空き家の維持費用ってどのくらい?損しない為の活用方法や処分方法

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実家の空き家を相続しても自分で利活用できない時、メンテナンスの手間や維持費の面で心配される方が多いです。

まったく利用をしていなくても所有しているだけで費用がかかることをご存知でしょうか。

本章では、空き家にかかる費用と、維持のためにどのような手間が生じるのか見ていきます。

空き家を維持するために必要な費用

空き家の維持に必要となる費用は以下のようなものが挙げられます。

固定資産税・都市計画税

・固定資産税
土地と建物にはそれぞれに固定資産税がかかります。

固定資産税は、1月1日に物件を所有している所有者へ課される税金です
土地や家屋の規模・広さ・評価額などによって変動します。

基本的には、自治体が決定する課税標準額×1.4%(標準税率)をかけて税額を算出しますが、特例の適用で安くなることもあります。

固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われますので常に一定の税金とはなりません。

特に土地については住宅用地の特例で課税標準額が減額されていることが多いので、もし建物を解体すると土地の固定資産税が上がります。

仮に一戸建てを相続した場合に建物が古いからと行って解体してしまうと非居住用地として取り扱われる為、特例措置を受けれることが出来なくなりので税金が上がります。

居住用地の場合、特例で固定資産税が1/6に軽減されている為、6倍とまではいきませんがとても高い税率が課せられることになります。
(関連記事:『空き家をそのままにすると固定資産税が6倍!?特定空き家について知る』

・都市計画税
市街化区域内にある不動産には別途都市計画税も課税されます。
都市計画税の上限は0.3%です。都市計画税にも、住宅用地特例があり、最大3分の1までが軽減されます。

火災保険

空き家の場合普段は人が住んでいませんが、火災のリスクは人が住む物件よりも高いと考えられます。

自然発火や放火などで火災が発生した場合、残存物の撤去費用はかなり高額になるので、その負担に備えて火災保険への加入が勧められます。

長期に空き家となる物件で火災保険に加入する場合、住宅物件用ではなく店舗や事務所と同じ扱いの一般物件用の保険が適用され、保険料が割高になることがあります。

(関連記事:『ちゃんと言えば返ってくる!火災保険料や保証料の仕組みを知ってマンションや家を売ろう』

 

光熱費

防犯のため、あるいはメンテナンスの際の寝泊まり等で必要になることから、電気やガス、水道を生かしておくことが多いので、最低でもその基本料金が発生します。

修繕費

劣化した建物は周辺に被害を与えてしまうリスクがあり、その責任は非常に大きなものになります。

例えば、突風により外壁や屋根が飛ばされ隣の家に被害を及ぼしたり、最悪のケースでは人に当たってしまい怪我をさせてしまうとことも考えられます。

そうならないためにも、必要な修繕にかかる費用が生じます。

管理費・修繕積立金

マンションを相続した場合、空き家であるかどうかに関わらず、管理費と修繕積立金が必要となります。
管理費は5,000円~15,000円、修繕積立金は10,000円~35,000円程の物件情報をよく見かけます。

