に記載のない不具合は売主に修復・交換の義務があります。不具合のある箇所により修復費用が高額となる可能性があります。
また、買主の目的が達せられない場合は白紙解約となることもあります。
買取ではこの契約不適合責任を免責とすることが出来るので売却後も不安なく生活が出来ます。
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例外として買取る業者によっては土壌汚染が出た場合は白紙解約などの条件が出ることがありますので事前に条件を確認するようにしましょう。
・周囲に知られず売ることが出来る
仲介ではインターネット、チラシの広告や多くの内覧があることから近隣の方へ売却をしているのが分かってしまうことがあります。
買取は不動産会社が1～2度ほどの現地確認で済み、売却事情は買取をする不動産会社のみが知っている為、近隣に売却をしていることが分かる可能性が低くなります。
・現状での引き渡しが可能
仲介では物件に不具合がある場合、修復をしてから引き渡す必要があります。修復等をしない場合には、値下げの交渉で調整する場合があります。
買取のでは現状の状況を踏まえ、買取をするためそのままの状態で引き渡しをすることが出来ます。
また、土地買取の場合は古屋付きでもそのまま売れることがあります。
また、室内の荷物なども売主では処分をせずに買取をする不動産業者に依頼して処分をしてもらえるケースもありますので、事前に相談してみましょう。
・仲介手数料がかからない
買取の場合は不動産会社が直接買取をする場合には仲介手数料がかかりません。
仲介の説明でも書きましたが、仲介手数料だけで100万円を超えます。
買取価格によっては仲介で売却した際と資金に差があまりなくなることがあります。
買取のデメリット
買取では仲介と比べて売れる価格が安くなります。
物件によりますが、売却相場の7～8割となります。
物件は安くなる傾向にありますが、仲介手数料がなく、契約不適合責任を負わなくてよくなります。また、なかなか売れない、早く売りたいという方には買取はおすすめです。
1円でも高く売りたいという方は仲介からスタートされることをお勧めします。
不動産会社は利益を出すために買取をするのでリフォーム費用、建築費用、諸経費などを差し引いて利益を出せるように買取をしています。
売却（仲介）と買取のどちらに適した土地か
売却（仲介）を選択する方
・くせのない整形地の土地
整形地で手を入れなくても建築が出来るような土地は仲介向きです。
市場に流通する土地の中にはくせの強い物件も多い為、比較的売り易くなります。
・駅から近い土地
駅から近い土地は利便性が高い為、仲介でも比較的売りやすい物件です。
・人気があり利便性が良い立地にある土地
周辺にスーパーや学校などの生活施設が充実している人気のエリアの物件は比較的売りやすくなります。
買取を選択する方
・急いで売るのが最優先
価格よりもすぐに現金化したい方や期限内に処分したい要望がある方は買取がお勧めです。
・築年数が古い古家が付いている土地
古家付き土地の場合、解体費用やメンテナンス費用がかかることがある為、買取を選択したほうが結果的に多く資金が残ることがあります。
・空き家、相続物件
実家を相続した場合、空き家としてしまうケースがあり空き家問題が深刻化しています。
物件からの距離がありなかなか売却が出来ず、放置状態になっているケースも。
買取であれば簡単な手続き、短い期間で売ることが出来ます。
また、相続物件の場合、相続税や固定資産税等の支払いが発生し、マンションの場合は管理費や修繕積立金が毎月かかります。将来的に利用目的が無ければ早めに売るほうが良いでしょう。
遠方の物件の場合は買取を任せたほうが手続き等が楽に済みます。
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また、建物を解体して土地のみで所有しようとお考えの方もいますが、土地のみの場合は居住用地としての特例を受けられなくなる為、固定資産税が最大で６倍ほどになることがあります。
・維持状況が悪い
土地の場合は草木が生い茂ることがあり、近隣へ迷惑がかかったり、購入者への印象も悪くなってしまいます。
また、土地のみとしておくとゴミをなどを不法投棄されるケースもあるので定期的な面テンスが必要となります。