これは築年数や広さ、マンション全体の戸数などによって変動してきます。

築年数が古く、戸数の少ないマンションは修繕費が高く、戸数の負担割合が大きくなる為、比較すると高くなる傾向があります。

年間で見てみるとこれらの費用だけで約600,000円程の費用がかかることがあります。

庭木選定等のその他維持費用

建物だけでなく、地方の戸建てであれば庭木などの管理も必要になるでしょう。

伸びきった草木では害虫や害獣が発生することがあります。また、隣地などへの越境に繋がることがあります。

自分で管理する場合でも現場までの交通費がかかりますし、業者を利用する場合は依頼料がかかります。

急なトラブルなどの対応の手間

問題が発生すれば、確認のために移動が必要ですし、修繕の手配をしなければならないなど、手間の問題も生じます。

現地(空き家所在地)までの移動

車の場合はガソリン代の他に高速道路代、新幹線や飛行機などを利用する場合は往復の運賃がかかります。

建物や敷地に異常がないかの点検作業

例えば大きな地震が起きた後、修繕や手当てが必要な個所が発生していないか点検しておかないと、倒壊などで所有者責任を問われる危険があります。

異常があった際の業者選定・手配

点検で異常があれば実際に修繕を行う必要があります。

悪質性のない優良な業者選びと実務の手配に手間を取られます。

業者依頼した際の作業の立会い

多くの場合、業者が修繕等に入る際には所有者の立ち合いが必要です。

事前交渉の際だけでなく、現場作業に入る日時にまた現地まで移動する手間が生じます。

 

 

維持費用が無駄になることも

特に相続物件では、思い出があるためなかなか売りに出す決心がつかないことも多いです。

その場合、しばらくは上述した費用や手間を払って管理することができますが、結局は相続人自身が高齢になり、体力面でも出費の負担面でも管理が難しくなり、手放さなければならなくなります。

それまでかけてきた費用や手間が無駄になるだけでなく、時間がたつことで不動産の資産価値が下がっていることも予想されます。

明確な利用目的がなければ、結局は手間も出費も無駄になってしまうので、所有し続けるのであれば何らかの利活用を考える必要があります。

空き家を活用する

空き家の利活用は大きく貸すか売るかの二択になりますが、賃貸の場合はオーナーの負担が大きくなります。

賃貸で貸し出す

賃貸に出す場合は賃貸経営の目線を持たなければならないので、大家家業がきちんとできるかどうかの問題が生じます。

また上で説明した費用とは別に、市場の借り手が魅力を感じるように、また問題なく物件を利用できるように、内装や設備のリフォームに別途費用が発生します。

【70平米マンションのリフォームの目安】
・クロス貼替(全室)  200,000円~250,000円
・ルームクリーニング(3LDK以上)  75,000円~100,000円

キッチンやお風呂等の水周りを交換しようとした場合、水周りだけで100万円以上かかる場合があります。
※依頼するリフォーム会社によって異なるので賃貸に出す場合は相見積もりを取ることをおすすめします。どこまでのリフォームを行えば賃貸に出せるかを不動産会社に相談することも必要です。

売却をする

自分で使わない不動産は、価値が下がる前に早く売ってしまうのがお勧めです。

売るかどうか悩んでいる間にも不動産の価値はどんどん下がってしまうので、現状で空き家の利用用途がはっきりしていないのであれば、早めに売ってしまうのがお勧めです。

しかし仲介による売却では買い手がいつ現れるか分かりません。

特に相続などで古い物件を売る場合は買い手が付きにくいので、売れるまでに相当の期間を要することもあります。

不動産会社に買取ってもらう

短期間で確実に売却して現金にするならば、不動産業者による直接買取がお勧めです。

市場で買い手を探す必要が無いので、時間をかけずに売却を完結することができます。

また、中古物件の売却に付きまとう契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)も、相手がプロの業者であれば交渉次第で解除してもらうことができます。
相続物件は比較的築年数の経過した建物が多く、不具合や自身も物件の状況が分からない方も多いため、不動産会社に買取りをしてほしいという要望は増えています。
(関連記事:『2020年4月の民法改正。「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ』

まとめ

平成 25 年 10 月 1 日に総務省が発表しているものをまとめた「空き家対策に関する実態調査」によると現在、全国の空き家は820万戸にも及びます。

相続した物件に関しては、費用がかかりすぎるとお悩みの方は多くいます。
空き家を処分したいけど手続きが分からない、売却活動をしているがなかなか売れないという方は不動産買取ナビへご相談ください。

 

注意事項
・家を解体すると固定資産税が上がる
・マンションを相続した場合、管理費・修繕積立金を確認する
・維持や活用する場合は費用がかかる

 

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