・事故物件
事故が起きてしまった土地の売却はハードルが高くなります。また事故の中でも事故内容によっても売りやすさが変わってきます。
火事などが起きてしまった場合は建物を解体・片付けをする費用が発生し、さらに事故物件として告知もしなければなりません。
事故物件は販売が出来る状況にしてかつ価格が低くないと買い手が見つかりにくくなります。
その為、買取業者に買取をしてもらうほうが手間もかからず余計な費用も発生しません。
土地を売るときに知っておきたいこと
前述でも不動産買取では仲介よりも価格が安くなるとご説明していますが、注意が必要です。
売却の査定を先に行っている場合、査定額が高めに提示されていることがあります。
売却査定では価格を高めに提示することで売却を任せて貰いやすくなる為、相場よりも高い価格を言われるケースがあります。
これは不動産会社が仲介で高めに価格設定して仮に売れなくてもリスクが伴わないためです。
今は売却相場は不動産ポータルサイトなどである程度の近隣相場が分かりますのでご自身でも調べておくと良いでしょう。
買取査定では確実に買取る価格が提示されているため、その価格で売却が出来ることを覚えておきましょう。
土地を放置しておく注意事項
転勤でや相続などの事情で土地を放置してしまう事例が多くあります。
長期的に未利用地とする場合には注意が必要です。
近隣からのクレーム等
土地をそのまま放置してしまうと雑草や草木が生い茂り、害虫や害獣が発生することがあります。
また草木が隣地へと越境してしまうケースもあります。
その為、近隣トラブルやクレームを受ける可能性があります。
土地のみの場合でもメンテナンスや現地の定期的な確認は必要となります。
固定資産税等の支払い
固定資産税は1月1日の物件の所有者に支払い義務が発生します。
前述でも書いていますが、居住用地として利用している場合には軽減措置が適用されていますが、土地のみを所有した場合、建物があるときに比べ固定資産税が高くなります。
こちらは税金となる為、滞納をしてしまうと差押えや物件が競売となる可能性があります。
より具体的に売却をご検討ならこちらが参考になります。
買取で土地を売った成功例
実家を相続したが、特に利用することがなく空き家としていたが、台風の際に外壁の一部が剥がれて飛んでしまったため、建物は解体し更地として所有することに。
すると固定資産税が高くなってしまった為、長年所有していると税金やメンテナンス費用だけでも相当な金額となるため、売ることにしました。
もともと地型が良くなかった為、なかなか買い手が付かずにいましたが買取の方法もあることを知り、査定を受けてみることにしました。
買取査定では価格が仲介ほどではなかったものの仲介手数料や今後の税金やメンテナンス費用を踏まえて考え、買取で売ることにしました。
手続きは考える時間を１週間とり、トータルで３週間程ですべての手続きが完了することが出来ました。
まとめ
土地を売る際には仲介が良いか、買取が良いかを迷ってしまうことがあります。
また、古家付きとして売るか否かも考えるところです。
その場合にはまず所有している土地がどのような条件かを確認し、仲介と買取のポイントを抑えることで自身にあった売却方法を見つけることが出来ます。
また、売却査定と買取査定を利用するのもお勧めです。売却条件をそれぞれ比較することでより良い条件で売ることが出来ます。
相談や査定をしたからといって必ず売らなければいけないということではありません。
相談や査定を利用して信頼が出来る不動産会社を探してみてください。
 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
センチュリー21アイワハウス
東急田園都市線たまプラーザ駅の不動産会社、センチュリー21アイワハウス。不動産売買・賃貸・賃貸管理・建売事業など不動産の様々な分野に取り組んでいます。特に不動産売却や不動産買取（自社買取）は取り扱いも多く、ノウハウがあります。相続、空き家、事故物件などにも対応。不動産・住宅のことならセンチュリー21アイワハウスにお任せください。
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